Pandemia niebezpiecznie nakręciła rynek nieruchomości. Przybywa mieszkań na sprzedaż, ale ceny nie spadają

W serwisie Otodom w pierwszych trzech miesiącach 2021 roku opublikowano prawie 25 proc. więcej ogłoszeń mieszkań na sprzedaż niż w analogicznym okresie 2020 roku. Na Domiporta liczba takich propozycji wyniosła 74 430, a rok wcześniej – 66 486, co oznacza skok o blisko 12 proc.

Z kolei w OLX wzrost w relacji rocznej wyniósł 8 proc., z 25 161 do 27 174 nowych ogłoszeń. W przypadku portalu RynekPierwotny.pl, gdzie zamieszczane są oferty deweloperów, pozyskano w pierwszym kwartale br. 16 320 mieszkań. To o 110 lokali mniej niż od stycznia do marca ub.r.

– Sytuacja z takimi ogłoszeniami jest trochę sztucznie nakręcana i w zasadzie nie odzwierciedla tego, co się dzieje na rynku. Jest to pewne przekłamanie internetu z racji tego, że właściciel nieruchomości zgłasza to samo mieszkanie do kilku lub kilkunastu agencji. Robi tak, żeby uzyskać lepszą cenę albo nawet organizuje licytację. To powoduje, że mamy przyrost ogłoszeń. Sprawę można zweryfikować przez system MLS, gdzie są oferty na wyłączność – komentuje Wojciech Kuc, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Podobnego zdania są inni eksperci. Jak stwierdza Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, na podstawie samej liczby zamieszczonych ogłoszeń można wyciągnąć fałszywe wnioski. Część propozycji z pewnością się powtarza. Jednak ekspert zaznacza, że nastąpił istotny wzrost liczby takich publikacji. Niemniej kumulacja tego zjawiska miała miejsce w październiku ubiegłego roku. I później już stopniowo zaczęło się to zmniejszać.

Chcesz poznać ceny nieruchomości w twojej okolicy? Sprawdź tutaj!

– Podobna sytuacja była w latach 2007-2008. Rynek obejmujący mieszkania, domy i działki budowlane był mocno nadmuchany do pewnego momentu. Obecnie odnotowujemy brak albo ogromny niedosyt mieszkań do sprzedaży. Dotyczy to zwłaszcza tych najbardziej poszukiwanych kawalerek, dwupokojowych, ale też dużych, które są tzw. towarem luksusowym – podkreśla ekspert PFRN.

Inaczej wygląda sytuacja z ogłoszeniami dotyczącymi sprzedaży domów. W serwisie Otodom liczba takich ofert zmniejszyła się w pierwszym kwartale br. o prawie 12,5 proc. w porównaniu z początkiem 2020 roku.

Na Domiporta można było ostatnio wybierać spośród 30 476 propozycji, a wcześniej – z 38 529, co oznacza spadek o niemal 21 proc. W OLX liczba takich ogłoszeń zmniejszyła się o 10 proc., z 8 604 do 7 708. Do bazy danych portalu RynekPierwotny.pl zostało dodanych 1 400 ofert jednorodzinnych domów deweloperskich. W porównaniu z okresem od stycznia do marca 2020 roku odnotowano spadek o 53 propozycje, tj. o ponad 3,5 proc.

– Spadek liczby ofert sprzedaży domów spowodowany jest popytem na takie nieruchomości, które obserwujemy od wiosny 2020 r. Wobec pandemii, licznych restrykcji i ograniczeń Polacy zapragnęli więcej przestrzeni i własnego kawałka ziemi. W pierwszym kwartale 2021 ruch na naszych stronach poświęconych sprzedaży domów był o blisko 25 proc. większy niż rok temu – zaznacza Michał Guzowski z Domiporta.

Jak wynika z danych serwisu Otodom za okres od stycznia do marca 2021 roku, suma cen ofertowych unikatowych ogłoszeń mieszkań na sprzedaż osiągnęła 5 mld zł. Natomiast w analogicznym okresie ub.r. było to 1,3 mld zł mniej.

– W serwisie Domiporta średnia wartość mieszkania w pierwszym kwartale br. wyniosła ponad 386 tys. zł, co oznacza wzrost o blisko 10,9 tys. zł. Średnie wartości wzrosły z uwagi na wzrost cen nieruchomości, ale nie tylko. Należy również zauważyć, że analiza nie przewidywała badania metrażu, a to ma duże znaczenie. Być może sprzedawane mieszkania są większe, co także wpływa na cenę jednostkową – informuje Michał Guzowski.

Z kolei RynekPierwotny.pl udostępnił dane dot. średnich nominalnych cen mieszkań. Porównując je z pierwszych kwartałów, widać wzrosty w Krakowie (z 515 tys. zł do 553 tys. zł), we Wrocławiu (z 442 tys. zł do 528 tys. zł) i w Gdańsku (z 468 tys. zł do 507 tys. zł). Do spadków doszło w Warszawie (z 569 tys. zł na 552 tys. zł) i Poznaniu (z 481 tys. zł na 415 tys. zł). Jak zaznacza Jarosław Jędrzyński, ekspert tego portalu, taka sytuacja wynika z faktu dominacji standardu oraz powierzchni mieszkań w kreowaniu zaprezentowanych cen nominalnych i ich rozbieżności w relacji rocznej. Istotnymi różnicami jednak nie należy się specjalnie sugerować, ani też wyciągać z ich zmian w czasie zbyt daleko idących wniosków.

– Z naszych danych, które zbieramy z całego Internetu, wynika, że właściwie wszędzie ceny mieszkań wzrosły w porównaniu z ubiegłym rokiem. Wyjątkiem są średniej wielkości nieruchomości w Katowicach, które potaniały o 2 proc. Ogólnie wzrosty nie są bardzo istotne, ale na pewno trzeba wspomnieć o Sosnowcu. Tam małe mieszkania podrożały aż o 66 proc., ale i tak pozostają najtańszymi wśród badanych miast, a średnie i duże – o 25 proc. – opisuje główny analityk Expander Advisors.

W serwisie Otodom spadła suma cen ofertowych unikatowych ogłoszeń domów na sprzedaż. W pierwszym kwartale br. wyniosła 0,87 mld, a wcześniej – 0,88 mld zł. Natomiast w Domiporta wzrosła średnia wartość oferowanego domu – z przeszło 658 tys. zł do ponad 700 tys. zł.

– To nie jest tak, że wszystkie składowe rynku nieruchomości są w peaku albo dołują. Przykładowo, mieszkania mogą drożeć, lokale użytkowe już nie. Ale przez lata zauważyłem pewną zależność. Jeśli ceny idą w dół lub w górę, to zaczyna się to od Warszawy. Później następuje to w kolejnych dużych miastach – Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku czy Poznaniu, a następnie mniejszych. To wszystko rozciąga się w czasie, do Rzeszowa czy Białegostoku ta fala może dotrzeć po pół roku czy nawet roku – stwierdza Wojciech Kuc.

Według Jarosława Sadowskiego obecnie nic nie wskazuje, żeby ceny mieszkań i domów przestały rosnąć. I tak będzie do momentu wzrostu stóp procentowych. Ale nie pierwszej, a znaczącej zmiany, która będzie odczuwalna w racie kredytowej oraz istotnie przełoży się na wzrost oprocentowania lokat bankowych. Wówczas kredyt hipoteczny stanie się droższy i trudniej dostępny. Inwestowanie w mieszkania na wynajem będzie mniej opłacalne.

– Ceny mieszkań będą rosnąć. Jeśli przyrosty w stosunku rocznym przekraczają 5 proc., to mamy objaw przegrzania rynku. A patrząc na Warszawę, to tak jest właśnie na Mokotowie czy Ursynowie. Sądzę, że liczba ogłoszeń sprzedaży zacznie spadać. W ostatnim czasie sporo osób kupiło nieruchomości pod kątem inwestowania. To na pewno spowoduje zamieszanie i popłoch – podsumowuje ekspert PFRN.