Nowy pomysł rządu na kredyty. Jest problem. Lewica mówi "nie"

Agnieszka Zielińska, money.pl: O obecnym kształcie programu "Mieszkanie na Start" dowiedział się pan z mediów. Co zawiodło?

Krzysztof Kukucki, wiceminister rozwoju: W większości ministerstw nie ma jeszcze skompletowanej pełnej obsady. Jednak zarówno my, jak i nasi partnerzy koalicyjni, jesteśmy zdeterminowani, aby jak najszybciej rozpocząć pracę na rzecz Polaków. Przedłożona obecnie propozycja to w zasadzie program mieszkaniowy Polski 2050 i PSL-u. Nie ma się co się dziwić, że został on zaprezentowany, bo to wynika z szacunku do wyborców. Na razie jest to jednak przede wszystkim podstawa do rozmów i konsultacji, które już się zresztą rozpoczęły.

Jednak bez głosów Lewicy rząd nie będzie mógł przegłosować tego programu. Poprzecie go w obecnej wersji?

Program w obecnym kształcie nie jest propozycją, do której mógłbym w tej chwili przekonywać koleżanki i kolegów ze swojego klubu parlamentarnego. W tej chwili jest to punkt wyjściowy do dalszych rozmów. Nad ostateczną wersją programu trzeba będzie jeszcze poważnie popracować.

Czy były jakieś konsultacje z Lewicą na ten temat?

To jeszcze przed nami.

Na czym powinny polegać zmiany?

W tej chwili musimy przede wszystkim zadbać o zwiększenie podaży. Nasza propozycja związana jest ze zwiększeniem liczby budowanych mieszkań na wynajem z niskim czynszem. Zależy nam na tym, ponieważ obecnie na rynku mamy ponad 20 proc. mniej mieszkań niż przed wprowadzeniem programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc".

Uważamy, że to właśnie nasze propozycje i działania w trakcie kampanii wyborczej zwróciły uwagę na ten problem. Obecnie deweloperzy nie chcą, a często z wielu powodów nie mogą, zwiększyć liczby budowanych mieszkań na rynku.

Zdaniem deweloperów głównym powodem tej sytuacji jest brak gruntów w miastach.

Nie zgadzam się z tym. W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego jest tak wiele lokalizacji przeznaczonych pod mieszkaniówkę, że znalazłoby się miejsce na znacznie więcej mieszkań, niż rzeczywiście potrzebujemy.

Moim zdaniem deweloperzy nie garną się też do budowy mieszkań, które wynikają z rzeczywistych potrzeb Polaków. Dlatego powinniśmy szukać rozwiązań sprawdzonych w innych krajach. Modelowym przykładem są np. programy zastosowane w Hamburgu czy Wiedniu. Stolica Austrii nie przez przypadek uważana jest za jedno z lepszych miejsc do życia na świecie według rankingu Forbesa.

Marzy się panu, aby przenieść te rozwiązania do Polski?

Stosowany tam model budowy mieszkań na wynajem ma już ponad 100 lat tradycji. Nie widzę powodów, dlaczego nie mielibyśmy sprawdzić tych rozwiązań także w Polsce. To jest przykład, z którego powinniśmy czerpać garściami.

Czy wystarczy zastosować dobre praktyki z Wiednia, aby odnieść sukces?

Zdecydowanie należy odczarować w Polsce temat budowy mieszkań na wynajem. Naszym zdaniem program "Mieszkanie na Start" ma potencjał, aby zwiększyć liczbę dostępnych mieszkań na rynku.

W jaki sposób?

Można to zrobić m.in. poprzez stosunkowo proste rozwiązanie, jakim jest np. wprowadzenie dolnego pułapu liczby mieszkań na rynku pierwotnym, czyli określonego poziomu, od którego ten program mógłby w ogóle funkcjonować.

Jeżeli założylibyśmy, że dolny próg to liczba mieszkań na rynku, jaka byłaby potrzebna do uruchomienia "Mieszkanie na Start", wówczas deweloperzy widzieliby sens budowy większej liczby lokali, a nie tylko windowania swoich marż.

Czy uwolnienie zasobów Krajowego Zasobu Nieruchomości (w tej puli są grunty spółek Skarbu Państwa, m.in. Agencji Nieruchomości Rolnych, Lasów Państwowych i Agencji Mienia Wojskowego – przyp. red.) pod budownictwo mieszkaniowe to dobry pomysł? Na jakich zasadach powinno się to odbywać?

W pierwszej kolejności te grunty powinny być oferowane samorządom pod budowę tanich mieszkań na wynajem. Powinny mieć one możliwość zakupu tych działek z dużą bonifikatą, ale pod warunkiem, że np. w ciągu pięciu lat na tych parcelach powstałyby mieszkania komunalne.

Jeśli samorząd nie byłby tym zainteresowany, wówczas w drugiej kolejności można te grunty oferować deweloperom, ale z zastrzeżeniem, że w tych inwestycjach pojawi się pula mieszkań budowanych dla samorządu, z przeznaczeniem na tani wynajem. Uważam, że tego typu przedsięwzięcia to także szansa dla biznesu i pomysł na rozruszanie lokalnego rynku.

W swoim programie wyborczym zaproponowaliście budowę 100 tys. mieszkań na wynajem w trakcie jednej kadencji rządu. Dotąd nikomu nie udało się tego jednak osiągnąć.

Obecnie samorządy mają do dyspozycji instrumenty, które ułatwiają im budowę lokali pod wynajem. Uważam, że Fundusz Dopłat z BGK (oferuje wsparcie na budowę lokali na wynajem i mieszkań czynszowych – przyp. red.) funkcjonuje całkiem dobrze, z jednym zastrzeżeniem - brakuje w nim pieniędzy. Pod koniec 2023 r. samorządy musiały czekać na przyznanie dofinansowania, bo zabrakło środków.

W tej chwili wiele inwestycji, które przewidują budowę mieszkań komunalnych, jest przygotowanych do realizacji, ale brakuje na nie pieniędzy. Warto także przypomnieć, że aby złożyć wniosek do Funduszu Dopłat, trzeba mieć prawomocne pozwolenie na budowę. Obecnie na pewno starałbym się zwiększyć pieniądze dostępne w Funduszu Dopłat przynajmniej na tyle, aby zaspokoić obecne potrzeby samorządów.

Co powinno się w zrobić TBS-ami (mieszkania na wynajem budowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego o umiarkowanej wysokości czynszów – przyp. red.)?

Zdecydowałbym się na uwolnienie ich potencjału. Obecnie w Polsce mamy ponad 200 TBS-ów, które są w gestii samorządów i ponad 40, które działają na komercyjnych zasadach. Obecnie mogą one budować mieszkania na wynajem, z tzw. opcją dojścia do własności. Jednak dużą przeszkodą jest tzw. partycypacja (czyli środki, które muszą wnieść sami lokatorzy – przyp. red.).

Moim zdaniem partycypacja mogłaby być np. pokrywana ze środków publicznych, ale z zastrzeżeniem, że takie mieszkanie nie stałyby się własnością najemcy i na zawsze pozostało w zasobach TBS-u.

W tej chwili w BGK oferowany jest również kredyt preferencyjny, który może być przeznaczony m.in. na budowę TBS-ów. Wykorzystanie tych środków może pobudzić potencjał budownictwa społecznego w Polsce.

Wróćmy do "Mieszkania na Start"? Jakie są jeszcze inne wady obecnej propozycji?

W tej chwili ten program służy głównie zwiększeniu popytu. Pomija także dużą grupę Polaków. Te osoby są zbyt zamożne, aby otrzymać mieszkania komunalne, ale z wielu powodów nie mogą lub nie chcą zaciągać kredytu hipotecznego. Dla nich dotąd nie było żadnej propozycji.

Z badań wynika, że Polska na tle innych państw Europy wciąż ma ponadprzeciętne przywiązanie do własności nieruchomości, mimo że ta własność w praktyce jest często iluzoryczna. Moim zdaniem ten trend, aby kupować nieruchomości na własność, będzie maleć.

W ostatnich latach w Polsce rozwija się rynek instytucjonalnego najmu, nazywany w skrócie PRS (z angielskiego: Private Rented Sector). W tym systemie mieszkania na wynajem budowane są przez fundusze inwestycyjne.

W największych miastach w Polsce całe budynki są w tej chwili kupowane przez fundusze inwestycyjne. Takie nieruchomości są dodatkowo traktowane jako lokata kapitału. Państwo z tego nic nie ma. Dodatkowo przyczynia się to do windowania cen mieszkań. Dlatego należałoby to zjawisko ograniczyć.

W jaki sposób?

W przypadku zakupu większej liczby mieszkań, np. pięciu i więcej, trudno nie uznać, że jest to lokata kapitału. W takim wypadku skłaniałbym się ku temu, aby osoby, które nabywają lokale w hurtowej liczbie i blokują innym dostęp do rynkowej oferty, zasiliły podatkami budżet państwa.

