Rząd sięgnie do kieszeni właścicieli nieruchomości, aby zasilić budżety gmin. "To przymiarka do katastru"

Resort rozwoju pracuje nad projektem nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który zakłada zmianę zasad dotyczących naliczania renty planistycznej, czyli opłaty za wzrost wartości nieruchomości. O sprawie pierwszy napisał "Dziennik Gazeta Prawna".

Przypomnijmy, obecnie właściciel uiszcza ją w momencie, gdy sprzedaje nieruchomość – o ile robi to przed upływem pięciu lat od wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. Wysokość opłaty wynosi wówczas maksymalnie 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości, od momentu uchwalenia planu miejscowego.

Po wejściu w życie nowelizacji wystarczy, że gmina uchwali nowy plan lub go zmieni, wówczas będzie mogła zgłosić się do każdego właściciela po pieniądze i to niemałe, bo renta planistyczna wyniesie 30 proc. wzrostu wartości.

Eksperci rynku nieruchomości, których poprosiliśmy o komentarz do rządowych propozycji, nie mają wątpliwości, że rząd w ten sposób szuka pieniędzy na załatanie dziur w budżetach samorządów.

– Intencje ustawodawcy oceniam jednoznacznie. To ratowanie budżetów gmin kosztem ich mieszkańców. Samorządy chronicznie cierpią na brak pieniędzy – rząd chce wynagrodzić im w ten sposób finansowe problemy – komentuje Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Dodaje, że wprowadzenie zasady odpłatności już w momencie zmiany planu, a nie tak jak do tej pory, czyli po transakcji sprzedaży nieruchomości, jest zabiegiem przygotowanym tylko i wyłącznie po to, aby gminy mogły szybciej otrzymać pieniądze.

Jak to może wyglądać w praktyce? Wyobraźmy sobie, że ktoś mieszka na terenie, gdzie znajdują się ziemie rolne, jednak w pewnym momencie gmina zmienia plan dla tych obszarów, które stają się miejscem o przeznaczeniu budowlanym. W tym momencie właściciele istniejących nieruchomości zostaną obciążeni dodatkowymi opłatami z tego powodu, nawet w sytuacji, jeśli sami nie planują żadnych inwestycji na tym terenie.

– Właściciel zostanie obciążony opłatami za zmianę planu, pomimo że nie przynosi mu to żadnego zysku. Można powiedzieć, że to zakamuflowany kataster, który z zasady jest obliczany od wartości nieruchomości. Tego typu danina na pewno jest przymiarką do jego wprowadzenia – twierdzi Tomasz Błeszyński.

Nasi rozmówcy zwracają jednocześnie uwagę na fakt, że uchwalanie planów zagospodarowania przestrzennego leży w interesie gmin. To jednak duży koszt dla samorządów, z tego powodu spora część Polski nadal nie posiada aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli nowelizacja w proponowanej wersji wejdzie w życie, wówczas jeśli gmina uchwali plan, nieważne, czy dobry, czy zły, i automatycznie uzna, że wartość lokalnych nieruchomości dzięki temu wzrosła – wówczas będzie mogła wysłać właścicielom nieruchomości decyzje o wezwaniu do zapłaty. Nie będą mieli właściwie żadnego wyboru, bo zostaną postawieni przez faktem dokonanym – wyjaśnia Tomasz Błeszyński.

Jego zdaniem nowy podatek może więc przynieść odwrotny skutek – wręcz zniechęci mieszkańców do inwestowania, a nawet mieszkania na terenie tej gminy.

– W przypadku renty planistycznej ustawodawca mówi o maksymalnej stawce do 30 proc., co oznacza, że może być ona znacznie niższa i wynosić np. 5 lub 10 proc. wartości nieruchomości. Jeżeli znajdą się gminy, które będą chciały w ten sposób łatać swoje budżety i obciążą mieszkańców maksymalnymi stawkami, wówczas może to skłonić dużą część mieszkańców do sprzedaży swoich nieruchomości. W dłuższej perspektywie, najbliższych kilku lat, część takich nieruchomości trafi do sprzedaży – prognozuje.

Marcin Jańczuk, dyrektor ds. marketingu i PR w firmie Metrohouse Franchise, nie ma wątpliwości, skąd wziął się nowy pomysł rządu.

Samorządy znajdują się w tej chwili w bardzo trudnej sytuacji budżetowej, a nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu może być sposobem na zasilenie ich dodatkowym zastrzykiem pieniędzy. Z drugiej strony ten proces nie będzie wcale szybki z uwagi na fakt, że w Polsce proces uchwalania planów miejscowych jest długi i żmudny. Trwa często miesiące, a nawet lata. Gminy nie odczują więc szybko dodatkowych środków w budżecie – wyjaśnia.

Jednocześnie uważa, że ta zmiana na pewno zachęci gminy do uchwalania nowych planów. – Samorządy nie miały dotąd dodatkowego bodźca, aby uchwalać plany. Teraz będzie miało to widoczny wpływ na stan ich budżetów – mówi.

Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości będzie to jednak kolejny podatek, których i tak jest sporo. – Do tej pory wiele osób inwestowało w grunty, bo one były w mniejszym stopniu obciążone daninami. Teraz może się to zmienić. Wielu właścicieli działek, które będą przekształcane np. na cele mieszkaniowe, może się zdecydować na ich sprzedaż, z uwagi na wzrost obciążeń podatkowych – tłumaczy.

Dodaje, że ta zmiana będzie mieć wypływ na rynek gruntów i na pewno uwolni ich część pod budownictwo mieszkaniowe. – Niestety, w tym wypadku nie ma co liczyć na to, że ceny gruntów spadną, bo ich podaż będzie wyższa. Dodatkowo działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jest bardzo mało, większość deweloperów posiada własne banki ziemi – ocenia ekspert Metrohouse Franchise.

Z kolei Jan Dziekoński, ekspert rynku nieruchomości, zwraca uwagę na inny problem. Według niego oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia nowych planów miejscowych będzie wyjątkowo trudne, co będzie budzić wiele wątpliwości.

Może się okazać, że duża część właścicieli nieruchomości, która otrzyma decyzję gminy o konieczności zapłacenia renty planistycznej, nie będzie miała z czego jej zapłacić - komentuje.

Ekspert dodaje, że trudno jest jednocześnie uwierzyć w to, aby celowym zamysłem ustawodawcy było w takim wypadku skłonienie właścicieli nieruchomości do ich sprzedaży.

Gdyby tak było, to byłoby to dla rynku nieruchomości niczym "zrzucenie bomby jądrowej". O wprowadzeniu podatku katastralnego mówi się od wielu lat, jednak żaden rząd nie zdecydował się go wprowadzić. W tym wypadku wprowadzenie nowej daniny zostanie "zrzucone" na samorządy. Ostatecznie więc to nie rząd okaże się w tym wypadku "winny", tylko samorząd – twierdzi nasz rozmówca.

Marcin Krasoń, ekspert Obido.pl i Otodom.pl, zwraca z kolei uwagę na fakt, że jeżeli przepisy w proponowanej formie wejdą w życie, będzie to ogromnym wyzwaniem dla właścicieli nieruchomości i zarazem pułapką. Dlaczego?

Tłumaczy to na przykładzie starszego małżeństwa posiadającego dom na terenach rolniczych, które po zmianie planu staną się budowlane. Wartość tych nieruchomości wprawdzie wzrośnie, nie oznacza to jednak, że ich właściciele staną się zamożni i będzie ich stać na zapłacenie wysokiej renty planistycznej. Ta sytuacja nie oznacza również, że właściciele będą chcieli od razu sprzedać swoją nieruchomość.

– W tym wypadku warto się zastanowić, że jeśli ma to być nowy podatek, to warto postawić pytanie, od czego? Właściciel tej nieruchomości po zmianie planu miejscowego nie uzyska przecież dodatkowych przychodów. Jeżeli te propozycje rzeczywiście wejdą w życie, będą stanowiły rodzaj ukrytego podatku, obciążającego właścicieli nieruchomości. To jest bardzo niebezpieczne, bo może doprowadzić do sytuacji, że trzeba będzie płacić duże kwoty, właściwie nie wiadomo za co – ocenia.

Zdaniem resortu rozwoju dzięki nowym zasadom gminy będą miały "większe pole do uzyskiwania wpływów z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, które będą mogły być przeznaczane na finansowanie kolejnych działań planistycznych i pokrywanie kosztów ich skutków, np. w postaci wyposażenia nowych terenów budowlanych w niezbędną infrastrukturę" – napisano w uzasadnieniu do projektu. Według ministerstwa dzięki temu grunty budowlane nie będą leżały odłogiem przez pięć lat.

W projekcie przewidziano także kilka wyjątków. Spod nowych regulacji mają zostać wyłączone m.in. nieruchomości należące do gminy. Dodatkowo nowelizacja przewiduje możliwość rozłożenia opłaty planistycznej na raty, ale tylko w sytuacji, gdy będzie to stanowiło dla właściciela zbyt duże obciążenie. Opłatę będzie można rozłożyć na maksymalnie 360 miesięcznych rat, ale pod warunkiem, że właściciel mieszkał w nieruchomości co najmniej trzy lata przed wejściem w życie nowego planu.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl