Polaków może czekać fala problemów przy kupnie nieruchomości. Przez lukę w prawie

Świadectwa energetyczne to certyfikaty, które określają wydajność energetyczną mieszkania lub domu. Obowiązek ich posiadania wynika z nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, ale także z prawa budowlanego (zmiany w tej kwestii przygotował poprzedni rząd).

Konieczność posiadania takiego dokumentu w przypadku nowo oddawanych budynków istnieje już od 2009 r. Rok temu wprowadzono jednak obowiązek sporządzania certyfikatów również dla starszych budynków, które są sprzedawane lub wynajmowane. Co istotne, osoby, które nie planują sprzedawać lub wynajmować nieruchomości, nie muszą posiadać świadectwa energetycznego.

Eksperci, z którymi rozmawiał money.pl, mają duże wątpliwości co do obecnie obowiązujących przepisów.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Teoretycznie na potrzeby wykonania świadectwa energetycznego powinna być przeprowadzona wizja lokalna i dokumentacja zdjęciowa, a także inwentaryzacja, jeśli nie ma dokumentacji budowy. W przypadku starszych nieruchomości jest to o tyle trudne, że często zdarza się, iż brakuje pełnej dokumentacji i trzeba ją dopiero odtworzyć.

Mimo to zdobycie dziś w 24 godziny świadectwa energetycznego nie jest żadnym problemem. Za pomocą wirtualnych automatów można zamówić świadectwo i otrzymać je w krótkim czasie. W większości przypadków takie dokumenty wykonują boty i kalkulatory internetowe na podstawie danych podanych przez właściciela.

W generowanych w ten sposób świadectwach energetycznych mogą więc pojawić się liczne błędy, a nawet fałszerstwa. Nikt tego jednak nie weryfikuje. Nie wiadomo też, jaka jest skala fałszywych dokumentów. Problem jest o tyle istotny, że pozostaną one w obiegu do końca okresu ich ważności, czyli przez 10 lat.

Dla nabywców nieruchomości może stanowić to duży problem. Zwłaszcza jeśli uda im się ustalić z pomocą doświadczonego audytora energetycznego, że dane znajdujące się w świadectwie energetycznym nie pokrywają się z rzeczywistością.

- W przypadku wadliwie wykonanego świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy takiej nieruchomości przysługuje roszczenie o odszkodowanie za wprowadzenie w błąd podczas sprzedaży nieruchomości - wyjaśnia dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych.

Dodaje, że jego zdaniem sama konstrukcja obecnych przepisów jest wadliwa. Powód? - Do przekazania świadectwa energetycznego dochodzi dopiero w momencie zawierania umowy notarialnej. W praktyce nabywca nie ma możliwości ani czasu zweryfikowania zawartych w nim danych. Nie można także wykluczyć, że z powodu błędów w świadectwach energetycznych będzie dochodziło w przyszłości do podważania aktów notarialnych — ocenia.

Dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Kania-Stachura, nie wyobraża sobie jednak takiej sytuacji.

Moim zdaniem nie ma raczej możliwości, aby z powodu wadliwie sporządzonego świadectwa energetycznego dochodziło do podważania umowy notarialnej. Osobną kwestią jest jednak możliwość ubiegania się o odszkodowanie. Jeżeli sprzedający zapewnia, że budynek ma określone parametry i odpowiedni poziom zapotrzebowania na energię, po czym okazuje się, że nie odzwierciedla to stanu faktycznego, może być to podstawą zarówno do żądania odszkodowania, jak i obniżenia ceny takiej nieruchomości - wyjaśnia.

Zwraca także uwagę na konieczność edukacji kupujących. - Obecnie, gdy tak wiele mówi się na temat ekologii i efektywności energetycznej, każdy, kto kupuje nieruchomość, ma prawo zapoznać się ze świadectwem energetycznym nieruchomości jeszcze przed jej zakupem. Nie tylko może, ale powinien jego zażądać - mówi.

Zdaniem naszej rozmówczyni w obecnych przepisach nie ma również żadnego mechanizmu, który umożliwiałby egzekwowanie obowiązku posiadania świadectw energetycznych. - Nie wiadomo także, kto miałby to weryfikować - przyznaje Agnieszka Grabowska-Toś.

Jeżeli więc właściciel sprzedawanej nieruchomości nie przedstawi świadectwa energetycznego, wówczas notariusz podczas sporządzania aktu notarialnego może to jedynie odnotować i pouczyć właściciela o obowiązku sporządzenia takiego dokumentu.

Na ten problem zwraca również uwagę Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości. - Nawet jeśli sprzedający nie ma świadectwa energetycznego, to i tak transakcja raczej się odbędzie. Z kolei kupujący, jeśli chciałby komuś donieść o braku świadectwa, to i tak formalnie nie ma komu, bo ustawodawca tego nie przewidział - podkreśla.

Brak możliwości egzekwowania obowiązku posiadania świadectw energetycznych jest o tyle istotny, że - jak przypomina Agnieszka Grabowska-Toś - niebawem ma wejść w życie nowelizacja dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków zwana "dyrektywą budynkową" (EPBD ma na celu znaczne ograniczenie emisji gazów cieplarnianych w budynkach).

Zgodnie z tymi przepisami, każdy budynek będzie posiadał dokument, w którym znajdzie się świadectwo energetyczne nieruchomości oraz informacja, do jakiej klasy energetycznej należy (na wzór oznakowania sprzętu AGD, dotyczącego klas zużycia energii, w skali od A do G).

W tym kontekście niepokoi fakt, że może dochodzić do nieprawidłowości przy sporządzaniu świadectw charakterystyki energetycznej. To rodzi także pytania, dlaczego ustawodawca nie przewidział żadnego mechanizmu kontroli, który umożliwiłby skuteczne weryfikowanie tych dokumentów - wskazuje Piotr Pałka.

Wyjaśnia także, że dane zawarte w świadectwach energetycznych będą przekładały się także na oznaczenie klasy budynku. Brak weryfikacji danych w tych dokumentach jest więc bardzo niebezpieczny.

Przypomnijmy, że świadectwo energetyczne jest dziś potrzebne przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości. Bez niego nie można także odebrać budynku ani umieścić ogłoszenia o sprzedaży lub wynajmie nieruchomości.

Od tej zasady rząd Zjednoczonej Prawicy stworzył jednak wyjątki. W praktyce, jeżeli powierzchnia naszego domu nie przekracza 70 mkw., świadectwo energetyczne nie jest obowiązkowe. Nie jest także konieczne wówczas, gdy wykorzystujemy istniejący budynek lub lokal na własne potrzeby i nie zamierzamy go wynajmować ani sprzedawać. Ten obowiązek nie dotyczy także budynków wpisanych do rejestru zabytków.

Świadectwo energetyczne jest również ważnym dokumentem w momencie, gdy ubiegamy się o kredyt na zakup mieszkania lub domu, zarówno z rynku wtórnego, jak i od dewelopera. W obu przypadkach banki mogą poprosić o wgląd do dokumentacji, ponieważ może to pomóc oszacować koszty eksploatacji.

To o tyle istotne, że w świadectwach energetycznych znajdują się kluczowe wskaźniki, dotyczące zapotrzebowania na energię niezbędną do ogrzania nieruchomości, podgrzania wody, działania wentylacji, klimatyzacji i oświetlenia.

Jeżeli ze świadectwa energetycznego wynika, że nasza nieruchomość jest energooszczędna, wówczas nasz kredyt zostanie zakwalifikowany jako eko kredyt. W takim wypadku bank może nam również zaproponować niższe oprocentowanie kredytu, jako "premię" za energooszczędność. Jednak brak mechanizmów weryfikacji danych zawartych w świadectwach energetycznych może również otworzyć w tym obszarze znaczne pole do nadużyć.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl