Nadchodzi fala podwyżek czynszów. "Szykuje się kumulacja"

Spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty tłumaczą konieczność podnoszenia opłat w ten sam sposób. Wyjaśniają, że głównym powodem jest m.in. wzrost płacy minimalnej, kosztu remontów, a także m.in. brak przedłużenia tarczy antyinflacyjnej w tym roku.

W praktyce nie wszyscy mieszkańcy odczują podwyżki od razu. Zdaniem zarządców nieruchomości, w mniejszych wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych, można się spodziewać podwyżek najprawdopodobniej wiosną.

W przypadku większych osiedli mieszkaniowych kumulacja wzrostu opłat może nadejść pod koniec roku. Do tego czasu, uda się najprawdopodobniej przegłosować uchwały o podwyżkach, we wspólnotach i spółdzielniach. Dla wielu mieszkańców może być to duży szok.

Podwyżki czynszów są coraz większym obciążeniem dla portfeli Polaków. Z tego powodu na forach skupiających mieszkańców nieruchomości, pojawia się coraz więcej wpisów mieszkańców.

Szczególnie zaniepokojeni są właściciele mieszkań w tych wspólnotach, które mają wysokie koszty otrzymania części wspólnych, oraz tych, które planują remonty. W takim wypadku opłaty na fundusz remontowy są często bardzo wysokie. W efekcie czynsz za relatywnie niewielkie mieszkanie może stanowić duże obciążenie dla przeciętnego portfela.

Nasz czytelnik za blisko 47 - metrowe mieszkanie na warszawskiej Ochocie płaci obecnie czynsz wysokości 950 zł. Tymczasem jeszcze kilka lat temu ten koszt wynosił nieco ponad 400 zł. Do tej opłaty musi doliczyć także rachunek za energię elektryczną.

- W ciągu ostatnich lat czynsz za moje mieszkanie wzrósł o niemal 130 proc. Tempo tych podwyżek w ostatnim czasie jest wyższe, niż wzrost moich dochodów. Nie wyobrażam sobie kolejnego wzrostu opłat - mówi w rozmowie z money.pl.

Pod koniec ubiegłego roku, obecny rząd podjął próbę częściowego zminimalizowania skutków podwyżek czynszów. W tym celu przyjęto ustawę, która przedłużyła do połowy 2024 roku maksymalne ceny energii elektrycznej dla gospodarstw domowych, dodatkowo utrzymano cenę maksymalną dla gazu.

Zdaniem ekspertów, gdyby nie zdecydowano się na ten krok, to od początku tego roku do końca obecnego sezonu grzewczego, mieszkańcy bloków i kamienic spółdzielczych oraz należących do wspólnot mieszkaniowych zapłaciliby rachunki wyższe od kilkunastu do kilkudziesięciu procent, niż obecnie.

Zamrożenie cen będzie jednak obowiązywać tylko do połowy tego roku. Co stanie się potem? - Na pewno ceny będą wyższe, ale o ile dokładnie wzrosną, to na razie trudno jest przewidzieć - mówi Jacek Janas, prezes zarządu Polskiego Stowarzyszenia Zarządców w Warszawie, w rozmowie z money.pl.

W tym kontekście przypomina, że opłaty za media, to tylko część opłat, które wnoszą mieszkańcy. Druga, równie ważna, to koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. W tym roku właśnie w tym segmencie należy spodziewać się największych wzrostów.

Zdaniem prezesa PSZN, wspólnoty i spółdzielnie odczuwają już znaczny wzrost kosztów utrzymania nieruchomości.

- Głównym czynnikiem, który się do tego przyczynia jest wzrost płacy minimalnej (w tym roku planowany jest dwukrotny wzrost minimalnego wynagrodzenia za pracę – od 1 stycznia 2024 r. oraz od 1 lipca 2024 r. - przyp. red). W momencie, gdy najniższe wynagrodzenie rośnie, rosną wszystkie opłaty. Przekłada się to na wzrost cen m.in. takich usług, jak sprzątanie, ochrona, czy remonty - wyjaśnia Jacek Janas, prezes Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości w Warszawie (PSZN).

Ten wzrost kosztów najszybciej odczują mieszkańcy małych spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Głównym powodem są przepisy.

Jak wiadomo, w przypadku spółdzielni o wszystkim decyduje uchwała rady nadzorczej. Z art. 4 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że "o zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić, co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie". Jeśli spółdzielnia ma niewielu członków stanie się to znacznie szybciej, niż w przypadku dużych osiedli mieszkaniowych.

Wspólnoty muszą z kolei postępować zgodnie z ustawą o własności lokali, którą uchwalono blisko 30 lat temu. Dlatego zdaniem Jacka Janasa, od dawna nie przystaje ona do obecnej sytuacji.

W momencie, gdy ją uchwalano, na rynku nie było dużych wspólnot mieszkaniowych. Za to obecnie, w przypadku dużych osiedli mieszkaniowych, wspólnota obejmuje często kilkaset właścicieli lokali, w związku z tym proces przeprowadzania uchwały w sprawie planowanych podwyżek, może trwać rok lub dłużej – mówi.

Jak zaznacza, w przypadku małych wspólnot, obejmujących maksymalnie 50 lokali, jest szansa, że uchwały o podwyżkach uda się im przegłosować do kwietnia lub maja tego roku. W przypadku większych wspólnot i spółdzielni, jak już wspomnieliśmy, potrwa to dłużej. - Kumulacji podwyżek czynszów można więc raczej spodziewać się pod koniec tego roku - słyszymy.

Dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik w Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych uważa z kolei, że do podwyżek czynszów mogłoby w ogóle nie dojść, gdyby pod koniec ubiegłego roku zainteresowano się propozycjami zgłoszonymi przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP (ZRSM RP).

- Zmiany, które proponował ZRSM RP, miały polegać m.in. na wprowadzeniu zapisów, które objęłyby także ochroną umowy na stałą cenę prądu, podpisane przez spółdzielnie i wspólnoty, i to ze skutkiem od 1 stycznia 2023 r. Proponowaliśmy także, aby po wprowadzeniu tych przepisów, zostało to automatycznie rozliczone przez przedsiębiorstwa energetyczne. Nikt jednak nas nie słuchał. Dla polityków ważniejsza była wtedy tzw. ustawa wiatrakowa i kampania wyborcza. Można było wówczas również uchwalić tarcze na kolejne lata, co zapobiegłoby obecnej sytuacji - wskazuje.

Według prof. Jerzego Jankowskiego, prezesa ZRSM RP rozwiązania wynikające z tarczy energetycznej, powinny obowiązywać nie tylko do połowy przyszłego roku, ale do czasu ustabilizowania cen na rynku energii. - Mimo złożenia na początku grudnia ubiegłego roku, na ręce marszałka Szymona Hołowni naszych postulatów, żaden nie został uwzględniony - mówi.

W praktyce wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, którym z powodu wzrostu kosztów brakuje teraz środków na obsługę bieżącej działalności, będą musiały teraz korzystać z pieniędzy z funduszu remontowego. W praktyce będą więc dokładać do swojej działalności z tej puli, aby potem, gdy opłaty dla mieszkańców zostaną podwyższone, to sobie wyrównać.

Zdaniem naszych rozmówców może to grozić wstrzymaniem wszystkich remontów.

Podwyżki czynszów mogą także jeszcze bardziej pogłębić ich zadłużenie. Jak wynika z danych Krajowego Rejestru Długów, w 2023 roku zaległości w opłatach mieszkaniowych przekraczają już w Polsce 290 mln zł. Są to głównie zaległości w regulowaniu czynszu, opłacaniu kosztów ogrzewania i wywozu śmieci.

Z powodu rosnących długów, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe mają także coraz mniej pieniędzy na remonty, utrzymanie części wspólnych i bieżącą eksploatację. W praktyce rzadko wykazują się aktywnością w odzyskiwaniu długów od osób, które nie płacą czynszów.

Coraz częściej "odbijają" sobie to w inny sposób, wolą np. podnosić czynsze, uwzględniając przy tym swój poziom zadłużenia. Inni mieszkańcy mogą nawet nie wiedzieć, że ponoszą koszty zaległości osób, które nie płacą na bieżąco swoich rachunków.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl