To będzie cios w portfele Polaków. Rynek nieruchomości czeka kumulacja podwyżek

Od przyszłego roku we wszystkich miastach wojewódzkich stawki podatków od nieruchomości wzrosną przeciętnie o 12 proc. Najmocniej odczują to jednak mieszkańcy Warszawy, Wrocławia, Łodzi, Poznania, Gdańska, Szczecina, Bydgoszczy, Białegostoku i Olsztyna. W tych miastach samorządowcy zdecydowali się na maksymalne stawki podatków, co zostało już zatwierdzone przez resort finansów.

Dodatkowo szykuje się wzrost opłat eksploatacyjnych, w których duży udział będą miały wyższe rachunki za energię. Wysokość taryf zatwierdzonych przez URE nie została jeszcze oficjalnie podana, ale z wcześniejszych informacji wynika, że stawki za prąd mogą wzrosnąć nawet trzykrotnie.

Rząd wprowadził wprawdzie maksymalne limity na ceny energii, ale dotyczą one tylko określonego poziomu zużycia. Dodatkowo w przyszłym roku powraca wyższy 23 proc. podatek VAT. Coraz więcej urzędów miast i gmin podnosi także opłaty za wywóz śmieci. W efekcie czeka nas cała seria podwyżek.

Z zapowiedzi rządu wynika także, że w 2023 r. mogą pojawić się także nowe daniny na rynku nieruchomości. Pierwotnie rząd planował m.in. zmiany w tzw. opłacie planistycznej. Przypomnijmy, obecnie właściciel uiszcza ją w momencie, gdy sprzedaje nieruchomość – o ile robi to przed upływem pięciu lat od wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany.

Pierwotna propozycja rządu zakładała, że każdy właściciel będzie wnosić płacić opłatę planistyczną po zmianie lokalnego planu, wówczas gmina mogłaby się zgłosić do każdego właściciela po pieniądze i to niemałe, bo renta planistyczna miała wynieść 30 proc. wzrostu wartości. Kontrowersyjny przepis skrytykowali jednak eksperci, w efekcie został on całkowicie wykreślony z obecnej wersji projektu.

To jednak nie koniec zmian, ponieważ właścicielom nieruchomości w przyszłym roku dojdą także nowe obowiązki. Niebawem każdy posiadacz nieruchomości będzie musiał mieć także świadectwo energetyczne budynku, za które trzeba będzie zapłacić. Od przyszłego roku właściciele, którzy nie dopełnią tego obowiązku, zapłacą karę w przypadku sprzedaży lub wynajmu nieruchomości bez tego dokumentu.

Dodatkowo Ministerstwo Aktywów Państwowych, którym kieruje Jacek Sasin, pracuje nad nowymi daninami na rynku nieruchomości, wymierzonymi w spekulantów na rynku nieruchomości. Każdy, kto posiada lub kupi pięć mieszkań i nie udostępni ich najemcom, będzie musiał liczyć się z podatkiem. Ma to zwiększyć m.in. pulę lokali do zamieszkania.

Jak ta kumulacja podwyżek i nowych danin wpłynie na rynek nieruchomości? Zdaniem Barbary Bugaj, analityczki rynku nieruchomości będzie to widoczne w dwóch obszarach.

- W 2023 wzrosną koszty eksploatacyjne mieszkań i domów oraz podatki dla właścicieli nieruchomości, co rzeczywiście uderzy w domowe budżety. Jednak istotne będą również wzrosty kosztów transakcyjnych sprzedaży nieruchomości, co w obecnym kryzysie oczywiście nie pomoże rynkowi - wyjaśnia.

Jej zdaniem sytuacja w przyszłym roku będzie o tyle trudna, że już obecnie rynek znajduje się w niełatwej sytuacji, ponieważ w praktyce załamała się sprzedaż mieszkań.

- W przyszłym roku sytuacja nie będzie lepsza, dodatkowo sprzedaż mieszkań powinna się raczej ustabilizować na niskim poziomie, co można zaobserwować już w tym roku. Dodatkowe koszty transakcyjne będą z kolei kolejnym ciosem dla i tak niskiego popytu na rynku nieruchomości - twierdzi.

Z kolei Tomasz Błeszyński, niezależny ekspert rynku nieruchomości uważa, że 2023 r. będzie dla rynku nieruchomości czasem weryfikacji. Ekspert uważa także, że kumulacja podwyżek opłat eksploatacyjnych odbije się w pierwszej kolejności na rynku domów. Jego zdaniem będzie dotyczyć to zwłaszcza segmentu starszych obiektów, budowanych kilkadziesiąt lat temu, często w technologiach, których obecnie nie stosuje się już na rynku.

- Eksploatacja takich budynków, które często nigdy nie były modernizowane i nie są dostosowane do nowych parametrów technicznych, będzie wiązała się z coraz wyższymi kosztami. Dlatego wielu właścicieli takich obiektów nie będzie po prostu stać na ich utrzymanie - ocenia.

Ekspert uważa także, że wprowadzenie obowiązku świadectw energetycznych otworzy oczy wielu osobom. W efekcie zmieni się również ich podejście do rynku nieruchomości.

- Energooszczędne nieruchomości będą bardziej poszukiwane, tak jak to dzieje się na rynku motoryzacyjnym, gdzie wybiera się dziś głównie samochody oszczędne w eksploatacji - prognozuje.

Drugim trendem będzie według niego kupowanie tańszych, za to drogich w eksploatacji nieruchomości, po to, aby je następnie poddać termomodernizacji.

Przyszły rok może sprzyjać zwiększeniu liczby takich przedsięwzięć oraz w szerszym zakresie modernizacji starych nieruchomości w celu optymalizacji kosztów ich eksploatacji. Moim zdaniem ten trend będzie dotyczyć zarówno rynku nowych mieszkań, jak i lokali na rynku wtórnym - przewiduje.

Nasz rozmówca kreśli także możliwe scenariusze dla rynku najmu w 2023 roku. Jego zdaniem są dwie możliwości.

- Dopóki sytuacja na rynku kredytów się nie ustabilizuje, duża część osób będzie wynajmowała mieszkania. W praktyce popyt na rynku najmu powinien się więc utrzymywać się na dobrym poziomie. Perspektywa dla rynku najmu jest więc dobra i to zarówno w przypadku najmu instytucjonalnego, jak i prywatnego - mówi.

Drugi scenariusz, który przedstawia jest jednak bardzo pesymistyczny.

Rosnące koszty eksploatacyjne mogą stać się także poważnym zagrożeniem dla rynku najmu. Niektórzy wynajmujący już mi sygnalizują, że ich najemcy mają kłopoty z płynnością finansową i zalegają ze spłatą czynszów za mieszkanie. Kumulacja podwyżek może więc uderzyć w rynek najmu - ostrzega Tomasz Błeszyński.

Przypomina także, że koszty życia drastycznie rosną, a pensje nie nadążają za inflacją. W efekcie jego zdaniem wielu osobom zostaje coraz mniej pieniędzy na opłaty czynszowe, a niektóre budżety domowe "mogą się po prostu nie dopiąć".

Ekspert uważa, że najtrudniejszy może być zwłaszcza pierwszy kwartał przyszłego roku. - Wynika to także z wypowiedzi Adama Glapińskiego, prezesa NBP, który zapowiedział ostatnio, że w tym okresie czeka nas największe uderzenie drożyzny. Niektóre gospodarstwa domowe znajdą się wówczas w szczególnie trudnej sytuacji. Może się wówczas pojawić także problem z obsługą finansową wynajętych mieszkań - przewiduje.

Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics uważa z kolei, że sytuacja w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości będzie bardzo zróżnicowana. Powodem jest fakt, że w ofercie sprzedaży znajdują się obecnie zarówno nowoczesne domy energetyczne, jak i stare zniszczone budynki.

Rosnące ceny energii sprawiły, że ostatnio coraz większą uwagę zwracamy na koszty eksploatacji. Są dla wielu gospodarstw domowych dużym obciążeniem, dlatego wzrost znacząco przekraczający podwyżkę wynagrodzeń nie będzie lekki do udźwignięcia - przyznaje.

Ekspert uważa także, że w momencie, gdy wejdą w życie certyfikaty energetyczne, trudniej będzie sprzedać nieruchomość, która nie ma odpowiedniej izolacji cieplnej i jest ogrzewana np. drogim paliwem. Według niego kłopot z jej sprzedażą może wiązać się z koniecznością obniżenia jej ceny.

- Z kolei nieruchomości, które mają niskie koszty ogrzewania, a panele fotowoltaiczne zapewniają im dostęp do energii elektrycznej, będą w najbliższym czasie drożały - podsumowuje.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.