Karolina Wysota, money.pl: Czy rynek mieszkaniowy w Polsce czeka katastrofa?
Dr Adam Czerniak, SGH: A skąd przekonanie, że jej nie ma?
A jest?
Sytuacja na rynku jest bardzo trudna, bo ostatnie wzrosty cen doprowadziły do wyłączenia sporej grupy ludzi z możliwości nabycia własnego mieszkania. Ci, którzy załapali się na ten pociąg, są w całkiem niezłej sytuacji, bo ich majątek systematycznie rośnie i w razie potrzeby niewielkim kosztem mogą zamienić mieszkanie na większe. Natomiast ci, którzy go nie posiadają, mają coraz większy problem, by ten pociąg dogonić. Generuje to frustracje i wzrost nierówności majątkowej.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Czy może być gorzej?
Przykład Hiszpanii czy Irlandii pokazuje, że tak. Idziemy tą samą drogą: "finansjalizujemy" rynek, zwiększamy liczbę mieszkań kredytowanych, dopłacamy tym, którzy mają zdolność kredytową. Dlatego będziemy mieć coraz większą grupę osób wykluczonych, zmuszoną do korzystania z rynku najmu, mieszkań komunalnych czy socjalnych — przynajmniej do czasu aż nie nastąpi spadek liczby gospodarstw domowych wskutek starzenia się społeczeństwa.
Deweloperką zajmuje się coraz więcej osób. Czy to również sygnał ostrzegawczy?
To jeden z symptomów przegrzania rynku. Ponieważ bańka w klasycznym znaczeniu (duży wzrost cen i nagłe załamanie się rynku) nie pękła, a ludzie, którzy kupili mieszkanie inwestycyjnie, nie dostali po kieszeni, to jeszcze bardziej rozpowszechnił się mit, że na nieruchomościach nie można stracić. Ci, którzy weszli na rynek w roku 2018 i 2019 i dorobili się na budowie domów, mieszkań oraz flippingu, zachęcają kolejne osoby, które nie wiedzą, na czym tym ten biznes polega. Dopóki będziemy podawać rynkowi narkotyk pod postacią dopłat do kredytów przy ograniczonej podaży, problem będzie narastał.
Widzi pan ryzyko krachu na horyzoncie?
Byłem jedną z pierwszych osób, które sygnalizowały ryzyko narastania bańki cenowej na polskim rynku. Na szczęście bańka nie pękła. Ale to wcale nie oznacza, że scenariusz kryzysowy należy odłożyć do lamusa. Polska polityka mieszkaniowa przypomina trochę działania podejmowane w Stanach Zjednoczonych. Gdy przed 2000 r. na amerykańskim rynku doszło do wzrostu cen i nierównowagi, administracja prezydenta George’a W. Busha, aby nie doprowadzić do spadku cen i spowolnienia na rynku po pęknięciu bańki internetowej, wymyśliła „świetny” program: American Dream Downpayment Act polegający na dopłatach do wkładów własnych do kredytów, zwłaszcza dla mniejszości etnicznych. W efekcie na rynek popłynęła ogromna ilość pieniędzy, co napędziło boom mieszkaniowy. Nie rozwiązało to problemu, lecz go odroczyło. W 2005 r. ceny osiągnęły poziom, którego nie dało się dłużej utrzymać, a Fed dodatkowo podniósł stopy procentowe, ograniczając dostępność kredytów. Wtedy rynek się załamał, wywołując globalny kryzys finansowy w 2008 r.
U nas najpierw była zapaść na rynku mieszkaniowym przez podwyżki stóp procentowych, a później owczy pęd wywołany "Bezpiecznym kredytem 2 proc." Istny rollercoaster.
Chciałbym podkreślić, że kryzys i spadek cen mieszkań to nie jest coś, czego powinniśmy wyczekiwać. To nie jest sytuacja, w której będzie nas w końcu stać na wymarzone mieszkanie. To nie jest czas wyprzedaży, gdy deweloperzy bankrutują, a my od nich kupujemy tanie mieszkania. Kryzys przychodzi, gdy nas nie stać na żadne mieszkanie.
Próba uniknięcia kryzysu metodą dolewania oliwy do ognia też nie jest dobra.
Najgorsza sytuacja to rollercoasterowa: boom, kryzys, boom, kryzys. Nie pomaga to nikomu poza spekulantami, którzy zarabiają na zmianach cen. Z perspektywy społeczeństwa cykle wzrostów i spadków o wysokich amplitudach są niekorzystne.
Czy nowym programem mieszkaniowym koalicja rządząca kłania się elektoratowi PiS przed wyborami samorządowymi i europejskimi?
Ukłonem było wprowadzenie 500 plus. W przypadku nowo zapowiedzianego programu mówimy o dopłatach do kredytów rodzinom wielodzietnym, które mają zdolność kredytową, i które są zainteresowane zakupem nieruchomości relatywnie dużej. Pytanie: czy elektorat PiS, rodziny mieszkające w mniejszych miejscowościach i na wsiach z dochodem rzędu 7-10 tys. skorzystają z tego programu? Dla większości z nich nie będzie on korzystny.
Nie będzie tam popytu czy podaży?
Jednego i drugiego. Według przedstawionych założeń, aby dostać kredyt zero procent trzeba mieć 5-osobową rodzinę, która na warunkach preferencyjnych może pożyczyć maksymalnie 600 tys. zł. W tej chwili wybudowanie domu dla takiej rodziny kosztuje więcej, poza tym trzeba wnieść wkład własny. Czy rodzina z terenów wiejskich ma odłożonych 150-200 tys. zł? Raczej nie.
Komfortowy metraż dla rodziny 5-osobowej to…
Według metody Eurostatu pięć-sześć pokoi plus kuchnia i łazienka, czyli poniżej 120 m kw. ciężko zejść. Jeżeli koszt budowy domu wynosi obecnie 5-6 tys. za m kw. (bez kosztu zakupu ziemi), to potrzebujemy ok. 800 tys. zł. Nawet przy kredycie zero procent trzeba byłoby mieć całkiem niezły dochód, aby dostać takie finansowanie od banku.
Dla kogo w takim razie jest ten program?
Według mnie to kryteria demograficzne należy rozpatrywać na poziomie politycznym, a nie ekonomicznym czy społecznym. Bardzo mało środków finansowych trafi do mniejszych miejscowości - tak samo było w przypadku "Bezpiecznego kredytu 2 proc." Nie dlatego, że tam nie było czego kupić, a dlatego, że nie było tam gospodarstw domowych z odpowiednią zdolnością kredytową.
Drugi listek figowy tego programu to limity dochodowe, które mają efekt wyłącznie pozorny. W praktyce nie łapie się na nie maksymalnie 5 proc. gospodarstw domowych, a z tych 5 proc. ponad 90 proc. już ma co najmniej jedno mieszkanie własnościowe, więc nie łapie się - ani na ten program, ani na poprzedni.
Z wyjątkiem rodzin 5-osobowych, których wymóg pierwszego mieszkania nie dotyczy.
No tak. A co najciekawsze, to nie jest to wcale program prodemograficzny, ponieważ ma odwróconą logikę: potrzebujemy więcej dzieci, by mieć większe mieszkanie. Każdy demograf powie, że najpierw potrzebujemy większej przestrzeni życiowej, żeby mieć więcej dzieci. Na ten program załapią się zwłaszcza bogatsze 5-osobowe lub większe rodziny z dużych miast, które akurat będą chciały się przeprowadzić z 70- do 120-metrowego mieszkania.
Akurat ten przykład odróżnia program "Mieszkanie na start" od programu "Bezpieczny kredy 2 proc.".
Owszem beneficjentami staną się wielodzietne rodziny, zwłaszcza te bogatsze, ale dla singli nowy program będzie mniej dostępny niż "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Koniec końców mechanizm oraz skala działania obu programów są praktycznie identyczne: w ciągu 10 lat wydamy 12-13 mld zł na dopłaty do kredytów. Program koalicji rządzącej tak naprawdę zapewnia ciągłość finansowania i popytu na rynku mieszkaniowym, zwłaszcza na rynkach pierwotnych dużych miast, dokąd trafiło najwięcej środków z programu poprzedniego rządu. Gdyby teraz programu mieszkaniowego nie przedłużono, doszłoby do załamania na rynku. Program miał być lekiem na boleści w mieszkaniówce, a stał się narkotykiem, bo rynek uzależnił od dopłat państwa.
Czy nadejdzie moment, że będzie można z nich zrezygnować?
Im bardziej przyzwyczaimy do tego rynek, tym trudniej będzie się z tego wycofać i nie mówię tutaj tylko o psychologicznym przyzwyczajeniu. To jest również uzależnienie ekonomiczne. Im wyższe są ceny mieszkań, tym silniej spadnie dostępność finansowa Polaków po wycofaniu się z takiego programu, i tym bardziej wszyscy będą chcieli jego utrzymania. Analogiczny mechanizm występuje w przypadku deweloperów.
Dopiero poznaliśmy założenia do projektu ustawy. Zdążymy ze wszystkim do czerwca?
Program jest bardzo podobny do "Bezpiecznego kredytu 2 proc.", więc tak naprawdę wystarczy poprzestawiać meble w pokoju.
Z podażą nie będzie już tak łatwo. Deweloperzy twierdzą, że wyprzedali się ze wszystkiego.
Dane za listopad i grudzień pokazują najwyższy od połowy 2022 r. wzrost liczby nowych mieszkań na sprzedaż.
500 mln zł w 2024 roku to dużo czy mało?
To zależy, jak te pieniądze zostaną wykorzystane. Jeśli całość lub duża część tej kwoty pójdzie na dopłaty do kredytów i trafi na rynki pierwotne dużych miast, to dalej napędzi wzrosty cen mieszkań. Natomiast, gdyby te same środki poszły wyłącznie na budownictwo komunalne, to zbyt wielu mieszkań byśmy nie zbudowali.
Więcej pieniędzy z programu pójdzie na rynek wtórny czy pierwotny?
Będzie tak samo, jak w przypadku "Bezpiecznego kredytu 2 proc." – rynek pierwotny w dużych miastach. U nas mieszkania z drugiej ręki są traktowane jak gorszego sortu, a według mnie nie powinny, bo wygrywają z tymi z rynku pierwotnego choćby pod względem lokalizacji. Przecież dziś prawie nie mamy nowych mieszkań w centrach dużych miast, a jeśli już są, to luksusowe.
A jeśli państwo zacznie sprzedawać deweloperom działki w miastach, o co tak apelują, to zaczną budować mieszkania przystępne dla Kowalskiego?
Jeśli państwo i samorządy wyznaczą odpowiednie warunki zagospodarowania tych terenów, to oczywiście, że tak. Deweloper jest bardzo prostym przedsiębiorcą, ma jeden cel: zarabiać pieniądze. Wystarczy, jak m.in. w Kopenhadze, dać jasne wytyczne: w rejonie szkoły ma być co najmniej 20 proc. mieszkań przystępnych cenowo.
U nas tak nie ma?
U nas deweloper przychodzi do urzędu z gotowym pomysłem, a samorząd zwykle się na niego zgadza, bo ma niedobór lokali mieszkalnych. Brakuje nam polityki mieszkaniowej.
Czy ta skończyła się na Gierku?
Uważam, że nie. Lata 90., zaraz po masowej prywatyzacji, były okresem, w którym stworzono całkiem dobry zaczątek polityki mieszkaniowej. Wszystkie pomysły utonęła jednak w dziurze Bauca (określenie deficytu sektora finansów publicznych w Polsce, prognozowanego w budżecie państwa na rok 2001 przez Jarosława Bauca). W kolejnych latach stopniowo okrajano wydatki na mieszkalnictwo i rezygnowano z aktywnej polityki mieszkaniowej państwa, czego symbolem stała się likwidacja urzędu mieszkalnictwa w połowie dekady. Działanie te były motywowane wiarą, że rynek zaspokoi potrzeby mieszkaniowe obywateli, a rząd ma na agendzie ważniejsze i pilniejsze zadania.
Rozmawiała Karolina Wysota, dziennikarka money.pl