Zapaść na rynku mieszkań i drogie kredyty. Kowalskiego stać co najwyżej na kawalerkę

Słaba dostępność kredytów, wysokie stopy procentowe, topniejąca oferta najmu i spadająca podaż nowych inwestycji – to czynniki kształtujące nastroje na rynku mieszkaniowym. Wielu ekspertów wieści chude lata w polskiej mieszkaniówce. Czy faktycznie deweloperzy wkraczają w okres dekoniunktury? Na jakie mieszkania może dziś pozwolić sobie przeciętny Kowalski? Czy nadeszły złote czasy dla najmu? Czy rządowe wsparcie powinno poprawiać popyt, czy podaż? Na te pytania odpowiadali eksperci podczas debaty "Kogo dziś stać na mieszkanie" w trakcie Forum Ekonomicznego w Karpaczu.

Według świeżego raportu, przygotowanego przez SGH i Forum Ekonomiczne, na koniec ubiegłego roku najdroższe były mieszkania w Czechach (średnia cena za 1m kw. sięgnęła 3 tys. euro), a najtańsze w Bułgarii (0,7 tys. euro) i na Węgrzech (1,2 tys. euro). W Polsce ceny nieruchomości oscylowały wokół regionalnej średniej (1,5 tys. euro).

W tym roku jednak sytuacja na rynku mieszkalnictwa znacznie się pogorszyła. Jak wynika z raportu, spadek dostępności finansowej mieszkań będzie odczuwalny we wszystkich krajach Europy Środkowo-Wschodniej.

Ze szczątkowych danych za pierwsze miesiące tego roku wynika, że skala spadku dostępności kredytowej mieszkań (miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku) na skutek zacieśnienia polityki pieniężnej może wynieść ponad 50 proc.

Dla kogo będzie to problem? Otóż boleśnie przekonują się o tym kraje z dominującym udziałem kredytów o zmiennym oprocentowaniu, zwłaszcza te spoza strefy euro, w których łączna skala wzrostu stóp referencyjnych banków centralnych będzie prawdopodobnie największa, czyli Czechy i Polska.

Jakie największe mieszkanie z wykorzystaniem kredytu mogła kupić osoba osiągająca przeciętny dochód w krajach Europy Środkowo-Wschodniej?

Dostępność jest bardzo zróżnicowana. W Bułgarii osoba ze średnim dochodem bez problemu może kupić mieszkanie o powierzchni 200 m kw. Po drugiej stronie tego spektrum mamy Polskę, gdzie dostępność jest najniższa w regionie i pozwala na zakup 60-metrowego mieszkania – mówił dr Adam Czerniak, współautor wspomnianego raportu.

Z jego obserwacji wynika, że pomiędzy rokiem 2016 a 2021 dostępność kredytowa mieszkań praktycznie się nie zmieniła. Jednak w 2022 r. sytuacja pod tym względem diametralnie się zmieniła. W wyniku zacieśnienia polityki pieniężnej najmocniej oberwała Polska – ocenił badacz.

– Mamy najwyższy wzrost średniego oprocentowania kredytów hipotecznych. Według danych Europejskiego Banku Centralnego wynosi on już 9 proc. i jest najwyższy w całej Unii Europejskiej – podkreślił ekspert.

Sytuację dodatkowo skomplikowało wyśrubowanie rekomendacji dotyczących hipotek przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). W rezultacie, jak zauważa Adam Czerniak, osób z przeciętnym wynagrodzeniem obecnie nie stać nawet na kawalerkę.

Nie tylko dostępność kredytów mieszkaniowych się pogorszyła. Niepokojące prognozy dotyczą również liczby nowych mieszkań, które dopiero zostaną wybudowane. Dariusz Blocher, były prezes firmy budowalnej Budimex, mówił podczas Forum w Karpaczu, że w obecnych warunkach gospodarczych przewidywanie przyszłości wydaje się niemożliwe. Według niego równie dobrze można by rzucić monetą.

Widzimy dramatyczny spadek nowych inwestycji, wydawanych jest mniej pozwoleń na budowę, brakuje chętnych na mieszkania. Firmy budowalne mają problem, aby wywiązać się ze zobowiązań zawartych przed wojną (w Ukrainie – przyp. red.), bo ceny nagle w nieprzewidywalny sposób wzrosły – mówił Dariusz Blocher.

W Polsce mamy deficyt mieszkaniowy – do europejskiej średniej (według szacunków firmy Deloitte w UE przypada 465 mieszkań na tysiąc mieszkańców) brakuje jeszcze ponad 2 mln nieruchomości. W ubiegłym roku mocno podkręciliśmy tempo budowania nowych mieszkań, ale w tym jest znacznie gorzej pod tym względem. Pytanie: co dalej?

Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, przypomniał w Karpaczu, że plan jest taki, aby pod względem wskaźnika "liczba mieszkań na tysiąc mieszkańców" dogonić Unię najpóźniej do 2030 r. Stwierdził, że gdybyśmy utrzymali zeszłoroczne tempo w budownictwie, to osiągnęlibyśmy cel przed terminem. Jego zdaniem, pomimo tego, że bieżący rok jest znacznie trudniejszy niż ubiegły, to jest też wciąż lepszy niż rok 2020. 

– Jest niepewność związana z rynkiem mieszkalnictwa. Liczymy na to, że będzie ona chwilowa. Dokładamy wszelkich starań, aby walczyć z problemami, które są globalne i wygenerowane w Rosji – mówił Piotr Uściński.

Podkreślił, że państwo będzie szukać sposobów, jak pomóc Polakom, którzy chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie. Przypomniał, że Jarosław Kaczyński zapowiada niskooprocentowane kredyty mieszkaniowe dla młodych rodzin. Jednak nic więcej ponad to, co już wiadomo na temat tego pomysłu, wiceminister nie powiedział.

Na pytanie, czy rządowe wsparcie powinno iść w kierunku popytu, czy podaży, Piotr Uściński odpowiedział, że kluczowa jest podaż. Wyjaśniał, że jeśli oferta będzie szeroka i będzie przekraczała popyt, to wówczas wzrost cen wyhamuje, co będzie korzystne dla społeczeństwa. Nie wdając się w szczegóły, wiceminister powiedział, że jego resort pracuje nad deregulacją prawa budowlanego i zmianą ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, co ma przyspieszyć procesy związane z budownictwem mieszkalnym.

Co w sytuacji, gdy mieszkania będą powstawać, ale Kowalskich na nich nie będzie stać? Czy kupią je fundusze? Czy one mogą wesprzeć koniunkturę deweloperską? Na te pytania próbowała odpowiedzieć Krystyna Wąchała-Malik z zarządu PFR Nieruchomości.

– Oczywiście fundusze są w stanie wesprzeć rynek deweloperski, ale deregulacja jest bardzo potrzebna. W tej deregulacji powinien znaleźć się szereg uproszczeń w przepisach – mówiła ekspertka.

Negocjacje z funduszami trwają, ale te wstrzymują się z zakupami mieszkań nad Wisłą w obawie przed wojną. Wąchała-Malik zasugerowała też ulgi podatkowe. Powołała się na przykład Francji, która wprowadziła możliwość odliczania od podatku całości kwoty zainwestowanej w budownictwo na wynajem.

Według ekspertki, dostępność mieszkań na wynajem w naszym kraju jest praktycznie zerowa.

Przedstawicielka PFR Nieruchomości zwróciła też uwagę na problem galopujących cen windujących stawki najmu. Według niej, należałoby zastanowić się nad prawnym rozwiązaniem. Stwierdziła, że powinna nastąpić regulacja wzrostu cen na rynku najmu. W tym kierunku poszła Hiszpania, idzie również Holandia.

– To krok w kierunku zabezpieczenia obywatela – oceniłą Krystyna Wąchała-Malik.

Zdaniem Adama Czerniaka, od lat prowadzimy w Polsce politykę mieszkaniową polegającą na dotowaniu kredytów hipotecznych i należy z tym skończyć, bo to jego zdaniem niczemu dobremu nie służy. Jako przykład jednego z gorszych tego typu rozwiązań podał bieżący program gwarancji wkładu własnego. Przypomniał, że Stany Zjednoczone taką politykę przepłaciły kryzysem finansowym w 2002 r.

– Dokąd nas to doprowadzi? Doprowadziło nas to do momentu, że musimy wymusić na bankach wakacje kredytowe, bo inaczej gospodarstwa domowe by nie uniosły tego ciężaru – powiedział ekspert SGH.

Według niego zamiast koncertować się na wskaźniku "liczba mieszkań w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców", należałoby większą wagę przyłożyć do czegoś innego.

Mamy fetysz budowania jak najwięcej, ale nie zastanawiamy się, jakich nieruchomości potrzebujemy, komu mają one służyć, kto będzie w nich mieszkał itd. Zastanówmy się nad tym, gdzie i jakie mieszkania chcemy budować i przestańmy pakować ludzi w kredyty na 30 lat – zaapelował Adam Czerniak.

Na te słowa zareagował Dariusz Blocher. Jego zdaniem, prace nad przepisami, które doprowadzą do tego, że mieszkania będą tańsze, są możliwe. Uważa, że w normalnych warunkach gospodarczych koszty budowania mieszkań można ściąć o co najmniej 15-20 proc. Dodał, że rynek mieszkalnictwa odbuduje się w ciągu półtora roku, a ten trudny okres trzeba po prostu przeczekać.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl