Rynek nieruchomości w cieniu kryzysu. O ile stanieją mieszkania?

Jastrzębia polityka pieniężna, wyśrubowane rekomendacje nadzorcy w zakresie oceny zdolności kredytowej, drastyczny spadek zainteresowania hipotekami i ostre hamowanie nowych inwestycji na rynku budownictwa mieszkalnego z powodu galopujących cen – splot tych czynników przyprawia Polaków o ból głowy.

Rodzi się więc pytanie: co będzie dalej z cenami mieszkań, które pomimo zbliżającego się wielkimi krokami kryzysu rosną? Nad tym debatowali uczestnicy panelu dyskusyjnego "Przyszłość rynku nieruchomości. Bańka, która nigdy nie pęknie?" w trakcie Forum Ekonomicznego w Karpaczu.

Uczestnicy debaty i moderator nie zgadzali się ze sobą co do przyszłych cen nieruchomości. Dr Adam Czerniak z SGH we wprowadzeniu do rozmowy stwierdził, że spadek cen nastąpi. W jakim wymiarze? Według niego korekta w cenach nominalnych wyniesie 5 proc., ale w ujęciu realnym (przy uwzględnieniu inflacji) ceny mieszkań spadną o 20 proc., a to, jak zaznaczył prowadzący dyskusję, spełnia definicję formalną pęknięcia bańki na rynku mieszkaniowym. Jak na to zareagowali zaproszeni do debaty eksperci?

– Mnie się wydaje, że to jest koniec bańki na rynku nieruchomości, ale w takim rozumieniu, że w okresie najbliższych 14-16 miesięcy będziemy mieli do czynienia z korektą bądź zatrzymaniem dalszego wzrostu cen nieruchomości – ocenił sytuację Jakub Pyżanowski, prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN), agencji rządowej, której podstawowym celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych Polaków. Jednocześnie podkreślił, że przewidywanie przyszłości w obecnych warunkach jest bardzo trudne.

Szef KZN swoje ostrożne stanowisko uzasadnił trudno dostępnymi kredytami mieszkaniowymi i zmniejszającą się liczbą nowych inwestycji budowalnych na rynku mieszkalnictwa, czego konsekwencją będzie kurcząca się oferta dla klienta. Dodał, że mieszkania, które mają zostać ukończone w tym i kolejnym roku sprzedały się odpowiednio w 80 i 60 proc. Jego zdaniem to powinno schłodzić rynek nieruchomości, a tym samym zatrzymać wzrost cen na najbliższe 1,5 - 2 lata. Pytanie, co dalej, zostawia on jednak otwarte.

W polemikę z przedmówcą wszedł Wojciech Caruk, prezes PFR Nieruchomości, zarządzający Funduszem Sektora Mieszkań na Wynajem i Funduszem Sektora Mieszkań dla Rozwoju. – Bańka jest procesem nagłym, raptownym z ponadmiarowymi wzrostami cen nieruchomości. Czegoś takiego nie mamy w Polsce. Żeby coś się skończyło lub pękło, musi się najpierw zacząć – ripostował menedżer z ponad dwudziestoletnim stażem w zarządzaniu projektami budowlanymi.

Zgodzili się z nim dwaj pozostali uczestnicy debaty: Bogusław Półtorak, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, oraz Jacek Ratajczak, prezes Zonifero, twórcy aplikacji do zarządzania przestrzenią biurową.

Moderujący panel dr Czerniak dalej drążył temat przyszłych cen mieszkań. Prezes Caruk powiedział, że kluczową rolę na tym rynku odgrywają czarne łabędzie, czyli bardzo mało prawdopodobne zdarzenia, które wywierają duży wpływ na rzeczywistość. – Z dekady na dekadę jest ich coraz więcej. Za dziesięć lat będzie ich jeszcze więcej niż teraz – wybrnął ekspert.

Barierą w prognozowaniu cen, jak zauważa prowadzący panel, jest brak danych. Według dra Czerniaka powinny być one łatwo dostępne, jak np. dane o inflacji, które poznajemy pierwszego dnia po zamknięciu danego miesiąca. W przypadku nieruchomości informacje o cenach spływają z bardzo dużym opóźnieniem i do tego są kwartalne, a nie miesięczne. Dodaje, że z pomocą jednak przychodzą wskaźniki koniunkturalne. Jak te interpretują zaproszeni do debaty eksperci?

– Pękającej bańki w Polsce nie było, ponieważ zaszły okoliczności, które szczęśliwe ten problem rozwiązały. W ubiegłym roku w Polsce wybudowano 250 tys. mieszkań. Jeszcze w styczniu myśleliśmy, że będzie wyprzedaż, ale do niej nie doszło, choć indeks nastrojów, który opracowujemy na uniwersytecie, w ostatnim kwartale po raz pierwszy przyjął wartość ujemną. Doszło do dychotomii rynku, co uratowało nas przed pęknięciem bańki. Rynek najmu nagle ożył. Mamy 30-40-procentowe wzrosty czynszu i pierwszy raz od dawna 40 mln PESEL-i. To amortyzuje nadpodaż mieszkań – przekonywał Bogusław Półtorak.

Dodał, że Polska była krajem z jednym z najniższych wzrostów cen – jednocyfrowymi po przeliczeniu cen na euro.

– W tej chwili średnia cena w Polsce wynosi niecałe 7 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania. Nawet jeśli spadnie do 5 tys. zł, to powiem wprost: wielu osób i tak nie będzie na nie stać. To nie jest kwestia ceny, lecz dostępności finansowania – mówił przedstawiciel UE.

Dr Czerniak zwrócił uwagę panelistów na fakt, że od stycznia do lipca tego roku liczba budów spadła o jedną piątą. Z jego analizy wynika, że spadki dotyczą 20 największych miast w kraju. W mniejszych miejscowościach na prawach powiatu jest wręcz przeciwnie – liczba rozpoczętych inwestycji jest trzykrotnie wyższa niż w 2017 r. Jego zdaniem na tych lokalnych rynkach może dojść do pęknięcia bańki. Co na to eksperci?

– Nie ma szans, aby deweloper zrezygnował ze swojej marży, tym bardziej że rozkłada się ona na wiele lat – kiedyś rozkładała się na 4 lata, a teraz na 6. Z tego punktu widzenia nie ma przestrzeni na spadek cen mieszkań – stwierdził prezes PFR Nieruchomości.

Dodał jednak, że sytuacja jest dynamiczna, ale rynek nie jest odporny. Według niego przy tej inflacji realne ceny spadają. Najbardziej ucierpią mieszkania średnie 60-70-metrowe.

Ponadto powołał się na dane, z których wynika, że w ciągu ostatnich 15 lat ceny nieruchomości w Polsce wzrosły 2,5 raza. Uważa to za stały trend i nie widzi możliwości, żeby mieszkania raptownie staniały. Tłumaczył to tym, że społeczeństwa się bogacą, a wraz z tym rośnie wartość mieszkań, które są dobrem ograniczonym.

Jakub Pyżanowski z kolei uważa, że w dalszym ciągu mamy do czynienia z głodem mieszkaniowym w Polsce. Jego zdaniem można by wybudować jeszcze 3 mln mieszkań, a i tak znaleźliby się na nie chętni.

Podobnie uważa Bogusław Półtorak. Mówił, że problem tkwi w podaży, a nie w popycie. Szacował, że w normalnych warunkach powinno przybywać do 200 tys. mieszkań rocznie.

– Za 5 lat, kiedy zostaną zakończone inwestycje rozpoczynane dziś, mieszkania będą kupować obecni 20-latkowie. Gdy pytamy ich w badaniach, czy w długim terminie chcą mieszkać w mieszkaniach wynajmowanych, to odpowiedź brzmi "nie" – podkreślił profesor UE.

Dr Czerniak uzupełnił wypowiedź poprzednika o informację, że zaledwie 3 proc. Polaków chce mieszkać w mieszkaniu wynajmowanym.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl