Marazm w nieruchomościach. Seria zaniedbań zapędziła nas w kozi róg

Karolina Wysota, money.pl: Jaki ocenia pani potencjał polskiego rynku nieruchomości?

Monika Dębska-Pastakia, KPMG Polska*: Z punktu widzenia inwestorów zagranicznych, zwłaszcza globalnych, kluczowe znaczenie mają czynniki geopolityczne, ryzyka inwestycyjne, wpływ ESG (z ang. Environmental, Social, Corporate Governance, czyli zbiór wskaźników środowiskowo-społeczno-korporacyjnych raportowanych przez firmy - przyp. red.) - w tym efektywność energetyczna nieruchomości w Polsce oraz mix energetyczny, który wypada najsłabiej w Europie.

A pod kątem dostępności finansowania tych inwestycji?

Instrumenty finansowe dostępne do renowacji i termomodernizacji budynków są ograniczone. Banki w Polsce oferują zielone kredyty czy zielone obligacje, ale zaczynają się dopiero od wysokich poziomów kwotowych i są dostępne tak naprawdę dla największych graczy rynkowych. Nasz rynek inwestycyjny wspierają inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, bez których mielibyśmy zdecydowanie niższą aktywność inwestycyjną. Brakuje na naszym rynku rodzimego kapitału w postaci REIT-ów (Real Estate Investment Trusts, czyli spółki inwestujące kapitał udziałowców w nieruchomości, które przynoszą stały dochód z ich wynajmu - przyp. red.), który zdecydowanie wzmocniłby płynność rynku inwestycyjnego nieruchomości.

Czyj kapitał jest w Polsce?

Na naszym rynku nieruchomości komercyjnych obserwujemy rosnący udział inwestorów z naszego regionu. Źródłem kapitału w Czechach, Słowacji czy na Węgrzech była między innymi pochodna ustawy reprywatyzacyjnej, na mocy której przedwojenni właściciele nieruchomości odzyskali prawa własności do aktywów, którymi mogli dysponować, uwalniając kapitał.

Wróćmy do ESG. Czy będzie barierą inwestycyjną w Polsce?

Już jest. Przy zakupach inwestorzy przede wszystkim patrzą na to, jaki będzie koszt dostosowania danej nieruchomości do spełnienia warunków ESG. To ważne nie tylko dla banków pod kątem oceny zdolności kredytowej, inwestorów przez wzgląd na potencjalne zmiany wartości nieruchomości, ale również dla użytkowników nieruchomości, którzy coraz częściej zwracają uwagę na czynniki ESG przy najmie powierzchni.

Nie doceniamy wagi ESG?

W Polsce przygotowujemy się do ESG od kilkunastu miesięcy i początkowo trend był powolny. Niemniej jednak legislacja ESG i jej wdrażanie, m.in. przez sektor finansowy spowodowały przyśpieszenie dostosowania się do tych standardów. Europa Zachodnia dostosowywała poszczególne sektory rynku nieruchomości do wymogów ESG od wielu lat i z tego tytułu jest bardziej zaawansowana w stosunku do naszego regionu.

W Polsce większość budynków komercyjnych sektorów biurowego i handlowego (centrów handlowych) ma więcej niż 10 lat i będą wymagać renowacji, zwłaszcza w zakresie termomodernizacji. Wyburzanie istniejących zasobów jest dyskusyjne w świetle obowiązującej nas Taksonomii UE, której jednym z celów jest przechodzenie z aktualnego modelu gospodarki (liniowej) na gospodarkę obiegu zamkniętego (GOZ), między innymi wykorzystując materiały budowlane z istniejących budynków w formie upcyklingu, a nie tylko recyklingu.

To droższe rozwiązanie.

Dzisiaj to może być droższe niż budowanie od podstaw ze względu na przyjęte technologie budownictwa, ale kluczowe z punktu widzenia zasobów Ziemi, których za kilka lat może zabraknąć. Tymczasem udział surowców wtórnych na przestrzeni ostatnich 5 lat spadł z 9,1 do 7,2 proc. co pokazują pogarszające się globalne wskaźniki cyrkularności światowej gospodarki.

W które sektory rynku nieruchomości inwestuje się najwięcej kapitału w Polsce?

Magazyny-logistyka i sektor mieszkaniowy cieszą się obecnie największym zainteresowaniem inwestorów. Sektor biurowy jest aktualnie mniej popularny ze względu na zmianę modelu pracy biurowej. Nie należy się spodziewać 100-procentowego powrotu pracowników do pracy stacjonarnej. Niemniej ostatnie transakcje na rynku biurowym pokazują wzmożoną aktywność tego sektora.

Domy senioralne, tzw. "senior living", to trendujący sektor na europejskim rynku nieruchomości. A w Polsce?

W Polsce domy senioralne stanowią bardzo niszowy sektor, zdarzają niewielkie projekty inwestorów indywidualnych, niemniej jednak potencjał tego sektora został zauważony przez większych graczy z rynków Zachodniej Europy, gdzie działają deweloperzy, specjalizujący się w budownictwie senioralnym. Przykładowo, realizują różne formaty budownictwa senioralnego takie jak osiedla dostosowane do osób starszych, gdzie mieszkania są sprzedawane wyłącznie osobom powyżej 60 roku życia. Inny przykład, to typowe domy senioralne dla osób wymagających stałej opieki. W Polsce dla tego typu inwestycji wyzwaniem jest zasobność portfeli seniorów. W Europie Zachodniej społeczeństwo w dużej mierze korzysta z emerytur prywatnych, które uzupełniają emerytury państwowe. W Polsce natomiast nie jest to standardem, a to właśnie emerytura prywatna czy korporacyjna stanowi podstawę budżetu domowego seniorów na Zachodzie.

*Monika Dębska-Pastakia jest dyplomowanym geodetą i urbanistą, rzeczoznawcą majątkowym, brokerem i doradcą w obszarze nieruchomości komercyjnych z ponad 30-letnim doświadczeniem w Europie Środkowo-Wschodniej i Wielkiej Brytanii. Od kilku lat koncentruje się kwestiach ESG, gospodarce obiegu zamkniętego, fali renowacji i ich wpływu na transformacje branży nieruchomości w Europie. W KPMG Polska jest od 1 lipca 2023.

Rozmawiała Karolina Wysota, dziennikarka money.pl