Jednocześnie jestem w stanie zrozumieć, że ktoś posiada dwa lub trzy mieszkania. Dlatego te ograniczenia nie obejmowałoby osób, które nabywają mieszkanie np. dla swoich dzieci lub jako drugie mieszkanie w rodzinie. Mówiąc o nakładaniu ograniczeń, mam na myśli fundusze inwestycyjne i flipperów.

Jest pan zwolennikiem podatku katastralnego. Typowy podatek katastralny liczony jest jednak od wartości nieruchomości.

Jestem odosobniony w tym poglądzie i z całą pewnością nie jest to stanowisko koalicji czy nawet mojego ugrupowania. Mam jednak takie poczucie, że mieszkania traktowane jedynie jako towar czy lokata kapitału powinny podlegać jakiejś formie opodatkowania.

W Polsce dotąd nikt nie zdecydował się na opodatkowanie funduszy skupujących mieszkania. Tymczasem w Berlinie już trzy lata temu głosowano nad propozycją, aby wywłaszczać lokale, które należą do wielkich funduszy.

Zdaniem wielu berlińczyków to przez takie firmy ceny nieruchomości rosły. Jednak w Niemczech ponad 50 proc. mieszkań dostępnych na rynku to lokale na wynajem. W porównaniu do nich wciąż mamy w tej kwestii wiele do nadrobienia.

Czy ustawa o ochronie lokatorów powinna być zmieniona? Zdaniem wielu właścicieli nieruchomości obecne przepisy bardziej chronią najemców niż wynajmujących.

Lewica na pewno nie poprze żadnego rozwiązania, które w jakiś sposób będzie ograniczało prawa najemców.

Czy budowa większej liczby mieszkań pod tani wynajem jest szansą na ucywilizowanie rynku najmu?

Ludzie na pewno wolą wynająć mieszkania z niskim czynszem i czuć się w nich bezpiecznie. Na przykład we Włocławku czynsz za takie mieszkanie wynosi obecnie 11,95 zł za mkw.

Gdy był pan wiceprezydentem Włocławka, udało się panu wypracować własny model budowy mieszkań na wynajem. Na czym on polega?

Od 2014 r. zastanawiałem się nad przygotowaniem oferty dla osób, które mają stałą pracę, ale nie stać ich na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Te osoby zostały zostawione same sobie. Poprzednie władze Włocławka ograniczały się jednak wyłącznie do rozwoju budownictwa socjalnego.

Z kolei w trakcie naszego urzędowania udało się przygotować program budowy mieszkań komunalnych. Na początku zakładaliśmy, że miasto będzie je budować z własnych środków i wyemituje w tym celu obligacje.

W końcu zdecydowaliśmy się skorzystać z Funduszu Dopłat z BGK, o którym już wcześniej wspomniałem. Dofinansowanie w ramach tego funduszu wynosi obecnie blisko 80 proc. Przygotowaliśmy więc projekty, złożyliśmy wniosek i czekaliśmy aż się zmieni prawo na tyle, że będziemy mogli z tego skorzystać.

Pierwszy wniosek, który złożyliśmy, dotyczył budowy 288 mieszkań. Stanowi to zarazem ponad 40 proc. wszystkich mieszkań komunalnych w Polsce w ubiegłym roku. Do budowy tych lokali wykorzystaliśmy budownictwo modułowe z prefabrykatów.

Zostały one wybudowane pod klucz. Są wyposażone w kuchenki, biały montaż, drzwi i podłogi. Wybudowaliśmy te lokale w 18 miesięcy. Drugi etap tego przedsięwzięcia, czyli 144 mieszkań, powstał w 11 miesięcy. To bardzo dobry wynik.

Uważam, że obecnie wsparcie w Funduszu Dopłat warto rozszerzać. W ubiegłym roku w dostępnej puli był ponad 1 mld zł. Jest to zdecydowanie za mało w stosunku do zgłoszonych wniosków.

Budowa mieszkań na wynajem, obok oferty deweloperów, może być receptą na zahamowanie wzrostu cen?

Wynika to z prostych zasad ekonomii. Jeśli towaru jest mało, a zainteresowanie nim jest duże, to jego cena rośnie. Mieszkanie nie jest towarem, ale ta zasada obowiązuje także w mieszkalnictwie. Jeżeli chcemy więc obniżyć ceny, musimy zadbać, aby było znacznie więcej mieszkań na rynku.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl