Stracili oszczędności życia. Popularny sposób inwestowania okazał się pułapką

Inwestycje w tak zwane hotele na wynajem stały się ostatnio popularnym sposobem lokowania pieniędzy przez Polaków. Nieuczciwe firmy to wykorzystują. Ułatwieniem dla nich jest już sam model finansowania takich projektów. Pieniądze na ich budowę pochodzą zazwyczaj z obligacji, wykupywanych przez indywidualnych inwestorów oraz wpłat osób kupujących takie lokale.

Problem pojawia się wtedy, gdy deweloper inwestycji ogłasza upadłość, a pieniądze znikają. Osoby, które zainwestowały w takie projekty, mają znikome szanse na odzyskanie pieniędzy. Kłopoty mają także ci, którzy kupili takie apartamenty.

Hotel wybudowany kilka lat temu w centrum Wrocławia przez spółkę Gwarna Wrocław jest jedną z takich inwestycji. Obiekt pierwotnie działał pod marką Best Western Premier City Center. W trakcie pandemii został jednak zamknięty i nie ruszył już ponownie pod tym samym szyldem.

W trakcie jego budowy można było kupić od spółki Gwarna Wrocław apartamenty hotelowe wraz z opcją ich długoterminowego wynajmu. Ten rodzaj inwestycji nazywany w Polsce systemem condohoteli w ostatnich latach stawał się coraz bardziej popularny.

Dla wielu osób, które kupiły mieszkania we wrocławskim hotelu, transakcja okazała się pułapką. O ich problemach napisaliśmy po raz pierwszy trzy lata temu.

Zakup apartamentu w tym obiekcie miał zabezpieczyć mój byt na emeryturze. Wydawało mi się, że lokal w centrum Wrocławia to pewna inwestycja - mówi money.pl pan Zbigniew, który jest właścicielem jednego z apartamentów i zarazem członkiem zarządu wspólnoty prywatnych właścicieli.

Nasz rozmówca, podobnie jak pozostali inwestorzy, którzy nabyli apartamenty, miał dostawać gwarantowany dochód w wysokości 6,5 proc. wartości nieruchomości wypłacanych kwartalnie. Jednak po otwarciu hotelu w 2019 r. obiecanych zysków nie zobaczył. Okazało się natomiast, że Gwarna Wrocław ma wielomilionowe długi. Jesienią ubiegłego roku firma ogłosiła upadłość. Dziś łączne zobowiązania spółki przekraczają 50 mln zł.

Obecnie 46 apartamentów we wrocławskim hotelu należy do wspólnoty prywatnych właścicieli. Pozostałą częścią, czyli 22 apartamentami, które były dotąd własnością Gwarny Wrocław, zarządza syndyk.

- Okazało się, że upadłość to dopiero początek naszych problemów. Syndyk nie zgodził się, aby nasza wspólnota odkupiła od niego apartamenty należące do upadłej spółki. Obecnie również je wynajmuje, ale nie ponosi z tego tytułu żadnych opłat. Za to my pokrywamy koszty eksploatacji tych powierzchni. Jeżeli przestaniemy płacić, hotel w zasadzie zostanie zamknięty - mówi pan Zbigniew.

Wyjaśnia, że samo zadłużenie spółki Gwarna Wrocław wobec wspólnoty z tytułu opłat za media i utrzymanie części wspólnych wynosi już ponad milion złotych. Ta należność została dołączona do łącznych zobowiązań spółki Gwarna Wrocław, które są przedmiotem sądowego postępowania.

Podczas przygotowywania tekstu wysłaliśmy także pytania do syndyka spółki Gwarna Wrocław.

Kamil Hajduk w przesłanej do nas odpowiedzi wyjaśnia, że suma łącznych kosztów wspólnoty za 2023 r. wyniosła ponad 860 tys. zł. "Przy czym, w tych kosztach grupa osób, która przejęła kontrolę nad wspólnotą, zdecydowała o rozliczaniu całości kosztów energii elektrycznej dla lokali, których byli właścicielami" - tłumaczy.

Zaznacza, że postępowanie upadłościowe toczy się od października 2023 r. i od tego czasu syndyk zapłacił 206 tys. zł za wchodzące do masy upadłości ponad 761 mkw. powierzchni. Wraz ze średnią wartości opłat za rok 2023 r. oraz za 2024 r. zobowiązany był więc do pokrycia kosztów w wysokości ok. 213 tys. zł.

"Syndyk uzupełniłby różnicę 7 tys. zł, ale obecnie analizuje skutki przyjętej uchwały wspólnoty o odłączeniu lokali masy upadłości od energii elektrycznej i zabezpieczenia środków na konieczne inwestycje zabezpieczające interes masy upadłości" - informuje.

Przypomina także, że podczas postępowania upadłościowego "z masy upadłości zaspokaja się w pierwszej kolejności koszty postępowania, a jeżeli fundusze masy upadłości na to pozwalają – również inne zobowiązania, w miarę wpływu do masy upadłości stosownych sum" - informuje.

Syndyk uważa także, że kierowane w stosunku do niego zarzuty, to "próba wywarcia nacisku", aby sprzedał pokoje hotelowe konkretnym osobom, którym nie udało się ich dotąd przejąć.

Sytuacja osób, które kupiły obligacje spółki Gwarna Wrocław, jest znacznie trudniejsza niż właścicieli hotelowych apartamentów. Ma to jednocześnie związek ze śledztwem prowadzonym od 2022 r. wobec firmy Gerda Broker.

Cztery lata temu do wrocławskiej siedziby tej firmy wkroczyli funkcjonariusze Centralnego Biura Antykorupcyjnego. Prokuratura postawiła kierownictwu spółki zarzuty sprzedaży obligacji firm o wątpliwej kondycji, a także zarzuty udziału w zorganizowanej grupie przestępczej oraz oszustwa. Zdaniem śledczych firma mogła działać na zasadzie piramidy finansowej.

- Pracownicy Gerdy Broker oferowali obligacje wielu firm. Mnie namówili do nabycia obligacji spółki Gwarna Wrocław i Optima Development. Straciłem w ten sposób oszczędności życia - opowiada pan Łukasz.

Przypomnijmy: Optima Development Poland to spółka, która wybudowała Rezydencję Gubałówka w Zakopanem. Firma niedawno również ogłosiła upadłość. Wielkość jej zobowiązań wynosi obecnie blisko 50 mln zł.

Obie inwestycje wiele łączy. Zarówno obligacje Optimy Development Poland, jak i spółki Gwarna Wrocław sprzedawała ta sama firma - Gerda Broker. Kierowały nimi także osoby, które wcześniej związane były z Gerdą.

Jedną z kancelarii prowadzących sprawy osób, które straciły pieniądze, kupując obligacje obu spółek, jest poznańska Kancelaria Radcy Prawnego Beata Strzyżowska. Prawnicy starają się pociągnąć do odpowiedzialności osoby, które kierowały obiema spółkami. Złożyli w związku z tym pozwy dotyczące zabezpieczenia na ich majątku.

Nie ustanowiono zabezpieczeń dla obligacji, do czego te spółki były zobowiązane. Wprowadzono także w błąd obligatariuszy co do zamiaru i możliwości wywiązania się ze swoich zobowiązań - wyjaśnia money.pl radca prawny Małgorzata Antropik.

Kancelaria ma w tej sprawie pierwszy sukces na swoim koncie. Jesienią ubiegłego roku Sąd Rejonowy w Warszawie uznał argumentację prawników i postanowił zabezpieczyć powództwo jednego z klientów kancelarii, poprzez zajęcie rachunków bankowych jednej z pozwanych osób.

Uzyskanie tego zabezpieczenia jest przełomem. Im więcej klientów takie postanowienie uzyska, tym łatwiejsza będzie droga w sądzie - tłumaczy money.pl Beata Strzyżowska, właścicielka poznańskiej kancelarii.

Dlaczego w ogóle dochodzi do takich sytuacji? Michał Szałas, właściciel kancelarii Szałas - Legal AML Compliance, były prokurator, odpowiadając na to pytanie, wyjaśnia, że przepisy dotyczące rynku kapitałowego regulują zasady dotyczące konkretnych instrumentów finansowych, nie obejmując innych rodzajów instrumentów, których mechanizm jest podobny do obligacji.

Z kolei niektórzy deweloperzy jego zdaniem często świadomie zawierają umowy dotyczące instrumentów nieregulowanych, którymi są np. weksle. W takim przypadku droga do dochodzenia należności jest długa, kosztowna i często nieskuteczna.

Dlatego zawsze mówię klientom, że jeżeli chcą w coś zainwestować, to powinni wyrzucić wszystkie materiały marketingowe i dokonać uważnej analizy spółki, jej danych finansowych, rodzaju oferowanego instrumentu czy zobowiązania oraz jego zabezpieczenia - wyjaśnia.

Według Marleny Kosiury, analityczki i założycielki portal Inwestycjewkurortach.pl, opisane sytuacje nie stanowią jednak zagrożenia dla rynku apartamentów wakacyjnych i condohoteli.

Kilka lat temu pojawiały się w mediach nagłówki, według których condohotele to nowe Amber Gold. Absolutnie się z tym nie zgadzam. W większości te nieruchomości są już zrealizowane, w razie problemów zawsze można zmienić operatora obiektu. Oczywiście w dużo gorszej sytuacji są osoby, które kupiły obligacje finansujące takie projekty - zaznacza.

W jej ocenie problemy związane z inwestycją we Wrocławiu czy w Zakopanem są przede wszystkim skutkiem ryzykownej gry na rynku finansowym obu firm. - W obu przypadkach deweloperzy na etapie pozyskiwania finansowania okazali się po prostu nieuczciwi - podkreśla.

Czym zatem powinny więc się kierować osoby, które planują dziś kupno apartamentu na wynajem?

Warto mieć świadomość, że dla tego rynku nie ma osobnych regulacji prawnych. Trzeba też pamiętać, że kupując takie apartamenty, nabywa się część obiektu hotelowego. To o tyle ważne, że powodzenie takiej inwestycji zależy od działalności firmy prowadzącej obiekt i jej wiarygodności, podobnie jak firmy zarządzającej. Jeżeli więc chcemy, aby apartament przynosił oczekiwane zyski, powinniśmy kupić go w obiekcie, który działa na rzetelnych i przejrzystych zasadach - wyjaśnia Agata Lickiewicz, radca prawny, ekspertka Rady Społeczno – Gospodarczej przy Uczelni Łukaszewski w Warszawie.

Według ekspertki zanim zdecydujemy się na inwestycje, powinniśmy sprawdzić m.in. dane finansowe spółki, która je realizuje, w tym sprawozdania finansowe, a nawet komentarze w internecie. Kolejną kwestią jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl