Jacek Sasin szykuje trzy nowe podatki. Uderzą we właścicieli mieszkań

Oto #TOP2022. Przypominamy najlepsze materiały mijającego roku

Ministerstwo Aktywów Państwowych, którym kieruje Jacek Sasin, pracuje ostatnio nad nowymi daninami na rynku nieruchomości. Zajmuje się tym specjalny zespół doradców gospodarczych. "Dziennik Gazeta Prawna" poinformował, że ich pomysł sprowadza się do przygotowania trzech rodzajów danin dla rynku nieruchomości. Pozyskane w ten sposób mają zasilić nowy fundusz, którego celem ma być "likwidacja skrajnego ubóstwa mieszkaniowego".

- Mam wrażenie, że rząd wciąż szuka sposobu, jak tylnymi drzwiami wprowadzić na rynku nieruchomości podatek katastralny - komentuje te pomysły Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Na czym konkretnie mają polegać nowe daniny? Pierwsza ma być wymierzona głównie w fundusze budujące i kupujące mieszkania na wynajem. Nowa danina ma być analogiczna do funkcjonującego w Irlandii podatku transakcyjnego. Wynosi on ok. 10 proc. wartości transakcji w przypadku zakupu co najmniej 10 nieruchomości w ciągu 12 miesięcy.

Kolejnym pomysłem rządu jest wprowadzenie podatku, którego mechanizm jest podobny do istniejącego podatku od przychodów z budynków. Jednak nowa stawka ma być wyższa. Trzecia propozycja polega na opodatkowaniu właścicieli dysponujących co najmniej pięcioma mieszkaniami pod wynajem.

Zdaniem ekspertów, którzy zaproponowali te pomysły, pozyskane w ten sposób środki zasiliłyby nowy fundusz celowy, który dysponowałby co najmniej 100–150 mln zł rocznie.

Resort Jacka Sasina chce przeznaczyć te pieniądze na wsparcie ubogich rodzin, żyjących w trudnych warunkach mieszkaniowych, np. bez ciepłej wody czy łazienki oraz tych, których nie stać na remont swoich domów czy mieszkań.

To już kolejny w ostatnim czasie pomysł rządu ws. nowych danin na rynku nieruchomości. Jak pisaliśmy niedawno w money.pl, resort rozwoju pracuje nad projektem nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z nim właściciele mieliby zapłacić podatek za wzrost wartości nieruchomości, nawet jeśli nie planowaliby jej sprzedaży. W dodatku będą to niemałe pieniądze, bo renta planistyczna ma wynieść 30 proc. wzrostu wartości.

Kontrowersyjny przepis skrytykowali jednak eksperci, w efekcie został on całkowicie wykreślony z obecnej wersji projektu.

Jak eksperci oceniają nowe propozycje rządu?

Najprościej jest sięgnąć do kieszeni obywateli i opodatkowywać nieruchomości kupione na własność. Ponieważ tego majątku nikt nie ukryje, bo jest widoczny i łatwy to namierzenia, opodatkowania i ewentualnej egzekucji w przypadku zaległości podatkowych - mówi Tomasz Błeszyński.

Dodaje, że już od dawna spodziewał się prac nad kolejnymi podatkami na rynku nieruchomości. Jego zdaniem wskazywał na to m.in. sposób przeprowadzenia spisu powszechnego, gdy po raz pierwszy w historii zbierano dane o majątku Polaków, w tym o wielkości i ilości posiadanych mieszkań.

- Rząd otrzymał te dane od GUS i zorientował się, że wielu Polaków, chroniąc swoje oszczędności w niepewnych czasach, zainwestowało je w nieruchomościach. Podjął w związku z tym próbę opodatkowania tego majątku - ocenia.

Jednocześnie - jego zdaniem - znając pomysłowość Polaków, wraz z wprowadzeniem nowych danin pojawią się pomysły, jak je ominąć. - Dlatego pomysł z wprowadzeniem 10-procentowej opłaty transakcyjnej uważam za chybiony. Powód? Mieszkania będą kupowane np. przez poszczególne osoby, czyli tzw. słupy, aby uniknąć opodatkowania - mówi.

Tomasz Błeszyński uważa, że jeśli jednak opłata transakcyjna zostanie wprowadzona w proponowanej formie, to uderzy to w pierwszej kolejności w duże fundusze inwestycyjne, które nabywają mieszkania od deweloperów, np. w formie pakietów. Według niego dotknie to także osoby fizyczne inwestujące w tzw. projekty flipperskie oraz inwestujących w mieszkania pod wynajem.

Z kolei wprowadzenie wyższego podatku dochodowego z tytułu zysku z najmu mieszkań, którym objęte będą nie tylko fundusze, ale i osoby fizyczne dysponujące co najmniej pięcioma mieszkaniami na wynajem, spowoduje, że wiele osób wycofa się z inwestowania w mieszkania na wynajem i ulokuje swoje oszczędności w innych aktywach - uważa.

Jego zdaniem kolejny scenariusz jest taki, że nabywcy mieszkań kupowanych na wynajem będą próbować przerzucić wyższe opodatkowanie na przyszłych najemców, w związku z tym czynsze najmu jeszcze bardziej wzrosną. Inna możliwość jest taka, że wzrośnie szara strefa na rynku najmu

Inne wnioski? - Może się okazać, że budżet, zamiast zyskać, straci część przychodów. Poza tym nie wiemy, jakie będą koszty wprowadzenia takiego opodatkowania oraz kontroli wysokości i poboru podatku, a także jakie będą koszty ewentualnej egzekucji. Może dla wygody urzędników zostanie wprowadzony obowiązek posiadania kasy fiskalnej czy rejestracji transakcji najmu online - zastanawia się ekspert.

Z kolei Bartosz Turek, główny analityk firmy HRE Investment, dostrzega w rządowych pomysłach zarówno pozytywne, jak i negatywne strony. Jednak według niego negatywnych elementów jest więcej.

O ile można się zgodzić z pomysłem ukrócenia nadmiernej spekulacji na rynku nieruchomości, to już nakładanie dodatkowych danin na osoby inwestujące w mieszkania na wynajem to przysłowiowe wylanie dziecka z kąpielą - mówi.

Dlatego według niego próba opodatkowania osób, które mają kilka mieszkań na wynajem, jest błędem.

Ekspert uważa także, że istnieje ryzyko, że nowe daniny będą kolejnym powodem do pogorszenia i tak złej sytuacji na rynku najmu. - Jeśli na właścicieli mieszkań zostaną nałożone dodatkowe koszty, to będą chcieli częściowo przerzucić je na najemców. To zła informacja dla rynku w sytuacji, gdy w ostatnim roku stawki czynszów poszły w górę o 20-25 proc. - komentuje.

Dodaje, że nałożenie dodatkowych podatków na osoby inwestujące w mieszkania może mieć jeszcze gorsze skutki, bo spowoduje ograniczenie dostępnej oferty mieszkań na wynajem. W dodatku stanie się to w sytuacji, gdy mamy do czynienia z ogromnym niedoborem mieszkań na rynku najmu.

Na rządowych pomysłach suchej nie zostawiają również deweloperzy. Ich zdaniem mogą one pogłębić problem braku dostępnych mieszkań na rynku. - Już sama zapowiedź sprawia, że inwestorzy, zamiast lokować kapitał w Polsce, patrzą na kraje ościenne. Potrzebujemy mieszkań, a ta propozycja zmierza do ograniczenia nowych inwestycji - ocenia Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Piotr Paśko, partner w firmie MDDP, która jest jednym członków PZFD, komentuje to jeszcze dosadniej.

Sektor nieruchomości stał się ostatnio wręcz "chłopcem do bicia". Niemalże co roku wprowadzane są nowe przepisy podatkowe, które w praktyce tylko zwiększają obciążenia podatkowe dla tego sektora. - zauważa.

Robert Kuliga, wiceprezes Stowarzyszenia "Mieszkanicznik" uważa z kolei, że rozwiązania zaproponowane przez rząd wprowadzają obciążenia, których część osób posiadających mieszkania na wynajem po prostu nie wytrzyma.

Wprowadzenie natomiast zmiany w postaci 10 proc. daniny transakcyjnej będzie kolejnym obciążeniem podatkowym w obrocie nieruchomościami, które trzeba będzie doliczyć do już istniejących, czyli m.in. do 19-proc. podatku PIT oraz podatku VAT dla osób prowadzących działalność gospodarczą w tym zakresie - dodaje.

Robert Kuliga również uważa, że wdrożenie rządowych propozycji tylko pogłębi problem braku mieszkań na wynajem. - Część osób, które oferują takie mieszkania, zostanie postawiona "pod ścianą", i będzie zmuszona zrezygnować ze świadczenia usług, które będą teraz generowały straty. W efekcie ograniczy to konkurencję na rynku i wpłynie na dalszy wzrost cen najmu. Rząd kolejny raz szuka pieniędzy nie u tych, którzy je mają, tylko tych, z których można je najłatwiej ściągnąć - komentuje.

Z kolei Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome, zauważa, że w przyszłym roku czekają nas wybory. - Resort musiałby więc bardzo przyspieszyć prace, żeby wprowadzić zmiany jeszcze przed nimi - zauważa.

Ekspertka zwraca także uwagę na fakt, że w tej chwili trudno jest jednoznacznie ocenić wpływ proponowanych zmian na rynek nieruchomości, bo nadal nie znamy szczegółów proponowanych rozwiązań. - Wygląda na to, że pierwszy podatek ma być typowo transakcyjnym, drugi podatkiem od przychodu z najmu budynku, a trzeci standardowym podatkiem od nieruchomości, tylko podwyższonym - komentuje. Jej zdaniem jest także za wcześnie, aby uznać, że te propozycje są próbą wprowadzenia podatku katastralnego, tyle że "tylnymi drzwiami".

- Żeby wprowadzić taką daninę, rząd musiałaby zmienić także formę naliczania podatku. Obecnie płacimy podatek od nieruchomości liczony od powierzchni mieszkania czy domu zgodnie z ustalonymi stawkami. Z kolei podatek katastralny jest procentem od wartości rynkowej nieruchomości, a więc jest to inny sposób obliczania daniny. - wyjaśnia.

Dodaje, że jeśli nowy podatek dla właścicieli pięciu lub więcej mieszkań będzie opierać się jednak na uiszczaniu procentu od wartości nieruchomości, to wówczas będzie można uznać tę daninę za podatek katastralny.

Zapytaliśmy Ministerstwo Aktywów Państwowych, na jakim etapie znajdują się prace nad nowymi podatkami, czy jest już gotowy projekt tych zmian? Od ministerstwa uzyskaliśmy niewiele informacji. Dowiedzieliśmy się jedynie, że prace się toczą, a zajmuje się zespół ekspertów gospodarczych pod kierownictwem Pawła Gruzy, wiceprezesa banku PKO BP.

Tymczasem nasi komentatorzy mają duże wątpliwości, czy środki pozyskane z wprowadzenia nowych danin zostaną właściwie spożytkowane. - Jeśli posłużą do budowy tanich mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, to ma to sens. Gorzej, jeśli nie będą wykorzystywane na potrzeby najbardziej potrzebujących albo będą przechodziły na własność najemców na preferencyjnych warunkach, niezależnie od ich statusu majątkowego -  mówi Bartosz Turek.

Dodaje, że korzystniejszym rozwiązaniem, byłoby stworzenie ram prawnych, które spowodowałyby, że Polakom opłacałoby się inwestowanie w budowę mieszkań na wynajem. - To dużo lepszy pomysł, niż tworzenie systemu, w którym rozdysponowaniem pieniędzy z podatków będą zajmowali się urzędnicy lub pracownicy firm należących do Skarbu Państwa - podsumowuje.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl