Za dwa lata czeka nas największy dołek mieszkaniowy od dekady

Agnieszka Zielińska, money.pl. Jak to jest z tymi zagranicznymi funduszami? Czy rzeczywiście hurtowo wykupują mieszkania, podbijają ceny na rynku?

Konrad Płochocki, wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, dyrektor generalny: Wbrew temu, co się na ten temat sądzi, te zakupy stanowią niewielki promil rynkowej sprzedaży. Pierwsza transakcja z udziałem funduszy miała miejsce w 2015 roku. Od tamtej pory wszystkie fundusze nabyły 8,5 tys. lokali. Dla porównania od 2015 roku deweloperzy oddali do użytku około 700 tys. mieszkań. Można więc łatwo obalić mit, że to fundusze podbijają ceny.

Rząd jeszcze do niedawna zapowiadał pojawienie się nowego podatku dotyczącego najmu instytucjonalnego. Głównym powodem prac nad tą daniną miały być właśnie doniesienia, że zagraniczne fundusze odpowiadają za wzrost cen. Jednak ostatnio rząd wycofał się z tego pomysłu. Czy rzeczywiście rynek tzw. instytucjonalnego najmu o którym mówi się, że dopiero raczkuje wymaga już ustawowych zmian?

Rynek PRS, czyli instytucjonalny najem w Polsce, można w praktyce porównać do populacji rysiów w polskich lasach. Nikt ich nie widział, ale wiadomo, że istnieją. Tak jak wspomniałem, na chwilę obecną w Polsce jest zaledwie 8,5 tys. mieszkań wynajmowanych przez fundusze. Tymczasem łączna liczba mieszkań w kraju przekracza 15 milionów.

Jednocześnie w budowie jest około 13 tys. lokali, które zasilą rynek najmu instytucjonalnego w najbliższych latach. W tym czasie deweloperzy wybudują dla przeciętnego Kowalskiego ok. 400 tys. mieszkań.

Koniunktura na rynku mieszkań w ostatnim roku znacznie się pogorszyła. Maleje też liczba nowych inwestycji. Co nas w związku z tym czeka?

W przypadku nowych inwestycji jest to największy spadek od 2008 roku. W październiku ilość rozpoczętych budów spadła rok do roku o ok. 40 proc. w sektorze deweloperskim. Ten spadek jednak pogłębia się z miesiąca na miesiąc. W efekcie na koniec roku spodziewamy się, że będzie to średnio spadek o 40 proc. rdr. W kolejnym roku może się on powiększyć o kolejne 30 proc.

Przy takim tempie największy dołek mieszkaniowy czeka nas już niebawem.

W praktyce dopiero za dwa lata poznamy, jaki jest rozmiar tego spadkowego trendu, wówczas GUS poda dane dotyczące liczby lokali oddanych do użytkowania. Warto pamiętać, że obecne dane dotyczące liczby oddawanych mieszkań, odnoszą się tak naprawdę do 2020 roku. Dlatego załamania inwestycji nie widać jeszcze w statystykach.

Jeżeli więc w obecnym roku deweloperzy wystartowali z liczbą około 100 tys. mieszkań, to w 2024 roku taka ilość będzie oddawana. Z kolei w 2025 roku będzie ich jeszcze mniej.

Deweloperzy nie rozpoczynają nowych budów. Jeżeli przyjmiemy, że cykl budowy trwa średnio 5 lat, to jakie to przyniesie skutki?

Możemy założyć, że w 2025 roku koniunktura gospodarcza się poprawi i spadną stopy procentowe, co zwiększy dostępność kredytów, logiczne jest więc, że wówczas przy ograniczonej podaży nowych mieszkań może dojść do wzrostu cen.

Warto także przypomnieć, że w ciągu ostatnich pięciu lat, ceny mieszkań na rynku wtórnym urosły o 40 proc., a na rynku deweloperskim wzrosły o 25 proc. W sumie zasada jest prosta, w momencie, gdy deweloperzy dostarczają dużą liczbę nowych mieszkań, stają się one konkurencją dla lokali na wtórnym rynku.

Na tym przykładzie można zobaczyć, że to nie deweloperzy odpowiadają za wzrost cen mieszkań, ale jest wręcz przeciwnie, duża podaż nowych mieszkań ogranicza wzrost cen na rynku wtórnym.

Jak to jest z tymi marżami deweloperów? Rzeczywiście są tak niebotycznie wysokie?

Po pierwsze my tych marż nie ukrywamy, są jawne. Jesteśmy monitorowani jako spółki giełdowe, ale także jako branża. W każdej chwili NBP ma prawo zażądać od nas wszystkich informacji. Rzeczywiście panuje przekonanie, że marże deweloperów są wysokie. Tymczasem wynoszą one średnio 20 proc.

Jednak, średnio realizacja projektu budowlanego zajmuje nam 5 lat. Z czego budowa dwa lata. Są jednak projekty, które powstają nawet kilkanaście lat. Ta 20 proc. marża jest rozłożona na cały ten okres.

Inaczej jest np. w przypadku marży Orlenu, koncern ma 30 proc. zysku na baryłce ropy, jednak od zakupienia paliwa, do pojawienia się jego na stacjach mija kilka tygodni. W tym czasie koncern odzyskuje zainwestowane pieniądze. W ciągu pięciu lat powtórzy tę operację kilkadziesiąt razy, wówczas jego skumulowana marża może wynieść łącznie ok. 1500 proc. Tymczasem deweloper uzyskuje marżę na poziomie 20 proc. dopiero po kilku latach od rozpoczęcia inwestycji.

Co poza marżą dewelopera zawiera się w cenie każdego mieszkania?

Są w niej przede wszystkim koszty budowy i wynagrodzeń. Zawiera ona także cenę gruntu i koszt finansowania inwestycji. Kolejnym jej elementem jest wartość projektu i jego przygotowania, w tym wynagrodzenie prawników związane z obsługą procesu inwestycyjnego. Na koniec trzeba doliczyć marżę dewelopera i podatki.

W jaki sposób można obniżyć więc cenę mieszkania?

W przypadku płac pracowników raczej nie ma na to szans, dodatkowo od przyszłego roku rośnie płaca minimalna. Z kolei ceny materiałów budowlanych również są z roku na rok coraz wyższe, średnio o 20 proc. Ponadto z powodu wzrostu cen energii nie spodziewamy się spadku cen materiałów budowlanych. Walcząc o obniżenie ceny, możemy zaproponować np. mniejsze okna, tańsze płytki elewacyjne, mniejsze balkony, a zamiast cegły elewacyjnej tynk strukturalny. Jednak to będzie miało minimalny udział w zmniejszeniu ceny.

To dlatego tak zabiegacie o uwolnienie państwowych gruntów na cele mieszkaniowe?

Kolejny powód jest taki, że obecnie poziom wyprzedanych mieszkań na sześciu rynkach, których budowa zakończy się do końca roku, sięgnie 90 proc. Nie jest więc tak, że deweloperzy mają w tej chwili dużo niesprzedanych mieszkań. W dużych miastach wszystko, co jest w budowie, zostało wyprzedane. Poziom gotowych lokali znajduje się na bardzo niskim poziomie. Nie mamy już "gotowych produktów na półce".

Tymczasem ceny gruntów rosły w ostatnich latach średnio o 20 proc. rocznie. Dlatego chcąc oferować tańsze mieszkania, musimy znaleźć tańsze działki.

Skoro uwolnienie państwowych gruntów pod cele mieszkaniowe jest tak ważne, to dlaczego jest z tym problem?

Trudno jest odpowiedzieć na to pytanie. W ostatnich latach utworzono Krajowy Zasób Nieruchomości, który przejął grunty należące do Skarbu Państwa, ale nie wystawia ich w przetargach. Nie rozumiemy tego, zwłaszcza że program Mieszkanie Plus nie udał się, realnie w ramach programu wybudowano zaledwie 2 tys. mieszkań przez siedem lat.

Na rynku kredytów hipotecznych również mamy zapaść. Jednak KNF w odpowiedzi na wasz apel o poluzowanie kredytowej polityki odpowiedział, że na razie liberalizacji nie będzie.

Mimo to nie rezygnujemy i nieustannie ponawiamy apele do KNF o rozważenie poluzowania rekomendacji S i innych bankowych wytycznych – zwłaszcza przypadku kredytów o stałej stopie procentowej w średnim okresie, czyli w perspektywie 5 lat.

Tymczasem KNF zaapelował niedawno, aby deweloperzy w trosce o "dostępność mieszkań dla młodych Polaków" obniżyli swoje marże.

Na nasz wniosek dostaliśmy oficjalną odpowiedź, ale jej treść była inna, niż informacja, którą przekazano w mediach, której treść była dość populistyczna, zupełnie nie w stylu KNF. Znalazły się tam np. cytaty bez przywołania autorów, wyglądało to wręcz tak, jakby napisał to jakiś stażysta.

Co znalazło się w oficjalnej odpowiedzi KNF przesłanej do was?

Ta odpowiedź była utrzymana w tonie, do jakiego przywykliśmy ze strony KNF. Nadzór bankowy napisał, że na razie nie widzi możliwości zmiany rekomendacji S w przypadku kredytów o zmiennej stopie procentowej. Natomiast w przypadku kredytów o okresowo stałej stopie procentowej, poinformował, że w przyszłości nie wyklucza innej oceny przez banki oceny zdolności w przypadku kredytów o stałej stopie procentowej.

Czy to oznacza, że niebawem, KNF zmieni stanowisko?

Moim zdaniem na razie jest to lekko uchylona furtka. Obecnie taka odpowiedź KNF jednak bankom nie wystarczy, zwłaszcza że podchodzą one bardzo skrupulatnie do zaleceń KNF. W praktyce, aby zastosowały innego rodzaju bufory przy wyliczaniu zdolności kredytowej – musiałyby dostać jasne wytyczne ze strony KNF.

Jakie są wasze propozycje?

Proponujemy, aby bufor bezpieczeństwa obniżyć z 5 pkt proc. do 3 pkt proc. w przypadku kredytów o zmiennej stopie procentowej, a dla kredytów o okresowo stałej stopie znieść albo obniżyć do 1 pkt proc.

W tej chwili kredyty o stałej stopie przyznawane są na pięć lat, niektóre banki oferują je na sześć lat. Jednak jest niewykluczone, że niebawem pojawią się kredyty 10-letnie o stałej stopie procentowej i znajdą się kredytobiorcy, którzy powiedzą – jesteśmy w stanie je spłacić w tym okresie.

Rząd ogłosił właśnie nowy program mieszkaniowy "Pierwsze Mieszkanie". To system dopłat do kredytu na zakup pierwszego mieszkania. Jak oceniacie ten pomysł?

Wiele zależy od wykonania tego pomysłu. Nie jest on także nowy, ponieważ podobne rozwiązania zawierał program "Rodzina na Swoim". W jego przypadku państwo przez osiem lat dopłacało połowę odsetek do kosztów kredytu. Można się było spodziewać, że część kredytobiorców będzie mieć problem ze spłatą kredytu, gdy rata wzrośnie, ale tak się nie stało. Był to eksperyment, który miał pozytywny finał.

Teraz też tak będzie?

Jeśli program "Pierwsze Mieszkanie" ruszy w tym roku to jest szansa, że wpłynie pozytywnie na rynek. Można się spodziewać, że zostanie udzielonych około 30 tys. takich kredytów. Część zostanie zaciągniętych na budowę domów jednorodzinnych i zakup mieszkań na rynku wtórnym, więc szacujemy, że realnie pojawi się dodatkowo ok. 15 tys. nowych umów. Biorąc pod uwagę, że w 2021 roku deweloperzy sprzedali 165 tys. lokali, to nie jest dużo. Program nie zatrzyma spadku produkcji mieszkań, ale będzie mieć pozytywny wpływ na rynek.

Jak pogorszenie mieszkaniowej koniunktury wpłynie na deweloperów?

W najtrudniejszej sytuacji będą deweloperzy, którzy działają w segmencie domów jednorodzinnych, poza dużymi miastami, czyli tam, gdzie nie ma rozwiniętego rynku najmu. Wiele zależy też od sposobu finansowania firmy.

Jednak nawet małe spółki deweloperskie, jeśli prowadziły ostrożną politykę finansową, bez problemu sobie poradzą, w razie czego wstrzymają inwestycję, zwolnią część załogi, ale dokończą projekty.

W gorszej sytuacji będą firmy, które rozwijały się szybko i agresywnie, i mają wysoki poziom zadłużenia. Czeka je cięższy czas.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.