Deweloperzy chcą uwolnienia gruntów. "To grozi nakręcaniem bańki"

W ostatnich latach ceny działek pod budownictwo mieszkaniowe rosły średnio o 20 proc. rocznie. Przyczyniło się to także do szybkiego wzrostu cen mieszkań. Obecnie pojawił się inny problem, działek do budowy mieszkań zaczyna brakować. Najgorzej jest w miastach, gdzie inwestorzy wręcz biją się o dostępne grunty.

Deweloperzy apelują więc o szybkie odblokowanie gruntów z puli Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN). Chcąc oferować tańsze mieszkania, musimy znaleźć tańsze działki - argumentują. Jednak zdaniem ekspertów z rynku nieruchomości uwalnianie gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości nie jest wcale proste. - Trzeba to robić z głową, inaczej grozi nam kolejne nakręcanie wzrostu cen - ostrzegają.

W puli KZN zgromadzono obecnie 835 ha gruntów. Pochodzą one ze spółek Skarbu Państwa, m.in. Agencji Nieruchomości Rolnych, Lasów Państwowych i Agencji Mienia Wojskowego. Parcele miały być wykorzystane pod budowę mieszkań o atrakcyjnym czynszu, na potrzeby programu "Mieszkanie Plus", który okazał się fiaskiem. Do tej pory udało się wybudować tylko 40 tys. lokali.

Oferta dostępnych mieszkań na rynku szybko się kurczy, a te grunty są od wielu lat zamrożone. Gdyby nie ten fakt, w ciągu kilku lat można by na nich wybudować tysiące nowych mieszkań - przekonuje Bartosz Turek, ekspert HRE Investments.

Łukasz Bernatowicz, prezes Związku Pracodawców BCC, zwraca z kolei uwagę, że problem związany z liczbą mieszkań istnieje w Polsce od dawna.

Sygnalizujemy to od wielu lat. Coś z tym trzeba zrobić, nie da się tego rozwiązać bez uwolnienia gruntów. Obecnie ceny są wypadkową dramatycznie drożejących działek. Deweloperzy podnoszą ceny mieszkań, bo nie mają wyjścia - mówi.

Postulat dotyczący uwolnienia Krajowych Zasobów Nieruchomości znajduje się także na liście 100 konkretów na 100 dni rządu Donalda Tuska. To także priorytet dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Krajowy Zasób Nieruchomości przejął grunty należące do Skarbu Państwa, ale nie wystawia ich na sprzedaż. Nie rozumiemy tego, zwłaszcza że program "Mieszkanie Plus" nie udał się - mówił w 2022 r. Konrad Płochocki w rozmowie z money.pl. Jego zdaniem deweloperzy, aby oferować tańsze mieszkania, muszą więc szukać tańszych działek.

Kurcząca się oferta gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w miastach sprawia, że w momencie, gdy dochodzi do przetargu, o działkę walczy wielu graczy. Efekt jest taki, że coraz częściej osiągają one astronomiczne kwoty. Do takiej sytuacji doszło pod koniec ubiegłego roku na warszawskim Ursynowie. Cena wywoławcza gruntu przy ulicy Cynamonowej wyniosła 40 mln zł. Przebito ją jednak dwukrotnie.

Problem dostępności atrakcyjnych gruntów występuje od dawna, ale w ostatnich latach nasilił się. Atrakcyjne działki osiągają bardzo wysokie ceny, a te tańsze, często położone na peryferiach, nie mają odpowiedniej infrastruktury. To znacznie wydłuża proces deweloperski, który zaczyna się dużo wcześniej niż sama budowa mieszkań - mówi Ewa Palus z Rednet Property Group.

Ekspertka zwraca także uwagę na fakt, że zasoby KZN obejmują grunty w bardzo różnych lokalizacjach. - W dużych miastach te działki są bardzo często ciekawie zlokalizowane, mają pełną infrastrukturę, dlatego można się spodziewać, że przetargi cieszyłyby się ogromną popularnością, a grunty bardzo szybko znalazłyby nabywców - podkreśla.

Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, uważa natomiast, że brak dostępnych gruntów pod budowę mieszkań to mit.

Działki są dostępne, tyle, że na rynku dominują trudniejsze oferty, czyli takie, które wymagają od deweloperów coraz większych nakładów, związanych m.in. formalno-prawnym przygotowaniem do budowy. Tymczasem wielu inwestorów wciąż woli kupować działki z "gotowymi papierami" - podkreśla.

Jego zdaniem skończył się więc okres "łatwego pieniądza". Nadchodzi za to czas dla profesjonalistów.

W ostatnich latach za deweloperkę brali się niemal wszyscy, w tym "Janusze biznesu". Takim inwestorom zależało głównie na tym, aby tanio kupić działkę, wybudować na niej jak najwięcej lokali i sprzedać jak najdrożej. Rezultatem był często chaos w przestrzeni i osiedla budowane w szczerym polu, określane mianem zabudowy łanowej. Niedoświadczeni deweloperzy wykorzystywali zwiększony popyt i lukę związaną z brakiem mieszkań komunalnych i czynszowych, które mogłyby być dostępne dla szerszej grupy osób – wyjaśnia.

Okazuje się, że szybkie uwolnienie państwowych gruntów pod budowę nowych mieszkań w praktyce nie jest proste. Po pierwsze, może być to związane z koniecznością przeprowadzenia podziałów i scalenia gruntów, co wymaga czasu. Kolejnym problemem jest pojawienie się rozmaitych roszczeń.

Tomasz Błeszyński uważa, że warto zastanowić się, dla jakiego rodzaju budownictwa powinny być uwolnione państwowe grunty - spółdzielczego, komunalnego czy tylko deweloperskiego.

Cały ten proces powinien być przeprowadzony z głową. Jeśli te grunty zostaną sprzedane w sposób komercyjny, pogłębimy tylko nierównowagę cenową na rynku, co może grozić dalszym nakręcaniem cen - podkreśla.

Ekspert uważa, że uwalnianie gruntów powinno odbywać się pod pewnymi warunkami. - Warto na pewno wziąć pod uwagę współpracę z miastami i samorządami. Można takie projekty realizować np. w partnerstwie publiczno-prywatnym (PPP). Cześć budowanych lokali mogłaby mieć wówczas status komunalnych, a pozostałe sprzedawane byłyby w komercyjnej ofercie. Wprowadzenie takich zasad na pewno zapobiegłoby nadmiernemu windowaniu cen - podkreśla.

Uwolnienie państwowego zasobu ziemi może być dobrym uzupełnieniem dla programu Kredyt na Start. - Ten program służy zwiększeniu popytu. Teraz trzeba do tego dołożyć także część podażową. Połączenie tych dwóch czynników może spowodować, że ceny nie będą już tak szybko rosły - przekonuje Bartosz Turek.

Tymczasem eksperci już szacują, że po wejściu w życie nowego mieszkaniowego programu ceny mieszkań wzrosną, nawet dwucyfrowo. - Efektem mogłaby być nawet dwucyfrowa zwyżka średnich cen - powiedział niedawno w rozmowie z "Rzeczpospolitą" Marek Wielgo z Rynku Pierwotnego.

Warto również przypomnieć, że do skokowego wzrostu cen doszło także po wprowadzeniu programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.", który wystartował za rządów PiS. W rezultacie, jak wynika z wyliczeń serwisu rynekpierowtny.pl, w Trójmieście nowe lokale zdrożały o 27 proc. rok do roku, w Krakowie – o 24 proc., a w Warszawie – o 23 proc.

Przypomnijmy, że nowy program rządu zakłada, że z preferencyjnych kredytów będą mogły korzystać rodziny z dziećmi (bez limitu wieku), a także single do 35. roku życia. Program koalicji rządzącej proponuje kredyt od 0 do 1,5 proc. Wsparcie bez oprocentowania mają otrzymywać co najmniej pięcioosobowe rodziny.

Konsultacje nowego mieszkaniowego programu już ruszyły. Ma on docelowo wystartować w połowie tego roku.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl