Czym jest wspólnota mieszkaniowa i jakie prawa ją obowiązują?

W potocznym rozumieniu wspólnota mieszkaniowa jest organem, który decyduje, jak zarządzane są lokale znajdujące się pod jej zarządem. Jaka jest jednak definicja formalna? Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych, która została sformułowana w 1994 roku, wskazuje, że jest to zrzeszenie właścicieli lokali w danej nieruchomości. Ponadto ze wspólnotą mieszkaniową mamy do czynienia w przypadku pojawienia się nieruchomości wielolokalowej lub co najmniej kilkulokalowej. 

Pierwsze wspólnoty mieszkaniowe zaczęły powstawać już w połowie lat 90. XX wieku, ale dopiero ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali unormowała ich powstawanie i prawa. Przepisy określają, jakie są wzajemne zobowiązania między wspólnotą a spółdzielnią. 

Przepisy mówią o tym, że powstanie ona, czyli zostanie zawiązana automatycznie, gdy tylko własność lokalu mieszkalnego przeniesiona zostanie z wcześniejszego właściciela nieruchomości gruntowej na osobę, która lokal nabywa. Zgodnie z uchwałą podjętą przez Sąd Najwyższy z 9 czerwca 2005 roku wspólnota mieszkaniowa powstanie równoprawnie wtedy, gdy:

• prawo własności zostanie przeniesione jednorazowo,
• wyodrębnienie lokali we wspólnotę pozostawi niektóre z nich poza jej obrębem. 

Istnieją dwa typy wspólnot mieszkaniowych:

• mała wspólnota mieszkaniowa,
• duża wspólnota mieszkaniowa.

W pierwszym przypadku powstanie ona, jeśli w jej skład wejdzie maksymalnie 7 właścicieli lokali. Jeśli jest więcej niż siedmiu posiadaczy będziemy mieli już do czynienia z dużą wspólnotą mieszkaniową. 

Właściciele nieruchomości we wspólnym budynku mogą podjąć decyzję co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Jeśli tworzą dużą wspólnotę, zarząd musi być powołany w jej ramach. Natomiast nie ma takiej konieczności, jeśli chodzi o małą wspólnotę mieszkaniową. 

W skład zarządu muszą wchodzić przedstawiciele właścicieli lokali, ale zdecydowanie częściej zarząd oddawany jest w ręce ekspertów, którzy skupieni są w firmach zarządzających budynkami wielorodzinnymi. Nawet w takiej sytuacji każdy członek ma prawo współuczestniczyć w zebraniach i czynnościach zarządczych.

Zarząd wspólnymi elementami nieruchomości mieszkalnej to podstawowy cel, jaki powinna spełniać wspólnota mieszkaniowa. Zarząd ten może dotyczyć:

• terenów zielonych wokół nieruchomości,
• windy (dźwigu),
• korytarzy,
• holu,
• kotłowni w budynku,
• śmietników,
• wszelkiego rodzaju instalacji dostarczających media do nieruchomości.

Właściciele skupieni w ramach wspólnoty mieszkaniowej mają prawo decydowania o wszelkiego rodzaju czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu w formie uchwały. Dotyczyć to będzie takich kwestii jak:

• ustalanie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu i jego wynagrodzenia,
• zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej lub jej części,
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i zaliczek uiszczanych w celu pokrycia takich kosztów. 

Wszystkie uchwały właścicieli podejmowane powinny być podczas organizowanych regularnie lub doraźnie zebrań wspólnoty. Prawo stanowi, że takie zebranie powinno odbywać się co najmniej raz w roku. Każdy właściciel nieruchomości stanowiącej część wspólnoty dysponuje prawem do zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu, jeśli uzna ją za niezgodną z przepisami lub z umową właścicieli lokali. Jest to możliwe także wtedy, gdy jego zdaniem uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy jego własne interesy. 

Wspólnota poprzez swoje skuteczne zarządzanie nieruchomością może wypracowywać zyski, które mogą być inwestowane w jej rozwój czy niezbędne remonty lub dzielone na właścicieli lokali.

Jeśli chodzi o obowiązki, jakie muszą być wypełniane przez członków wspólnoty mieszkaniowej, jest to przede wszystkim ponoszenie kosztów związanych z utrzymaniem własnego lokalu w należytym stanie. Muszą płacić za media czy za odprowadzanie ścieków i wywóz odpadów. Czynsz do spółdzielni w tym przypadku jest zastępowany opłatą za przeprowadzanie niezbędnych remontów i zachowaniem porządku. Opłaty te mogą obejmować:

• pokrycie kosztów remontów i bieżącej konserwacji,
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i ciepła, gazu, wody i opłaty za antenę odbiorczą i windy,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• podatki od nieruchomości,
• koszty sprzątania części wspólnych,
• koszty wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy. 

Zasadniczo wspólnota dba o dobro wspólne i utrzymanie części wspólnych nieruchomości w odpowiednim stanie. Co jednak, jeśli nie wszyscy członkowie zgadzają się z jej decyzjami? Brak zgody powoduje, że jej uchwały podlegają pod głosowanie, a wybór jest podejmowany demokratycznie.