Jak deweloperzy i banki apelują do decydentów w trosce o gospodarkę

Polska ma najdroższe hipoteki w całej Unii Europejskiej, rynek budownictwa ostro hamuje, po mieszkanie na wynajem ustawiają się kolejki, a ceny galopują wraz z inflacją

Biznes deweloperski i bankowy to naczynia połączone, więc oba sektory apelują do rządzących o wsparcie.

Jeżeli chodzi o wyniki firm - przez ten rok i przyszły rok jesteśmy po bezpiecznej stronie (…). Natomiast jeśli teraz nie zaczniemy działań doraźnych, to wyniki za lata 2024-25 będą słabe, a obniżenie zatrudnienia będzie następowało od nowego roku - ostrzegał prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) Grzegorz Kiełpsz podczas panelu dyskusyjnego na Kongresie Deweloperów 18 października.

Wtórował mu prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz, informując, że sektor bankowy wystąpił do Komisji Nadzoru Finansowego o obniżenie bufora 5 proc. dla kredytów hipotecznych. W lutym tego roku KNF, która stoi na straży ryzyka i stabilności finansowej, zarekomendowała, aby banki tak liczyły zdolność kredytową, jakby stopy miały wzrosnąć o 5 pkt proc. Wcześniej bufor był o połowę niższy. Skutek tej zmiany? Na kredyt stać mało kogo.

- Wystąpiliśmy do KNF w imieniu wszystkich banków o rozważenie możliwości zdjęcia bufora 5 proc. dla kredytów stałoprocentowych, a także rozważenie ewentualnego obniżenia dla zmiennoprocentowych, ale nie całego bufora, tylko - powiedzmy - do 3 punktów - powiedział prezes ZBP.

Przytaknął mu prezes Polskiego Funduszu Rozwoju Paweł Borys, którego zdaniem utrzymywanie 5-proc. bufora miało sens, gdy stopy procentowe były blisko zera. Dodał, że teraz, przy blisko 7-proc. stopie, pewnie nie jest aż tak uzasadnione. Podobnego zdania jest nasz rozmówca.

- Potrzebujemy bufora, aby uchronić sektor bankowy przed kryzysem i ludzi przed zaciąganiem kredytów, których nie będą w stanie spłacić w przyszłości ze względu na zmianę otoczenia makroekonomicznego. Według mnie dodatkowe 5 pkt proc. wprowadzono stanowczo za późno. Należało to zrobić najpóźniej w kwietniu 2020 r., gdy bank centralny obniżył stopy procentowe niemalże do zera. Szkoda, że tego nie zrobiono, bo to by ograniczyło część problemów, z którymi musimy się obecnie mierzyć na rynku mieszkaniowym i w sektorze bankowym, jak np. wakacje kredytowe (ustawowa możliwość odroczenia kilku rat w tym i kolejnym roku, które rosną wskutek zaciskania polityki monetarnej - przyp. red.) - ocenia dr Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight.

Spytaliśmy KNF, jak ocenia prośbę banków. "Urząd nie zamierza prowadzić polemiki z ZBP za pośrednictwem mediów" - czytamy w odpowiedzi. KNF podkreśla też, że kwestia oczekiwań nadzoru co do stosowania przez banki rekomendacji nadzorczych (w tym przypadku chodzi o rekomendację S) nie podlega rozstrzygnięciom wydawanym na wniosek zainteresowanych podmiotów.

Celem i mandatem organu nadzoru nie jest sterowanie popytem i podażą na rynku kredytów mieszkaniowych ani tym bardziej na rynku budownictwa mieszkaniowego, lecz zapewnienie stabilności i bezpieczeństwa sektora finansowego - czytamy w odpowiedzi KNF.

Z pytaniem o zasadność wniosku o obniżenie buforu zwróciliśmy się do ZBP. Według prezesa Pietraszkiewicza utrzymywanie go na poziomie 5 pkt proc., gdy stopy procentowe są wysokie, może sprzyjać tendencjom recesyjnym w ważnej części gospodarki.

Widzimy przestrzeń do obniżenia buforu, szczególnie w przypadku kredytów stałoprocentowych. Dzięki temu nawet kilkanaście procent osób wnioskujących o kredyt może zyskać dostęp do finansowania, w obecnych warunkach praktycznie nieosiągalnego dla tej części społeczeństwa, która wciąż ma niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe - przekonuje w rozmowie z money.pl przedstawiciel sektora bankowego.

W Polsce cały czas mamy deficyt mieszkaniowy - luka sięga ok. 2 mln nieruchomości. Jednocześnie jesteśmy jednym z trzech krajów europejskich, obok Niemiec i Francji, gdzie buduje się najwięcej mieszkań. Banki szacują, że w tym roku udzielą łącznie ok. 50 mld zł kredytu hipotecznego. Ten poziom nie odbiega drastycznie od wyników z ostatnich 10 lat, nie licząc ubiegłego roku, gdy sektor udzielił 88 mld zł finansowania, co według prezesa Pietraszkiewicza było sytuacją niestandardową.

- Dla sektora bankowego 170-230 tys. sztuk hipotek rocznie na łączną kwotę 45-65 mld zł jest czymś normalnym i wpisuje się w potrzeby Polaków, którzy mają zdolność kredytową - twierdzi prezes ZBP.

Walka banku centralnego z wysoką inflacją uderza w portfele kredytobiorców. Wraz z kolejną podwyżką stóp procentowych rosną im raty. Wprawdzie podczas wrześniowego posiedzenia decydenci z Rady Polityki Pieniężnej (RPP) powstrzymali się przed podwyżką stóp procentowych, ale nie można ich wykluczyć w kolejnych miesiącach. Przy obecnym buforze dostępność kredytów zostałaby jeszcze bardziej ograniczona.

Według dra Czerniaka w tych warunkach gospodarczych można zminimalizować bufor dla kredytów stałoprocentowych. Uważa, że można zmniejszać go adekwatnie do okresu obowiązywania stałej stopy: im dłuży okres stałej stopy oprocentowania kredytu, tym mniejszy bufor.

- Wynika to z tego, że im dłużej spłacamy hipotekę, tym mniejszym obciążeniem dla naszego budżetu staje się rata i mniejszy wpływ na jej wysokość mają zmiany stóp procentowych. Takie podejście jest na Węgrzech. Oczywiście mówię o kredytach ze stałym oprocentowaniem na pięć, siedem lub dziesięć lat, bo tylko takie mamy obecnie w Polsce. Gdybyśmy mieli hipoteki ze stałym oprocentowaniem na cały okres kredytowania jak w Stanach Zjednoczonych, to bufor w ogóle nie byłby potrzebny - tłumaczy ekonomista.

O możliwość wprowadzenia do oferty hipotek odpornych na zmienność stóp zapytano prezesa Pietraszkiewicza 20 października podczas 32. Konferencji naukowej zorganizowanej przez Centrum Badawcze TIGER "Inflacja i co dalej?". Nie wytrzymywał.

Nigdy tego nie robiłem ze względu na szacunek do NBP i RPP, ale taki kamyczek do tego ogródka. Uważam, że niepotrzebne radykalne obniżanie stóp procentowych w krótkim czasie (w ubiegłym roku - przyp. red.) spowodowało, że klienci mówili: "co? Wy mi proponujecie 3,5 albo 4,1 proc. na stałoprocentowym (kredycie hipotecznym - przyp. red.), jak zmiennoprocentowe są takie tanie?" - grzmiał szef ZBP podczas panelu dyskusyjnego.

Dodał, że 95 proc. obywateli świata wybiera kredyt pod kątem niższej raty oraz zaznaczył, że udział kredytów ze stałą stopę sukcesywnie rośnie w naszym kraju.

- Teraz, gdy stopy procentowe poszły w górę, to rzeczywiście 70 proc. produkcji w drugim kwartale tego roku to (kredyty hipoteczne - przyp. red.) stałoprocentowe. Tyle tylko, że nastroje tak zostały rozhuśtane - w tym także przez rząd, który niemądre rzeczy opowiadał na ten temat - że ludzie mówią: "zaraz, jeżeli inflacja spadnie za 2,5 roku, to wy będziecie mnie trzymać na 7 pkt proc.". Ale wytrzymamy to. W tym kierunku idziemy - odpowiedział na pytanie z sali prezes ZBP.

Hipoteki ze stałym oprocentowaniem na cały okres kredytowania w Polsce to pieśń przyszłości. Aby móc je oferować, najpierw musimy zupełnie zmienić strukturę finansowania akcji kredytowej. Innymi słowy, musimy rozwinąć rynek listów zastanych, czyli papierów wartościowych, które spełniają kryteria obligacji zabezpieczonych. Zdaniem dra Czerniaka należy to robić kroku po kroku.

- Najpierw rozwińmy hipoteki ze stałą stopą na 7, 10, a następnie na 15 lat. Dopiero później myślmy o kredytach ze stałą stopą na cały okres kredytowania - puentuje ekspert.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl