Trudna sytuacja na rynku kredytów odbija się nie tylko na portfelach Polaków, ale także na działalności pośredników finansowych – w szczególności kredytów mieszkaniowych. Po rekordowym ubiegłym roku obecnie muszą zaciskać pasa, bo źródło prowizyjnych przychodów wysycha.
Posucha w hipotekach. Czerwiec, lipiec, sierpień to najtrudniejsze miesiące
– Część pośredników nie przetrwa tej próby. Niektórym nie pomoże nawet redukcja kosztów. Spodziewam się konsolidacji na tym rynku, ale nie apokalipsy. Po wybuchu pandemii w 2020 r. też wszyscy myśleli, że ten rynek się zawali, a tak się nie stało – ocenia sytuację Paweł Komar, prezes Notusa, czyli drugiego po Ekspanderze pośrednika finansowego pod względem udziałów rynkowych, specjalizującego się w kredytach mieszkaniowych.
Na tym polu działa zaledwie kilku dużych graczy i cała rzesza mniejszych – rejestr Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) liczy 849 podmiotów.
Podobnie uważa inny przedstawiciel branży, który zastrzega sobie anonimowość. Według niego najwięksi pośrednicy mają szansę skorzystać na tym kryzysie, bo gdy o kredyt trudno, to klienci jeszcze bardziej potrzebują pomocy doradcy. Wyjaśnia, że na korzyść liderów przemawia rozpoznawalność oraz zaplecze kapitałowe – chodzi o spółki-matki lub fundusze inwestycyjne, które w razie potrzeby mogą dostarczyć finansowanie i pomóc przetrwać trudny okres.
Dodaje, że kryzysu mogą nie przetrwać mniejsze firmy. Spodziewa się przejęć, a nawet upadłości. W przyszłość patrzy jednak z optymizmem – gdy tylko sytuacja gospodarcza się unormuje, to według niego rynek pośrednika hipotecznego wróci do formy i wtedy pojawią się na nim nowe podmioty.
Zgadza się z tym szef Notusa.
Dopóki luka mieszkaniowa w Polsce sięga 2 mln mieszkań, dopóty ten rynek będzie się odradzał z kryzysów. Na pewno pomoże lekkie poluzowanie bankom rekomendacji KNF dotyczącej oceny ryzyka kredytowego i wyklarowanie się zasad udzielania wakacji kredytowych – mówi Paweł Komar.
Wakacje kredytowe są na ostatniej prostej. Ustawę o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom, za pomocą której rząd je wprowadza, uchwalił już Sejm. Następnie zajmie się nią Senat. Dwuletni program pomocy ma zacząć obowiązywać od lipca tego roku. Więcej na ten temat można przeczytać tutaj.
Realia kontra potrzeby. Polacy łakną mieszkań jak kania dżdżu
Zdaniem Pawła Komara sprzedaż hipotek zacznie odbijać najwcześniej w październiku tego roku, a dobrą jaskółką będzie zwieńczenie serii podwyżek stóp procentowych (główna stawka oprocentowania w banku centralnym wynosi już 6 proc., podczas gdy latem zeszłego roku była bliska zera). Szef Narodowego Banku Polskiego (NBP) podczas czwartkowej konferencji (9 czerwca) zapowiedział kres jastrzębiej polityki monetarnej, nie ujawnił jednak kiedy dokładnie to nastąpi.
Nawet drożyzna nie jest w stanie powstrzymać potrzeb ludzkich. Gdy komuś rodzi się trzecie dziecko, a mieszka na 40 metrach kwadratowych, to zaczyna mu to przeszkadzać i szuka większego metrażu. Obecnie prawie nie obsługujemy klientów, którzy kupują mieszkanie inwestycyjnie – podkreśla Paweł Komar.
Zwraca uwagę, że banki obecnie różnie podchodzą do sprzedaży hipotek. Jedne ograniczają je poprzez podnoszenie marży, inne sprzedają wyłącznie w pakiecie z dodatkowym produktem lub oferują tylko własnym klientom (na to zdecydował się na razie tylko BNP Paribas).
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Nie tylko hipoteki. Jak sobie radzą inne segmenty kredytowe
Według stanu na koniec 2021 r. wartość portfela kredytowego wynosiła 739,7 mld zł (dane Biura Informacji Kredytowej). Kredyty mieszkaniowe stanowiły aż 71 proc. tej kwoty, gotówkowe – 22 proc., ratalne – 3 proc., karty kredytowe – 2 proc., a limity kredytowe oraz pożyczki pozabankowe – po jednym procencie.
– Pośrednicy kredytu konsumenckiego nie pozbierali się jeszcze po poprzednim ciosie [rynek skurczył się o 60-70 proc. – przyp. red.]. W trakcie pandemii – tymczasowo, ale za to bardzo dotkliwie i bez analizy wpływu na rynek – obniżono próg kosztów pozaodsetkowych, czyli źródła przychodów instytucji finansowych i pożyczkowych. W tamtym czasie stopy procentowe były rekordowo niskie. Marża również była na tyle niska, że nie pokrywała kosztów działalności, o podzieleniu się nią z pośrednikiem nie wspominając – analizuje Marcin Czugan, prezes Związku Przedsiębiorstw Finansowych (ZPF).
Teraz stopy procentowe rosną, co de facto powinno pomóc pożyczkodawcom i pośrednikom. Sęk w tym, że popyt na kredyt – jak zauważa prezes ZPF – jest niewielki za sprawą pieniędzy, które płyną do portfeli polskich rodzin z rządowych programów.
Na inne kwestie uwagę zwraca Agnieszka Wachnicka, prezeska Fundacji Rozwoju Rynków Finansowych (FRRF). Nie dostrzega jeszcze jednoznacznej korelacji pomiędzy wzrostem stóp procentowych a popytem na pożyczki, bo nominalny wzrost rat w związku z serią podwyżek nie jest dla pożyczkobiorców tak odczuwalny, jak w przypadku kredytu hipotecznego. Drugim czynnikiem stabilizującym popyt na pożyczki jest zmiana sytuacji makroekonomicznej, czyli powszechna drożyzna.
Wpływa ona na zmianę struktury finansowania części gospodarstw domowych. W związku z tym poszukują one finansowania na krótszy okres – mówi szefowa FRRF.
Tutaj pojawia się inny problem: spadek podaży na rynku pozabankowym. W kwietniu tego roku FRRF zaobserwowała relatywnie wysoki wskaźnik odrzuceń wniosków o pożyczki, co najprawdopodobniej oznacza ograniczenie w dostępie do finansowania części klientów firm pożyczkowych. Powodem jest m.in. trudniejszy dostęp do pieniędzy na prowadzanie działalności pożyczkowej oraz rozrastająca się konkurencja po stronie firm oferujących odroczone płatności, o czym niedawno pisaliśmy w artykule "Polacy zaciągają więcej pożyczek, ale w innym stylu. Klasyczni gracze w potrzasku".
Ile pożyczą Polacy w tym roku, czyli rok spektakularnych spadków
Według danych BIK, od stycznia do maja tego roku popyt na kredyty ratalnie nieznacznie wzrósł w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. Na gotówkowe spadł prawie o 10 proc., na hipoteczne – runął w przepaść. Tylko w ubiegłym miesiącu zmniejszył się aż o 51,6 proc., a liczba osób wnioskujących o hipotekę była najniższa od 15 lat. Zdaniem eksperta BIK to początek trendu spadkowego.
– Decydujące będą dwa czynniki. Pierwszy to sytuacja na rynku nieruchomości. Jeżeli ceny nie spadną – według mnie to mało prawdopodobne, obstawiam stabilizację – to nadal przy wkładzie własnym na poziomie 20 proc. konieczne będzie zaciąganie kredytów na wysokie kwoty. Dochodzimy do drugiego czynnika, czyli zdolności kredytowej. Najbardziej negatywnie oddziałują na nią wzrosty stóp procentowych, co w konsekwencji zmniejsza dostęp do kredytu lub powoduje konieczność zakupu mniejszej, tańszej nieruchomości – wyjaśnia dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK i profesor Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
BIK przewiduje, że pod kątem liczbowym banki udzielą o połowę mniej kredytów mieszkaniowych niż w poprzednim roku, a w ujęciu wartościowym – ok. 30 proc. mniej. Przypomnijmy: ubiegły rok pod tym względem był rekordowy – pożyczono 88,7 mld zł, czyli o 40,1 proc. więcej niż rok wcześniej.