Kredyty hipoteczne na zakręcie. Za chwilę możemy mieć kolejny problem [WYWIAD]

Mamy najwyższe średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w całej Unii Europejskiej. Według danych Biura Informacji Kredytowe (BIK), w sierpniu popyt na hipoteki był o 72,9 proc. niższy niż rok wcześniej. Polacy przekonują się do kredytów ze stałym procentowaniem, które na naszym rynku są dostępne od niedawna, a wachlarz tych produktów dopiero się rozwija.

W sierpniu tego roku wiceprezes PKO BP Bartosz Drabikowski w trakcie konferencji wynikowej potwierdził, że ze wszystkich hipotek bank udziela 70-80 proc. kredytów na stałą stopę. Tymczasem Komisja Nadzoru Finansowego prowadzi kampanię "Stała czy zmienna stopa oprocentowania kredytu mieszkaniowego? Zdecyduj świadomie".

Karolina Wysota, money.pl: Kredyty z tzw. stałym oprocentowaniem nie cieszyły się w dotąd szczególną popularnością, ale ostatnio to się zmienia i tych kredytów przybywa.

Dr Małgorzata Starczewska-Krzysztoszek z Wydziału Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Warszawskiego: Polityka pieniężna (decyzje NBP mające trzymać w ryzach inflację, czyli m.in. dotyczące stóp proc. – przyp. red.) dzisiaj coraz mniej sprzyja braniu kredytów, szczególnie zmiennoprocentowych, ale taka jest jej rola w dobie wysokiej i rosnącej inflacji. Natomiast czy to dobrze, że przybywa kredytów o stałym oprocentowaniu? W dzisiejszej sytuacji może to nieco niepokoić, bo kredytobiorcy idą od ściany do ściany: w okresie niskich stóp procentowych prawie 100 proc. sięgało po kredyty zmiennoprocentowe, a gdy ryzyko wzrostu stóp się zmaterializowało, rośnie zainteresowanie kredytami stałoprocentowymi. Nie wiem, czy to po analizie sytuacji, która czeka nas w najbliższych 2-3 latach, czy dlatego, że zaczęto o ryzyku stóp procentowych i o kredytach stałoprocentowych mówić. Warto zapytać o to banki, które rozmawiają z tymi klientami.

Natomiast co do zasady długoterminowe kredyty powinny być oparte o stałe stopy procentowe. Tylko, że dzisiaj trudno mechanicznie tę zasadę stosować, bo warunki są niestabilne, nieprzewidywalne i generują znacznie więcej ryzyk niż tylko ryzyko stopy procentowej.

Tymczasem w Polsce stosowanie tej zasady wygląda tak, że w 2021 r. tylko 2 proc. kredytów w portfelach banków oparta była o stałe oprocentowanie. Teraz jest to nieco więcej, bo 5 proc. Tymczasem w większości krajów UE kredyty długoterminowe o stałej stopie cieszą się znacznie większą popularnością. I to mimo większej stabilności stóp.

Gdzie jest pies pogrzebany?

Zapewne rozumienie ryzyk i potrzeby zarządzania nimi są w krajach UE większe niż w Polsce. Kredyty długoterminowe o stałej stopie są bezpieczniejszym rozwiązaniem, pozwalającym lepiej zarządzić ryzykiem w długim okresie. Banki prezentując ofertę potencjalnym klientom, powinny pokazywać im, co może się wydarzyć w czasie trwania umowy kredytowej ze stopami procentowymi, a tym samym z kosztami obsługi kredytów. A klient na podstawie tych informacji powinien podejmować decyzje. Wybrać, czy woli bezpieczniejszy, ale nieco droższy w danym momencie kredyt stałoprocentowy, czy jednak decyduje się na tańszy w danej chwili, ale bardziej ryzykowny w długim okresie, czyli kredyt zmiennoprocentowy.

Zakładam, że nasze banki informują klientów o ryzyku związanym ze zmiennym oprocentowaniem. Problem w tym, że dla nas, klientów, ciągle ważniejsze jest to, co tu i teraz - czyli że będziemy płacić "dzisiaj" niższe raty - niż to, co może wydarzyć się w przyszłości. Chciałabym, aby to wybrzmiało, dlatego powtórzę: jeśli bierzemy kredyty długoterminowe, to niebywale ważne jest zabezpieczenie się przed ryzykiem. Doświadczenie podpowiada bowiem, że na rynkach panuje duża zmienność, a tym samym w okresie 20-30 lat będą zdarzać się zapewne nieraz okresy stóp wyższych niż te, przy których zaciągaliśmy kredyt.

Uściślając: lepiej brać zmienno- czy stałoprocentowe kredyty?

W stabilnych warunkach co do zasady — w momencie podejmowania decyzji o zaciągnięciu kredytu długoterminowego — powinniśmy decydować się na stałe oprocentowanie. Obsługa kredytu będzie wtedy - jak mówiłam - nieco droższa niż zmiennoprocentowego, ale ponieważ kredyty bierzmy nawet na 30 lat, to w tym czasie zarówno sytuacja finansowa kredytobiorcy, jak i otoczenie makroekonomiczne, będą się zmieniać.

Zastanowienia wymaga natomiast sytuacja, gdy z jakichś powodów chcemy wziąć kredyt długoterminowy w warunkach relatywnie wysokich stóp procentowych. Wtedy decyzję, czy na początku zaczniemy naszą umowę z bankiem od stałych stóp, należałoby oprzeć na analizie rysujących się makroekonomiczne trendów. I ocenić, czy stopy w perspektywie 2-3 lat będą jeszcze rosły, czy też prognozy wskazują na możliwość ich spadku w niedługim czasie.

Niestety, Polakom brakuje wiedzy ekonomicznej, wiedzy finansowej, a to wpływa na brak myślenia do przodu. Gdy bierzemy kredyty na długie okresy, kierujemy się tym, że dziś zapłacimy mniej. Nie zabezpieczamy się na przyszłość. Podobnie jest w ubezpieczeniach. Częściej ubezpieczamy samochody niż życie. Nasza wiedza na temat zarządzania ryzykiem w długim okresie jest absolutnie niewystarczająca.

Problem chyba jednak leży w dostępności kredytów stałoprocentowych. Jesteśmy na początku drogi, jeśli chodzi o rozwijanie tej oferty. Banki - zgodnie z rekomendacją KNF - muszą oferować klientom tego typu hipoteki od lipca 2021 r. Dziś na rynku są dostępne kredyty z 5-letnią stałą stopą, ale zdarzają się także 7- i 10-letnie. Często słyszę argument, że teraz taki kredyt się nie opłaca, bo stopy zaczną spadać i znów będzie problem, że ludzie wyszli na tym, jak Zabłocki na mydle. Jaka powinna być ta oferta, by klient chciał z niej korzystać?

Ciekawe, jakie decyzje podejmowaliby kredytobiorcy, gdyby takie warunki – kredyty o stałej stopie na 7-10 lat — zostałby im zaoferowane przez banki np. w 2018 r., bez wiedzy o tym, co wydarzy się w 2020 r. i latach kolejnych. Zapewne większość zdecydowałaby się na kredyt zmiennoprocentowy. Wracając jednak do sedna pytania: to, co teraz oferują banki, jest zdeterminowane sytuacją. Wiadomo, że dziś ta oferta nie może być atrakcyjna w stosunku do tego, co klienci mieli wcześniej, bo mamy stopę referencyjną na poziomie 6,75 proc. z perspektywą dalszego wzrostu, a nie - 0,1 proc. jak jeszcze we wrześniu 2021 r. To oznacza, że za chwilę WIBOR będzie na poziomie 8 proc. lub wyższym. We wrześniu zeszłego roku było to 0,24 proc.

Pyta pani, czy kredyt stałoprocentowy na 5, 7 czy 10 lat opłaca się dzisiaj. Pytanie zasadne, bo informacje z banków wskazują, że zainteresowanie stałym oprocentowaniem wzrosło. Jednak branie dzisiaj nowego kredytu ze stałą stopą obowiązującą przez 5, 7, 10 lat oznaczałoby, że zakładamy dalszy wzrost stóp przez tak długi okres. Oznaczałoby to tym samym, że dzisiejsze wysokie oprocentowanie długoterminowego kredytu będzie nas obowiązywało przez te 5, 7, 10 lat. Tymczasem analizując makroekonomiczne trendy dla tych okresów, należy uznać, że prawdopodobieństwo takiej sytuacji jest niewielkie. Natomiast warto negocjować z bankiem kredyt stałoprocentowy na okres krótszy niż wskazane przez panią 5, 7, 10 lat.

Proszę rozwinąć ten wątek.

Zakładając, że zostały mi np. dwa lata do końca spłaty kredytu, to przejście na stałe oprocentowanie na dzisiejszych warunkach będzie opłacalne, bo zdejmuje ze mnie ryzyko, które w tym 2-letnim okresie na pewno jeszcze będzie. Może na tym nie zarobię finansowo, ale zdejmę z siebie ryzyko. Stałe oprocentowanie to forma ubezpieczenia się od ryzyka dalszego wzrostu stóp procentowych. A ubezpieczanie kosztuje. Jeśli przede mną jeszcze 25 lat spłacania zobowiązania, to także bardzo poważnie bym się zastanowiła nad stałą stopą, ale szukałabym dobrej oferty, wyjściowo na 2-3 lata, a później renegocjowałabym warunki, ciągle przy stałoprocentowości.

Jaka to będzie dobra oferta?

Jeśli stałe stopy będą na najbliższe 2-3 lata, to warto skorzystać z takiej oferty. Po tym czasie warto także pozostać przy stałej stopie, ale już na zmienionych, korzystniejszych warunkach, jeśli oczywiście stopy procentowe zostaną obniżone.

Sami doprowadziliśmy do sytuacji, w której mamy trudny i kosztowny wybór. W obecnych warunkach im krótszy okres stałej stopy, tym lepiej dla kredytobiorcy, bo łatwiej mu podjąć decyzję. W ciągu dwóch-trzech lat sytuacja powinna się ustabilizować. Myślę, że tym czasie będziemy w stanie wrócić do akceptowalnych poziomów inflacji oraz stóp procentowych.

Do tego czasu warto, aby banki elastycznie podchodziły do klienta zainteresowanego zmianą kredytu zmiennoprocentowego na stałoprocentowy, dostosowując ofertę stałego oprocentowania nie tylko do warunków rynkowych, ale także sytuacji kredytobiorcy.

Jeśli dziś ludzie szukają kredytów ze stałym oprocentowaniem, bo chcą się zabezpieczyć, to czy za jakiś czas, gdy stopy zaczną spadać, nie będziemy mieć podobnego problemu jak z frankowiczami?

Oczywiście, że możemy mieć. Jeśli za dwa-trzy lata stopy zaczną spadać, a wszystko na to wskazuje, a kredytobiorca ma kredyt stałoprocentowy na 10 lat, to znowu będzie się czuł oszukany. Dzisiaj nie możemy robić nic automatycznie, bo sytuacja jest niestabilna i generuje dodatkowe ryzyka. Każda zmiana wymaga analizy, dopasowania m.in. do okresu, który pozostał nam jeszcze do spłaty.

Skoro już jesteśmy przy frankowiczach: dziś ta grupa kredytobiorców wygrywa z bankami w sądach ponad 90 proc. spraw. Jak ocenia pani tę sytuację?

KNF powinna bardzo dokładnie przyglądać się rynkowi i wydawać rekomendacje. Robi to - ale jak widać - nie zawsze skutecznie. Warto byłoby popracować nad skutecznością i efektywnością działań nadzorcy względem banków komercyjnych.

Natomiast jeśli chodzi o klientów, to uważam - o czym już wspominałam - że mamy bardzo małą wiedzę finansową. Musimy nauczyć się rozumieć, co to jest ryzyko kredytowe, z czym się wiąże. Dopóki będzie nas interesować tylko to, ile dzisiaj płacimy za kredyt, to ciągle będzie się odbywało przerzucanie problemów wynikających z materializacji ryzyk na całe społeczeństwo. Nie bezpośrednio, a pośrednio, bo banki chcąc skompensować koszty przegranych procesów z klientami, podnoszą i będą podnosić marże oraz opłaty za swoje finansowe usługi.

Jak w takim razie skutecznie podnieść poziom wiedzy i zniwelować ryzyko prawne?

Sprawa jest oczywista. Edukację finansową należy zacząć już w pierwszej klasie szkoły podstawowej, a może nawet i w przedszkolu. W pierwszej klasie można zacząć mówić o pieniądzu: czym jest i jak działa. I robić to w formie zabawy. Od czwartej klasy można wprowadzić bardziej zaawansowane zajęcia. Edukacja finansowa musi mieć zawsze formę warsztatową, np. zabawy w bank, zakładanie konta, wydawanie z niego pieniędzy, pożyczanie pieniędzy na różne cele, negocjowanie… Nie ma lepszego sposobu, by podnieść poziom wiedzy finansowej w społeczeństwie. Ponadto dzieci są doskonałym przekaźnikiem wiedzy — uczą swoich rodziców. Oczywiście to potrwa. Zanim nasze dzieci dorosną i będą korzystać w realu ze zdobytej wiedzy, trzeba zadbać o wiedzę starszych. Bez zaangażowania banków się nie obędzie. Mamy w Polsce też sporo NGO-sów, które zajmują się edukacją. Warto i je zaangażować w proces dostarczania nam finansowej wiedzy.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl