Co czeka rynek nieruchomości? "Nadchodzi czas łowienia okazji"

Jak zmieni się rynek nieruchomości za rok, trzy lata, a jak będzie wyglądał za osiem lat? Firma Black Whale zapytała o to 30 ekspertów z rynku nieruchomości. Na podstawie ich wypowiedzi powstał raport, który przedstawia możliwe scenariusze. Czego więc możemy się spodziewać? Eksperci są zgodni, że najbliższe lata będą dla rynku nieruchomości wyjątkowo trudne. Niestety, nie wszystkim firmom uda się ten okres przetrwać.

Zdaniem komentujących w przyszłym roku wejdziemy również w okres stagnacji na rynku, co będzie widoczne m.in. w spadku liczby zawieranych transakcji. Eksperci starali się także odpowiedzieć na nurtujące dzisiaj wszystkich pytanie, czy dojdzie jednocześnie do dużego spadku cen mieszkań?

– Dynamika wzrostu cen mieszkań w końcu wyhamuje. Trudno się jednak spodziewać poważniejszych przecen w sytuacji, gdy siła nabywcza pieniądza zauważalnie spada, jednocześnie rentowność najmu rośnie, a nowych mieszkań buduje się mniej. A z kolei jednocześnie fundusze wykupują całe osiedla, bloki, a nawet firmy deweloperskie – uważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment.

Według niego dodatkowo trzeba liczyć się z tym, że w dłuższym okresie, do 2030 roku mieszkania będą nie tylko nominalnie, ale także realnie droższe niż teraz. – Niestety, jeżeli nie dojdzie do stymulowania podaży i wyrównywania szans, to coraz mniej Polaków będzie stać na zakup własnych czterech kątów. W takim scenariuszu popularność będzie zdobywał najem – przewiduje.

Z kolei według Filipa Piechowiaka prezesa firmy Fid Group obecnie sytuacja na rynku nieruchomości przypomina partię pokera, w której przy stole siedzą zarówno kupujący, jak i sprzedający.

— Obie strony zastanawiają się, kto dłużej wytrwa: deweloperzy, którzy mają duże nadwyżki gotówki i mogą jakiś czas przetrwać z niższą sprzedażą, czy inwestorzy, którzy dysponują środkami pieniężnymi tracącymi na wartości. W najbliższym czasie zobaczymy więc, co się wydarzy, czy ostatecznie wygra podaż, czy też popyt — przewiduje . 

Bartłomiej Baranowski analityk portalu Domiporta uważa natomiast, że najbliższe dwa, trzy lata będą dobrym czasem do łowienia prawdziwych okazji.

- Skuteczny inwestor, czy flipper będzie miał wówczas większe szanse na nabycie w tym okresie za niewielkie pieniądze przyzwoitych nieruchomości, ale z pewnością także na nich zarobi – przewiduje.

Dodaje, że w 2025 roku może dojść do zbiegu kilku czynników naraz, prawdopodobnego wychodzenia z gospodarczego kryzysu, w połączeniu ze stopniową poprawą koniunktury na rynku nieruchomości. Niestety, efektem tej sytuacji może być zarazem niższa podaż mieszkań na rynku. Wpływa na to fakt, że aktualnie deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje, czekając na lepsze czasy.

Bartłomiej Baranowski uważa zarazem, że korzystnym czynnikiem w najbliższych latach będzie dużo większa dostępność ekip budowlanych, dodatkowo materiały budowlane w tym czasie powinny również potanieć. Ekspert przewiduje także, że podwykonawcy będą również obniżali swoje oczekiwania finansowe, gdyż nie będą obłożeni inwestycjami jak wcześniej, ponieważ rynek zleceń się mocno skurczy.

Z kolei Cezary Czerniejewski, właściciel firmy Investberg zauważa, że w całym przyszłym roku rynkiem nieruchomości będą rządziły głównie emocje. – Niepewność oraz strach spowodują sporo turbulencji – krótko mówiąc rynek czeka spowolnienie, w niektórych obszarach stagnacja, a nawet obniżki cen. W tym czasie klienci gotówkowi mogą liczyć na duże korzyści. Atrakcyjną formą lokowania środków pozostaną także nadal grunty. – twierdzi.

Ekspert także uważa, że w najbliższych latach wzrośnie rola tzw. instytucjonalnego najmu, czyli mieszkań na wynajem oferowanych przez fundusze. – W Polsce w ciągu kilkunastu lat pojawi się kilkanaście tysięcy mieszkań na wynajem – przewiduje.

Inne wnioski z raportu? Barbara Łępicka, dyrektor operacyjny w firmie Grimbud przewiduje, że wydłuży się średni czas sprzedaży nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Na rynku wzrośnie także rola inwestorów instytucjonalnych. Polska będzie zbliżała się także do zachodnich standardów, ale niekoniecznie w pozytywnym sensie. Dlaczego?

– Na zachodzie znaczną większość społeczeństwa nie stać na posiadanie domu na własność – w związku z tym te osoby są zmuszone do wynajmowania nieruchomości. Taka sytuacja ma miejsce w Niemczech, czy Szwajcarii, gdzie przeważa liczba wynajmujących nieruchomości – zauważa ekspertka, która jednocześnie ocenia, że Polska zmierza teraz w podobnym kierunku.

Daniel Puchalski, partner zarządzający Immo Lab, przewiduje z kolei, że w najbliższych latach najbardziej zyska ten, kto pierwszy trafnie rozpozna nowe trendy i rynkowe potrzeby.

Niestety, jego zdaniem w przyszłym roku może dojść także do przejęć firm deweloperskich i zajmujących się generalnym wykonawstwem, oraz bankructw i zwiększonej liczby upadłości.

Z kolei Dariusz Grzeszczak prezes firmy Erbud uważa, że w najbliższych latach całe budownictwo musi przejść transformację w kierunku budownictwa zrównoważonego i ekologicznego. Jego zdaniem przyszłością będzie budownictwo modułowe, zwłaszcza z drewna.

Ponadto Polska powinna w najbliższych latach jeszcze bardziej stawiać na rozwój odnawialnych źródeł energii, czyli OZE. Powód? - Nasze skromne kilkanaście procent udziału OZE w miksie energetycznym, gdy kilkadziesiąt procent udziału OZE mają już m.in. Litwini, Chorwaci, czy Rumuni, to kompromitacja. Myślę więc, że czeka nas teraz dekada rozwoju OZE w Polsce – ocenia.

Dariusz Grzeszczak uważa także, że w najbliższych latach w Polsce będzie także rozwijać się budownictwo na wynajem oraz socjalne, budowane, na większą skalę niż dotąd. Jego zdaniem będzie to dominujący trend nie tylko w Polsce, ale w całej Europie.

Większość komentujących przewiduje także, że w 2023 roku można spodziewać się wysypu ofert sprzedaży nieruchomości, których koszt eksploatacji przerośnie możliwości finansowe właścicieli.

Zdaniem Kuby Karlińskiego założyciela firmy Magmillon w najbliższym czasie realny jest także scenariusz, że na rynek sprzedaży trafi wiele mieszkań i domów, których właściciele nie będą w stanie spłacać kredytów. – Będzie je można kupić w atrakcyjnej cenie od zadłużonych kredytobiorców lub banków, które je przejmą – prognozuje.

Marek Wielgo, ekspert Get Home, uważa z kolei, że ostatni rok pokazał, że zależność pomiędzy rynkiem mieszkaniowym a rynkiem hipotecznym jest bardzo silna. - Fakty są w tej chwili takie, że z powodu wzrostu stóp procentowych i obaw związanych ze skutkami ekonomicznymi wojny w Ukrainie, gwałtownie zmalała liczba kredytów udzielanych przez banki. Skutkuje to spadkiem sprzedaży mieszkań — informuje.

Według niego bez impulsu, jakim może być zahamowanie wojny w Ukrainie, czy galopującej inflacji, nie ma jednak szans na odwrócenie tego trendu w 2023 roku. – Jednak w optymistycznym scenariuszu – jeśli uda się zatrzymać inflację w przyszłym roku – nabywcy wrócą na rynek – twierdzi.

Mariusz Wilner, współzałożyciel firmy Black Whale, nie ma z kolei wątpliwości, że 2023 rok upłynie pod znakiem wzrostu znaczenia najmu nieruchomości. Kolejnym istotnym czynnikiem będą klienci gotówkowi.

– Ze względu na malejący popyt na rynku, ceny nieruchomości nie będą rosnąć, nie przebiją więc poziomu inflacji. To oznacza, że będzie można taniej nabywać lokale z myślą o ich wynajmie, a ze względu na historycznie wysokie ceny najmu, rentowność tych inwestycji będzie wyższa w porównaniu z poprzednimi latami – ocenia.

Jednocześnie jego zdaniem najbliższy czas może być dobrym momentem do łowienia okazji na rynku nieruchomości. Z kolei rynek najmu będzie się coraz bardziej profesjonalizował. W efekcie oferty na tym rynku staną się coraz bardziej atrakcyjne.

Łukasz Pasuszka, prezes H3 Development, prognozuje z kolei, że z powodu spadku liczby transakcji sprzedaży na rynku nieruchomości i faktu, że materiały budowlane będą taniały, spadną także marże deweloperów.

– Najbliższe lata to mogą być także czasem przejęć mniejszych deweloperów dysponujących bankami ziemi w atrakcyjnych lokalizacjach, przez większe podmioty – twierdzi.

Michał Jafra z Alternative Development szacuje, że w przyszłym roku dojdzie do "oczyszczenia branży". Co przez to rozumie?

– Zarówno w segmencie deweloperskim, jak i innych sektorach rynku nieruchomości nastąpi "selekcja naturalna". Podmioty, które były niewłaściwie zarządzane oraz te, które nie zadbały o odpowiednią weryfikację, wypadną z rynku – przewiduje.

Nie jest odosobniony w swojej opinii. Paweł Preisner z Akademii Dewelopera również przewiduje, że w najbliższych latach skończą się czasy tworzenia biznesu "na czuja" i według zasady "jakoś to będzie".

– W efekcie wielu przedsiębiorców, którzy do tej pory działali na granicy rentowności stanie przed widmem plajty. Dlatego to będzie dobry okres na przejmowanie zadłużonych podmiotów, takich jak pensjonaty, hotele, czy galerie handlowe, celem ratowania podupadających biznesów – komentuje.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl