Czy rynek nieruchomości czeka krach? "Jesteśmy w niebezpiecznym momencie"

Agnieszka Zielińska, money.pl: Nad rynkiem nieruchomości zaczynają zbierać się chmury. Deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje. Czy w przyszłym roku czeka nas krach na rynku nieruchomości?

Tomasz Narkun, analityk rynku mieszkaniowego: Nie nazwałbym tego od razu krachem, ale znajdujemy się w dość niebezpiecznym momencie, na pewno może dojść do mocnego spadku cen, dużo większego niż spodziewa się tego rynek. Obecnie nawet PKO BP szacuje w swojej analizie, że na rynku nieruchomości czekają nas spadki cen, na poziomie około 5 proc. Jeśli wynika to nawet z makroekonomicznych szacunków, to wygląda to dość poważnie.

Czy do korekty cen może dojść już w tym roku?

Zakładam, że w tym roku może nastąpić niewielka korekta, czyli spadek na poziomie około 5 proc. w stosunku do obecnych cen. Wiele zależy jednak od tego, co będzie się działo na rynku – jaka będzie reakcja rządu oraz banków – czy instytucje finansowe zdecydują się poluzować politykę kredytową, a rząd wprowadzi jakieś nowe programy dla kupujących mieszkania.

Obecnie już pojawiają się pierwsze jaskółki takiej polityki. Należy do nich m.in. zapowiedź rządu, że od przyszłego roku nie będzie wymagane pozwolenie na budowę dla domów jednorodzinnych. To może być pierwszy element z innych propozycji, które rząd może uruchomić przed wyborami.

Obecna sytuacja jest charakterystyczna dla fazy rynku nieruchomości, w jakiej się znajdujemy. Na całym świecie, gdy rynek nieruchomości zaczyna hamować, zazwyczaj wkracza rząd i pojawiają się programy, których celem jest podtrzymanie rynkowego popytu. Takie działania opóźniają o rok lub dwa lata pojawienie się głębszej korekty na rynku, czyli spadku cen. To jest jednak nieuniknione.

Nowe rządowe propozycje, mogą zadziałać jak dopalacze?

Według mnie nie ma już za dużo paliwa na rynku nieruchomości, co podtrzymałoby dalszy wzrost cen mieszkań. Do tej pory popyt stymulowały jeszcze zakupy gotówkowe, jednak powoli to się kończy. Coraz więcej osób, które posiadają gotówkę, nie spieszy się z jej wydawaniem na nieruchomości, wolą korzystać z obligacji i coraz wyżej oprocentowanych depozytów.

Wiele zależy jednak od rozwoju sytuacji w gospodarce, czy dojdzie do recesji. Nigdzie na świecie rynek nieruchomości nie utrzymał się jednak w dobrej kondycji, w sytuacji wysokich stóp procentowych, braku dostępności kredytów oraz recesji.

Na razie spektakularnych spadków cen jeszcze nie widać

Ceny na rynku podtrzymuje rosnąca inflacja. Wiele osób w związku z tym sądzi, że skoro wszystko drożeje, to mieszkania również muszą być coraz droższe. Dlatego ceny wciąż utrzymują się na wysokich poziomach. Nieruchomości to nie są jednak kryptowaluty, że załamują się z dnia na dzień. W przypadku rynku nieruchomości musi minąć wiele miesięcy.

Coraz więcej firm budowlanych skarży się, że ma zlecenia tylko do końca tego roku. Na budowach też zmienia się sytuacja i pracodawcy zaczynają dyktować warunki. Z kolei deweloperzy znów się reklamują, czego wcześniej nie musieli robić.

Rynek powoli wraca na normalne tory. Trudno przecież uznać za normalną sytuację, że po nowe mieszkania ustawiały się kolejki. Dodatkowo wystarczyło pomalować ściany, wstawić stolik z Ikei, aby zarobić potem na sprzedaży takiego mieszkania dodatkowo 50 tys. zł.

Trudno uznać także za normalną sytuację boom kredytowy z ubiegłego roku, gdy udzielono łącznie kredytów na wartość około 88 mld zł. Ten trend nie miał szans tak długo się utrzymać.

Rynek nieruchomości czeka zimny prysznic?

Można raczej powiedzieć, że w tym roku rozgrzany rynek budowlany wpadł do beczki z lodowatą wodą. Jeszcze do niedawna wykonawcy mogli przebierać w zleceniach, a ich stawki były horrendalnie wysokie. Dzisiaj zderzyli się ze ścianą. Mieli zakontraktowane budowy, które w tej chwili nie są już realizowane, bo wielu inwestorów inwestycje przesuwa w czasie.

Dochodzi do tego spadek inwestycji w budownictwie indywidualnym. To spowodowało, że firmy wykonawcze, które dotąd miały pełno zamówień i dyktowały stawki, muszą zejść z tonu i dostosować się do rynku. W efekcie obecnie wielu wykonawców zaczyna wydzwaniać do inwestorów z pytaniem, czy na jesień będą mieli jakieś prace.

Co czeka teraz firmy budowlane?

W przyszłym roku może dojść do budowlanej zapaści. Dopiero wówczas zacznie się konkurowanie stawkami, jakością, nie będzie mowy o zatrudnianiu ludzi z przypadku.

Młode firmy, które pojawiły się na budowlanym rynku w trakcie budowlanej hossy, mogą się wykruszyć, bo nie będą w stanie kontynuować działalności. Przetrwają tylko najsilniejsi, firmy, które mają wyrobioną renomę.

Jakie inne scenariusze są możliwe?

Spadną ceny materiałów budowlanych, co już jest widoczne, tanieje m.in. stal, styropian. Za chwilę może się to stać z innymi materiałami. To nie musi być złe dla rynku materiałów budowlanych, na którym wcześniej dochodziło do różnych spekulacji. Przykład? Cena wełny mineralnej zmieniała się dosłownie z godziny na godzinę.

Z kolei teraz hurtownie budowlane zaczną konkurować ze sobą o marże, aby sprzedać towar.

Za to deweloperzy zaczynają już walczyć o klienta, skończyła się więc sytuacja, że mieszkania same się sprzedawały. Teraz okaże się, kto rzeczywiście dbał o klienta i solidnie budował. Takie firmy poradzą sobie nawet w gorszej sytuacji. Można powiedzieć, że nadchodzi teraz rynek klienta i pracodawcy.

Wchodzimy więc w kolejny cykl na rynku nieruchomości, po okresie wzrostów czekają nas spadki?

Te trendy są cykliczne i powtarzalne. Na rynku nieruchomości jest jednak wiele osób, które inwestują na nim krótko, dopiero kilka lat. Nie spotkali się więc dotąd ze spadkiem cen, czy załamaniem rynku.

Nazywamy ich dziećmi hossy, bo próbują zaklinać rzeczywistość i powtarzają jak mantrę, że ceny nieruchomości nie będą spadać i cały czas będą rosły.

Oczywiście, w dłuższej perspektywie ceny nieruchomości rosną, ale okresy wzrostów przeplatają się z cyklami spadków. Krótkoterminowo mamy tzw. górki, czyli najwyższe wzrosty cen na rynkach nieruchomości, które trwają od 16 do 18 lat. Taką sytuację mieliśmy już w 1974 roku, 1995, 2007 i wygląda na to, że możemy mieć w 2023 roku.

Będzie to zarazem rok wyborczy. O jakich kwestiach związanych z mieszkalnictwem politycy powinni pamiętać?

Najważniejsze jest rozwiązanie problemu braku dostępności mieszkań zwłaszcza dla młodych osób. Obecnie muszą często oddawać trzy czwarte swojej pensji na najem mieszkania. Kolejna sprawa to demografia. Bez dostępnych mieszkań wiele młodych ludzi nie będzie planowało zakładania rodziny i posiadania dzieci.

Wiele młodych rodzin, które w ubiegłym roku zaciągały kredyty, gdy oprocentowanie było niskie czuje się dziś oszukanych.

Gdy doradzałem wtedy moim znajomym, aby zaciągali kredyty o stałej stopie, wówczas bankowcy patrzyli się na nas jak na wariatów i starali się nas do tego zniechęcić, przypominając m.in. o zapewnieniach prezesa Glapińskiego, że stopy nie będą rosły. Tymczasem banki miały wówczas w ofercie kredyty ze stałą stopą, ale tego nie proponowały.

Dodatkowo poziom wyedukowania wielu doradców bankowych pozostawia wiele do życzenia. Tymczasem, jeżeli ktoś nie posiada gruntowej wiedzy finansowej, to moim zdaniem nie powinien być doradcą. Niestety z wiedzą Polaków na temat finansów również nie jest dobrze. Dlatego wciąż uczymy się na błędach.

Co powinien zaproponować rząd, aby podtrzymać popyt na mieszkania?

Powinny to być rozwiązania, które poprawą dostępność kredytów. Jeśli zostanie zniesiona np. rekomendacja S, za sprawą, której uzyskanie kredytu jest dzisiaj trudniejsze lub wprowadzi się rynkowe zachęty dla nabywców pierwszych mieszkań albo obniży VAT na mieszkania – to wówczas wzrostowy cykl na rynku nieruchomości może się utrzymać jeszcze przez rok lub dwa.

Co stanie się potem?

Ekonomii raczej nie oszukamy, widmo recesji jest przed nami. Trzeba się liczyć z tym, że potem nastąpi spora korekta cen. Po tej fazie wejdziemy w okres stabilizacji, a dopiero potem czeka nas kolejny wzrost cen.

W Polsce od niedawna rozwija się instytucjonalny najem. W tym systemie fundusz wynajmuje mieszkania. Czy teraz jest dobry czas dla tego rynku?

W ramach tej formy najmu na razie dostępnych jest tylko około 7 tys. mieszkań. To niewielki promil w stosunku do oferty rynku najmu w Polsce. Warto dodać, że tego typu mieszkania mają jedną podstawową zaletę – stabilność. Dopóki nas stać na zapłatę czynszu możemy w takim lokalu mieszkać 10, a nawet 20 lat.

Tymczasem, gdy wynajmujemy mieszkanie od Kowalskiego, może zawsze dojść do sytuacji, że np. będziemy musieli się wyprowadzić w ciągu miesiąca.

Najem instytucjonalny będzie się więc rozwijał — w dodatku do takich mieszkań już ustawiają się kolejki. Zainteresowane nimi są korporacje, które chcą wynajmować je dla swoich pracowników oraz prywatne osoby, które mają stabilną pracę, ale nie chcą wiązać się kredytem.

Rząd woli jednak wspierać zakup mieszkań od deweloperów niż budowę mieszkań na wynajem.

Dziś w Polsce możemy kupić mieszkanie od dewelopera lub wynająć je od osoby prywatnej. Brakuje trzeciej nogi, czyli programu budowy mieszkań na wynajem, w tym najmu instytucjonalnego.

Dotychczasowa polityka rządu wspierała głównie deweloperów i banki, brakowało za to programu budowy tanich mieszkań czynszowych. W dodatku Polacy mogliby także czerpać z nich zyski, gdyby wprowadzono tzw. REIT-y (fundusze, których celem jest inwestowanie w nieruchomości - przyp. red). Wówczas fundusze mogłyby budować osiedla na wynajem, a część zysków trafiałoby do Polaków.

Niestety, jedyną osobą, która się orientowała w tej tematyce była Anna Kornecka, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii. Po jej odejściu z rządu brakuje w nim fachowców z tej dziedziny.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl