Koniec mieszkaniowej hossy. Ceny spadają we wszystkich dużych miastach

O takim scenariuszu niektórzy eksperci mówili już kilka miesięcy temu. Przewidywali, że niebawem rozgrzany rynek nieruchomości czeka zimny prysznic. – Wiele osób nadal zaklina jednak rzeczywistość i powtarza jak mantrę, że ceny nieruchomości będą rosły. Nazywamy ich dziećmi hossy. Jednak ekonomii nie da się oszukać – mówił niedawno w rozmowie z money.pl Tomasz Narkun, analityk rynku nieruchomości.

Po okresie nieprzerwanych wzrostów, ceny nieruchomości zaczęły w końcu spadać.

Potwierdza to najnowszy raport Expandera i Rentier.io, z którego wynika, że w czerwcu ceny mieszkań spadły w 11 z 17 badanych miast. Co ciekawe, najbardziej widoczne jest to w Częstochowie, gdzie w ciągu zaledwie miesiąca ceny spadły aż o 10 proc. Do dużych spadków doszło także w Sosnowcu, gdzie lokale potaniały o blisko 7 proc.

Ważne jest również to, że raport powstał po przeanalizowaniu internetowych ofert zarówno nowych mieszkań, jak i lokali z rynku wtórnego. Widać, że tanieją zarówno mieszkania kupowane od dewelopera, jak i nabywane z drugiej ręki.

Z raportu wynika także, że w dużych miastach, jak Warszawa, Kraków, Gdańsk czy Wrocław, spadki cen na razie są niewielkie – wynoszą od jednego do kilku procent.

Badanie Expandera i Rentier.io jest zarazem kolejnym już opracowaniem potwierdzającym spadek cen. Niedawno takie dane podał również bank PKO BP. Według tych danych ceny transakcyjne nowych mieszkań w drugim kwartale tego roku spadły w 4 z 6 największych miast.

Zdaniem ekspertów na rynku nieruchomości nie ma już czynników, które podtrzymałyby popyt na mieszkania. Z powodu wzrostu stóp procentowych klienci, którzy finansowali zakup mieszkania kredytem, są dziś w zdecydowanym odwrocie. Statystyki pokazujące spadek zapytań o kredyty o 60 proc. potwierdzają ten trend.

Dochodzi do tego widoczny już spadek liczby nowych inwestycji.

– Z danych PZFD (Polskiego Związku Firm Deweloperskich) wynika, że w tym roku liczba rozpoczętych mieszkań jest niższa o jedną czwartą w porównaniu z ubiegłym rokiem. Deweloperzy spodziewają się jednak, że w ujęciu rocznym spadek sięgnie nawet ponad 40 proc. – informuje Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Tomasz Narkun, analityk rynku nieruchomości uważa, że do tej pory popyt stymulowały jeszcze zakupy gotówkowe, ale to już się kończy.

Coraz więcej osób, które posiadają gotówkę, nie spieszy się z jej wydawaniem na nieruchomości, wolą korzystać z obligacji i wyżej oprocentowanych depozytów – mówi.

Z kolei Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander uważa, że główną przyczyną spadku cen jest przede wszystkim wzrost stóp procentowych. – Z jednej strony kredyty hipoteczne stały się droższe i trudniej dostępne, co ogranicza popyt. Z drugiej strony zmusza to część kredytobiorców, którzy nie mogą sobie poradzić ze spłatą rat, do sprzedaży mieszkania. Dotyczy to zwłaszcza tych, którzy nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych – informuje.

Analityk – podobnie jak inni eksperci – uważa, wyższe stopy procentowe hamują jednocześnie popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości. Powód? Na lokatach bankowych czy obligacjach można dziś więcej zyskać niż na kupnie mieszkania na wynajem.

Zarówno Jarosław Sadowski, jak i Anton Bubiel z Rentier.io, współautorzy badania zwracają uwagę także na dobre informacje. Po pierwsze, stawki WIBOR przestały wreszcie rosnąć. Obecnie są niższe niż na początku lipca.

– Dla przykładu WIBOR 3M wynosi 7 proc., a na początku miesiąca było to 7 proc. Dodatkowo część banków obniżyło marże kredytowe. W PKO BP marża może wynieść zaledwie 1,44 proc. przy wkładzie własnym powyżej 20 proc. Jeszcze rok temu taki poziom był marzeniem. Jednak pomimo tak niskiej marży, oprocentowanie takiego kredytu i tak jest jednak wysokie, bo wynosi 8,74 proc. – komentuje Jarosław Sadowski.

Niestety, mimo że stawki WIBOR nieco spadły w porównaniu z początkiem lipca, to raty spłacanych kredytów z oprocentowaniem zmiennym i tak będą rosły. Powód? Banki aktualizują oprocentowanie raz na trzy lub sześć miesięcy. Jeśli w najbliższym czasie nasz bank zrobi taką aktualizację, to stawka WIBOR ze stycznia lub z kwietnia zostanie zamieniona na obecny poziom, co oznacza wzrost raty.

Marcin Krasoń, ekspert Obido i Otodom, uważa z kolei, że ogłaszanie dużych spadków cen jest trochę przedwczesne. – Rzeczywiście, na rynku pierwotnym już od kilku miesięcy widać stabilizację cen. Z kolei w czerwcu ceny ofertowe w Warszawie minimalnie spadły. Podobna sytuacja jest w większości dużych miast. Nie da się więc ukryć, że wchodzimy w okres stabilizacji cen. Powodem tej sytuacji jest drastyczny spadek popytu wśród osób, które kupowały mieszkania, posiłkując się kredytem – mówi.

Zwraca jednak uwagę, że wartość kredytów hipotecznych udzielonych w czerwcu wyniosła 3,8 mld zł, jak wynika z danych BIK, tymczasem wcześniej były miesiące, gdy ta liczna wynosiła około 7,5 mld zł, a nawet 8 mld zł.

– To pokazuje, że spadek na rynku hipotek wynosi już ponad 50 proc. W dodatku część potencjalnych kredytobiorców w praktyce "zniknęła" z rynku, bo ich obecna zdolność kredytowa uniemożliwia im zakup mieszkania. W trudnej sytuacji są także osoby, które budują dom z kredytu – w większości przypadków do obecnych kosztorysów muszą doliczyć od 20 do 30 proc. lub więcej – dodaje.

Jego zdaniem z tego powodu wiele osób rezygnuje w ostatniej chwili, z zaciągnięcia kredytu, bo nie wierzą, że w kolejnych miesiącach sytuacja się poprawi.

Deweloperzy również notują gigantyczny spadek sprzedaży. W czerwcu w siedmiu największych miastach w Polsce sprzedaż nowych mieszkań spadła w porównaniu z okresem sprzed roku o 57 proc. To jest więc trudny dla wszystkich, zarówno dla kupujących, bo nie wiedzą, czego mają się spodziewać, jak i dla deweloperów. Ci, inwestorzy, którzy mimo wszystko planują nowe inwestycje, mogą mieć teraz trudności z podpisaniem umowy z wykonawcą, bo trudno jest oszacować koszty budowy – twierdzi.

Przypomina jednocześnie, że w ostatnich latach deweloperzy przeżywali niespotykany okres prosperity. – Firmy, które w tym okresie prowadziły umiejętnie biznes, poradzą sobie nawet w trudniejszym czasie. Z kolei mniejsze spółki z niewielkim kapitałem będą starały się walczyć o klienta ceną i marketingiem – dodaje.

Spadek zainteresowania zakupem mieszkań sygnalizują także pośrednicy. Alicja Palińska z portalu Nieruchomosci-online.pl ocenia, że rynek już ochłonął po dwóch latach boomu w nieruchomościach.

– Przekłada się to na mniejsze zainteresowanie, które już odczuwają osoby wystawiające ogłoszenia. Brak kolejek do zakupu oznacza z kolei większe pole do negocjacji ceny. Kto będzie musiał sprzedać, może ulec presji – komentuje.

Potwierdza to badanie przeprowadzone przez Nieruchomosci-online.pl, wśród pośredników, z którego wynika, że największe obniżki cen będzie można uzyskać w przypadku większych mieszkań. Na razie nie ma jednak co liczyć na spadek cen działek budowlanych oraz kawalerek, które w dalszym ciągu są bardzo poszukiwanym lokum.

Jednocześnie eksperci spodziewają się dalszego ożywienia na rynku najmu nieruchomości i dalszego wzrostu stawek najmu. W przypadku kawalerek wyższe czynsze prognozuje 56 proc. pośredników, a w przypadku większych mieszkań 52 proc.

Pośrednicy są jednocześnie zgodni, że w najbliższych miesiącach największy wpływ na sytuację na rynku będzie mieć inflacja, poziom stóp procentowych i dalsza polityka kredytowa banków. Z kolei na sytuację na rynku najmu duży wpływ będą mieć uchodźcy z Ukrainy.

Dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, nie ma wątpliwości, że obecnie mamy do czynienia z twardym lądowaniem w gospodarce.

Według niego nowe inwestycje finansowane z pieniędzy unijnych mogłyby jednak ustabilizować sytuację na rynku nieruchomości. Jego zdaniem popyt na mieszkania powróci dopiero po zakończeniu cyklu podwyżek stóp procentowych, co wiąże się także z ustabilizowaniem inflacji.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl