Mieszkanie na abonament. W Polsce rozwija się nowy rodzaj najmu

Na czym to polega? Masz abonament (subskrypcję) na mieszkanie, wyposażone, gotowe do mieszkania, które w każdej chwili możesz zmienić na "wyższy pakiet", czyli większe mieszkanie czy też w innym mieście. Kluczowa jest tu elastyczność. To model biznesowy znany np. z Netflixa.

Tylko tutaj wynajmujemy od firmy gotowe lokale wraz z wyposażeniem, obsługą i serwisem. Takie mieszkania poza formą własności nie różnią się niczym od typowych deweloperskich inwestycji.

W ramach abonamentu, czyli umowy najmu lokatorzy mogą korzystać z w pełni wyposażonego mieszkania. W standardzie jest często Wifi oraz zdalny dostęp do biura obsługi, a także miejsca parkingowe i nawet stojaki na rowery. Większość lokali ma balkony lub ogródki. Mile widziane są zwierzęta.

Zdaniem ekspertów takie mieszkania są również konkurencyjne cenowo w porównaniu z tradycyjnym najmem. Przykład? Kawalerka z wyposażeniem przy ulicy Suwak na Mokotowie w abonamencie od firmy Resi4Rent kosztuje 1470 miesięcznie. Za podobny lokal w Łodzi zapłacimy 1180 zł.

- W budowie i przygotowaniu mamy 6 tys. takich lokali w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Łodzi i Poznaniu. W pierwszym kwartale tego roku wprowadziliśmy na rynek 600 mieszkań w dwóch inwestycjach na warszawskim Mokotowie. Teraz otwieramy budynek w Gdańsku, a w trzecim kwartale startujemy w Poznaniu. Do 2025 roku będziemy dysponować 10 tys. lokali w sześciu największych miastach, Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu - zapowiada Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent.

W Polsce rynek instytucjonalnego najmu, nazywany w skrócie rynkiem PRS (z angielskiego Private Rented Sector), dopiero się rozkręca. Dla porównania w krajach Europy Zachodniej ten sektor obejmuje nawet od 30 do nawet 80 proc. rynku. Najbardziej rozwinięty jest m.in. w Niemczech, Szwajcarii, Holandii i krajach skandynawskich.

Lokalizacja kluczem do sukcesu

Potencjał polskiego rynku zachęca coraz więcej firm do inwestycji w segment instytucjonalnego najmu, w efekcie w najbliższym czasie możemy spodziewać się wysypu takich projektów.

Niedawno informowaliśmy m.in. o tym, że szwedzka firma Heimstaden Bostad kupiła 2500 mieszkań w Polsce od Budimexu Nieruchomości. Za pakiet lokali Szwedzi zapłacili 1,4 mld zł.

Ta sama spółka w styczniu nabyła od Marvipolu i firmy Eiffage pakiet mieszkań w Warszawie. Szwedzi, którzy działają w segmencie nieruchomości na wynajem, planują łącznie kupić w Polsce 4 tys. takich mieszkań.

Ambitne plany w Polsce ma także firma Zeitgeist Asset Management - W Polsce na razie niewielki procent mieszkań jest wynajmowanych, podczas gdy w Niemczech czy Francji to blisko połowa. Zaczynaliśmy w Polsce od jednego projektu, a obecnie mamy osiem - w Warszawie, Krakowie, ale także w Gdańsku, w którym wchodzimy na rynek z 200 mieszkaniami. Interesuje nas rozwój we Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Katowicach - informuje Peter Noack, współtwórca i CEO spółki.

Zdaniem Norberta Moraczewskiego szefa firmy Kloepfel Real Estate kluczem do sukcesu projektów w segmencie PRS jest dobra komunikacja oraz lokalizacja, najlepiej w dzielnicy biznesowej. Plany Kloepfel Real Estate skupiają się dziś głównie na Warszawie. Spółka planuje budowę mieszkań na wynajem m.in. w Śródmieściu Warszawy, na Ochocie oraz na Woli.

Irlandia nad Wisłą

Marcin Jański, szef działu nieruchomości alternatywnych i gruntów inwestycyjnych w CBRE twierdzi, że do tej pory w Polsce chętniej kupowaliśmy na własność, niż wynajmowaliśmy. - To się jednak zmienia. Jednym z powodów jest fakt, że mieszkania drożeją, co powoduje, że stają się mniej dostępne. Powoli dochodzi także do zmiany mentalności, szczególnie wśród młodszych pokoleń - komentuje.

Według niego polski rynek nieruchomości znajduje się na podobnym etapie, na jakim niedawno znajdowała się Irlandia. - Od kilku lat rynek najmu w Irlandii mocno się rozwija na skutek zmiany postrzegania najmu. W Polsce ceny nie są jeszcze tak wyśrubowane jak w Irlandii, chociaż biorąc pod uwagę ostatnie wzrosty cen na Wisłą, "scenariusz irlandzki" nie jest odległą przyszłością - prognozuje.

Alternatywa dla kredytu

Z kolei Przemysław Chimczak-Bratkowski - prezes Fundacji Rynku Najmu i partner w ThinkCo uważa, że najem instytucjonalny jest także alternatywą dla kredytu. Jego zdaniem czynsze w najmie od profesjonalnych firm będą utrzymywały się na poziomie rynkowym, ale wiele zależeć będzie od lokalizacji, skali obiektu i standardu. Możemy się także spodziewać wzrostu standardów na rynku. Zmieni się również postrzeganie najmu, który stanie się typową usługą.

- Wraz z rozwojem PRS standard mieszkań na wynajem "po babci" przejdzie do lamusa. Mieszkania od instytucjonalnego inwestora mają wysoki standard wykończenia, a do tego najczęściej wynajmowane są po rynkowych stawkach - wyjaśnia Karolina Furmańska analityczka rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield.

Ekspertka twierdzi, że obecni na rynku operatorzy mieszkań w segmencie PRS preferują umowy na jeden rok. Najemca może wynegocjować inną długość jej trwania, wiąże się to jednak ze zmianą wysokości czynszu. Wyjątkiem na rynku jest Fundusz Mieszkań na Wynajem, który preferuje umowy dwuletnie. Podpisuje z najemcami także umowy na krótsze okresy, co wiąże się z nieco wyższymi stawkami czynszu.

Zdaniem Sylwii Jankowskiej, ekspertki w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield atutem mieszkań na wynajem w segmencie PRS jest także wygoda.

- Szukanie mieszkania na wynajem na własną rękę jest sporym wyzwaniem. Najem instytucjonalny nie ma pośredników ani ukrytych kosztów. Tradycyjny najem kojarzy się ze złym stanem mieszkania czy dziwnymi wymaganiami właścicieli a tu jest inaczej - podsumowuje.