Problemy na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy wstrzymują sprzedaż

HRE Investments informuje, że w ostatnich tygodniach skala transakcji zawieranych na rynku mieszkaniowym spadła i dotyczy to zarówno mieszkań nowych, jak i używanych. Zmieniające się otoczenie sprawia, że swoje wątpliwości na temat zakupu, jak i sprzedaży mieszkań mają obie strony rynku.

Ci, którzy w standardowych warunkach kupowaliby dziś mieszkania, nie chcą lub nie mogą tego zrobić, a ich potrzeby mieszkaniowe pozostają niezaspokojone. W efekcie rośnie nam popyt potencjalny, który wcześniej czy później zacznie się realizować.

- W ostatnich latach ze starcia racji kupujących i sprzedających zwycięsko wychodzili ci drudzy. Wynika to z silnych fundamentów rynku mieszkaniowego. Przede wszystkim składa się na nie trwający od lat wzrost dochodów niemal dorównujący wzrostom cen mieszkań oraz ogromna luka mieszkaniowa, która w ostatnich miesiącach ponownie skokowo się powiększyła ze względu na masowy napływ migrantów – przekonuje Michał Cebula, prezes HRE Think Tank.

Analityk Bartosz Turek zwraca też uwagę, że po drugiej stronie mamy ograniczoną ofertę mieszkań używanych, które często "szkoda sprzedawać" wiedząc, że np. otrzymana ze sprzedaży gotówka wyraźnie traciłaby na wartości. Do tego dochodzi fakt, że wynajem mieszkań stał się w bieżącym roku zyskowniejszym niż dotychczas interesem, a posiadacze złotowych kredytów mieszkaniowych mogą kosztem banków oddalić od siebie problemy ze spłatą rat dzięki Funduszowi Wsparcia Kredytobiorców czy obiecanych przez rząd darmowych wakacji kredytowych. Jeśli te ostatnie wejdą w życie w brzmieniu przyjętym przez Sejm, to pomimo podwyżek stóp procentowych przeciętna rata kredytu mieszkaniowego płacona w trakcie wakacji kredytowych będzie niższa niż średnia z ostatnich 5 czy 10 lat. Problemy przeważającej większości kredytobiorców powinny więc zostać zniwelowane przynajmniej do końca 2023 roku.

- Deweloperzy w większości także nie mają powodu, aby mieszkań pozbywać się w otoczeniu mniejszego popytu. Ci, których na to stać, wycofują mieszkania ze sprzedaży lub chociaż oszczędnie zasilają ofertę swoich biur sprzedaży. Szczególnie jest to możliwe w przypadku firm, które nie korzystają z kredytów, w ramach których banki wymagają zaawansowania sprzedaży zgodnie z wcześniej założonym harmonogramem — dodaje Michał Cebula.

Dlaczego deweloperzy mogą wstrzymywać sprzedaż mieszkań? Przy wysokich i szybko rosnących kosztach budowy, sprzedaż mieszkań zbyt szybko, a tym bardziej z dyskontem, może okazać się finalnie deficytowa. Ponadto wcześniej czy później nierealizowany dziś popyt na mieszkania wróci na rynek, a wtedy warto mieć w ofercie mieszkania na sprzedaż. W ocenie HRE Think Tank ceny mieszkań w Polsce będą wyższe od 7 do 12 proc., porównując do cen z 2021 roku. Jednak w 2022 roku nastąpi spadek liczby zawieranych transakcji względem bardzo wysokiego poziomu z 2021 roku, o około 15-25 proc.

HRE Investments ocenia, że w najbliższym czasie lukę po klientach finansujących się kredytem zagospodarują, przynajmniej częściowo, klienci inwestujący w mieszkania, zarówno ci indywidualni, jak i instytucjonalni – to właśnie wysoka inflacja silnie stymuluje presję na zakupy wśród osób chcących uchronić kapitał.