Księgi wieczyste. Przez zatkane sądy płacimy wyższe raty kredytów

Polski Związek Firm Deweloperskich niedawno opublikował raport na temat barier rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Raport "Bariery i możliwości branży deweloperskiej” zwraca uwagę na istotną kwestię dotyczącą postępowań wieczystoksięgowych. Mianowicie już od pewnego czasu widoczne jest znaczące wydłużenie czasu oczekiwania na wpis w księgach wieczystych. Przedłużające się postępowania wieczystoksięgowe stanowią problem nie tylko dla deweloperów. Skutki tego zjawiska odczuwają również nabywcy mieszkań oraz domów. Chodzi między innymi o osoby zaciągające nowe kredyty hipoteczne. Tacy kredytobiorcy muszą czekać np. rok na wpisanie hipoteki do księgi wieczystej kupionej nieruchomości. Do tego czasu bank nalicza wyższe oprocentowanie kredytu mieszkaniowego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl opisują wspomniany problem i liczą, ile kredytobiorca może stracić na skutek opieszałości sądów.

 Dokładne zrozumienie, dlaczego tempo wpisów hipoteki do ksiąg wieczystych jest ważne, wymaga pewnej wiedzy prawnej. Warto zatem wyjaśnić, że wpis dotyczący hipoteki ma charakter konstytutywny. Potwierdza to artykuł 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147). Wspomniany artykuł mówi, że: "do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej". Innymi słowy, hipoteka nie istnieje bez wpisu do księgi wieczystej. Oznacza to brak skutecznego zabezpieczenia interesów banku do momentu dokonania potrzebnego wpisu.

Wyższe oprocentowanie do czasu wpisania hipoteki albo inny sposób naliczenia kosztów tzw. ubezpieczenia pomostowego stanowi dla banku rekompensatę za wyższe ryzyko finansowe. Chodzi o brak pierwszeństwa w zaspokojeniu roszczeń po licytacji nieruchomości przez komornika. Hipoteka zapewnia wierzycielowi właśnie taki przywilej.

Polski Związek Firm Deweloperskich informuje, że w przypadku Gdańska średni czas postępowania wieczystoksięgowego z 2014 r. wynosił zaledwie 2 tygodnie. Aktualny wynik oscyluje na poziomie przekraczającym 10 miesięcy. Długi czas oczekiwania na zmiany w księgach wieczystych to nie rzadkość. Przykładowo, Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w kwietniu 2021 r. podawał, że w zależności od wydziału ksiąg wieczystych na wpis trzeba czekać 8 miesięcy - 12 miesięcy. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków informuje natomiast o średnim czasie oczekiwania wynoszącym około 6 miesięcy. To także nie jest dobry wynik.

Dane na temat średniego czasu trwania postępowań wieczystoksięgowych w różnych miastach są fragmentaryczne. Można jednak przypuszczać, że sytuacja jest najgorsza w większych ośrodkach miejskich, gdzie sądy muszą zmagać się z koniecznością dokonywania dużej liczby wpisów po przekształceniu użytkowania wieczystego pod budynkami mieszkalnymi. Sytuację dodatkowo pogarszają braki kadrowe dotyczące np. liczby referendarzy sądowych, które były widoczne już wcześniej.

Kredytobiorców czekających miesiącami na wpis hipoteki bulwersuje fakt, że musieli oni zapłacić niemało za tę czynność (200 zł). Większe koszty mogą jednak wynikać z podwyższenia rat w okresie oczekiwania na wpis hipoteki. Warto tutaj powołać się na przykład warszawskiego kredytobiorcy, który właśnie pożyczył 400 000 zł na mieszkanie warte 500 000 zł. Kredyt mieszkaniowy tego warszawiaka ma zmienne oprocentowanie wynoszące 2,90% i prowizję przygotowawczą (1,00%) doliczaną do raty.

W normalnych warunkach równa rata takiego kredytu z okresem spłaty 30 lat wynosiłaby 1682 zł. Do czasu wpisania hipoteki, bank nalicza jednak koszt ubezpieczenia pomostowego podnosząc oprocentowanie kredytu o 1,00 punkt procentowy (do 3,90%). W rezultacie przykładowa rata wzrasta do 1906 zł (o 224 zł miesięcznie). Jeśli założymy dziesięciomiesięczny czas oczekiwania na wpis hipoteki zamiast trzymiesięcznego, to dodatkowy koszt dla kredytobiorcy wyniesie aż 1568 zł. 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl