Wielka niespełniona obietnica Mateusza Morawieckiego. "Sprawa ma drugie dno"

W 2016 r. pomysł ustawy o REIT-ach był istotnym punktem programu gospodarczego ówczesnego wicepremiera Mateusz Morawieckiego. I miał sporo zalet. Jednak po ośmiu latach rządów Zjednoczonej Prawicy REIT-y są tam, gdzie były - na półce z napisem "nigdy". Czekają na lepsze czasy.

REIT (ang. Real Estate Investment Trust) jest specjalnym rodzajem funduszu, którego celem jest inwestowanie w nieruchomości. Zgodnie z pierwotnymi założeniami wicepremiera Morawieckiego, REIT-y w polskim wydaniu miały przyjąć konstrukcję spółek akcyjnych i być notowane na giełdzie, a zyski czerpać z długoterminowego wynajmu nieruchomości komercyjnych: biur, obiektów handlowych i magazynów. W zamian za zwolnienie z CIT-u do akcjonariuszy trafiałoby 90 proc. zysku funduszy.

Eksperci, komentując rozwiązania, bili premierowi gromkie brawa. Pomysł miał ich zdaniem zwiększyć stopę oszczędności gospodarstw domowych i zmienić ich strukturę. Co więcej, dzięki zmianom miał wzrosnąć udział krajowych inwestorów w rynku nieruchomości komercyjnych i zwiększyć się obrót na Giełdzie Papierów Wartościowych. Słowem: same plusy.

Później na drodze prac legislacyjnych wprowadzono do ustawy zapis, że REIT-y mogłyby inwestować również w mieszkania na wynajem. I to ten wpis zabił projekt REIT-ów na dobre. Rozwiązania najpierw skrytykował Narodowy Bank Polski, a później pojedyncze ministerstwa. Co się stało?

- Trudno nie zgodzić się, że brak przepisów, które umożliwiłyby działanie REIT-ów w Polsce, to kwestia polityczna. Prace rozpoczęły się już 2016 r., ale projekt ustawy trafił do kosza przed wyborami w 2019 r. jako niezakończony, a później również podczas pandemii COVID-19. Później jednak do prac legislacyjnych nie powrócono. Są dwie główne przyczyny. Wstrzymanie prac jest oficjalnie motywowane niepewnością gospodarczą, ale jest oczywiście drugie dno tej sprawy - wyjaśnia w rozmowie z money.pl Anna Serafin, ekspertka porównywarki finansowej Totalmoney.pl.

Jak tłumaczy ekspertka, ogólne zasady działania REIT-ów polegają na tym, że spółki te otrzymują preferencje podatkowe w zamian za wypłatę wysokiej dywidendy dla inwestorów. - Pierwotny projekt ustawy zakładał, że te podmioty rzeczywiście będą mogły być objęte zwolnieniem niektórych przychodów z podatku CIT, ale tylko wówczas, gdy poziom wypłaconej dywidendy wyniesie min. 90 proc. ich zysku. Możemy przypuszczać, że tego typu preferencje były nie w smak parlamentarzystom o lewicowych poglądach - zauważa Serafin.

Mówi się też o tym, że prace zostały wstrzymane, aby nie ułatwiać funkcjonowania na polskim rynku zagranicznym funduszom inwestycyjnym, które mieszkania kupują hurtowo. Przyznane im preferencje podatkowe mogłyby być postrzegane jako sposób wspierania zagranicznego kapitału. Jest to jednak nieskuteczne, bo zagraniczne fundusze mają się bardzo dobrze i już zdominowały polski rynek najmu instytucjonalnego - dodaje.

Władza na tamtym etapie obawiała się więc otwarcia wrót dla zagranicznych funduszy, które "zaczęłyby bogacić się na biednych Polakach", jak wtedy mówiono. Przyjęcie ustawy w ówczesnym kształcie było więc dla prawicy strzałem w polityczne kolano. Tak też jest do dzisiaj.

Money.pl spytało Ministerstwo Finansów, na jakim etapie prac jest projekt ustawy o REIT-ach i czy byłby on dobry dla polskiego rynku nieruchomości. Odpowiedź jest dość jednoznaczna.

"Na rynku mieszkaniowym w Polsce można zauważyć utrzymujący się niedobór mieszkań, a uruchomienie popytu ze strony funduszy kupujących nieruchomości mieszkalne na wynajem mogłoby pogłębić tę tendencję, co skutkowałoby dodatkowym wzrostem cen nieruchomości" - tłumaczy MF.

Ryzyko to zostało dostrzeżone podczas prac międzyresortowego zespołu do opracowania regulacji dotyczących podmiotów inwestujących w najem nieruchomości, gdzie Ministerstwo Finansów, Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Narodowy Bank Polski oraz Bank Gospodarstwa Krajowego wyraziły wspólną opinię, iż należy unikać rozwiązań regulacyjnych, w wyniku których przedmiot działalności firm inwestujących w najem nieruchomości generowałby ryzyko wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych - czytamy w odpowiedzi urzędników resortu finansów.

Dlatego też "tymczasowo" wstrzymano prace nad tym projektem. - Ich ewentualne wznowienie uzależnione będzie od zmiany otoczenia makroekonomicznego - dodaje MF.

Zdaniem rynku strach przed zagranicznymi funduszami wykupującymi pakietowo mieszkania w Polsce jest niezrozumiały. Bo to właśnie dobrze napisana ustawa o REIT-ach mogłaby je w końcu poskromić i to politycy trzymają legislacyjne klucze, by tę sprawę załatwić. - Prawica pokazuje tę mityczną "sprawczość" w wielu obszarach. Nieważne, czy rozwiązania są mądre, czy głupie, ważne, że są "nasze i je forsujemy". A tutaj kompletna rejterada. Udało się to w innych krajach, dlaczego u nas ma nie wypalić? - zastanawia się prezes dużej spółki budowlanej.

Rzeczywiście, pierwsze spółki rynku wynajmu nieruchomości powstały w USA w latach 60. Obecnie działają w kilkudziesięciu krajach na świecie, a wartość aktywów liczona jest w bilionach dolarów. W Europie jako pierwsza instytucję REIT wprowadziła w 1969 r. Holandia. Tego typu spółki funkcjonują w kilkunastu państwach Unii Europejskiej, w tym także sąsiadujących z Polską – Niemczech, Litwie oraz Czechach. Dlaczego więc nie miałaby na nich skorzystać Polska?

Fundusze inwestycyjne odpowiadały za 20 proc. obrotu na rynku pierwotnym w dużych miastach w Polsce w 2021 r. Jest to więc spora liczba. Można jednak te kwestie uregulować. Rozwiązaniem byłyby np. zgody UOKiK-u na tego typu transakcje. Deweloper składałby oświadczenie, czy chce wybudować np. blok mieszkalny, a później zawierając umowę warunkową z funduszem, musiałby ubiegać się o pozwolenie nadzorcy, czy przypadkiem wykup pakietowy nie zaburza konkurencji na lokalnym rynku. To można by wpisać do ustawy o REIT-ach - proponuje w rozmowie z money.pl Bartosz Turek, analityk HRE Investments.

Według niego dobrym pomysłem zarówno jeśli chodzi o REIT-y, jak i zniechęcenie funduszy zagranicznych do wykupu mieszkań w Polsce, jest zapisanie w ustawie możliwości elastycznego dochodzenia do własności danego mieszkania.

- Wtedy fundusze nie byłyby zainteresowane wykupem akcji takiego REIT-a, bo ich interesuje tylko 100 proc. własności. Taki pomysł skutkowałby również tym, że REIT musiałby budować coraz to nowsze nieruchomości, gdyż wykup najemców zmniejszałby mu portfel kapitałowy. To rozwiązałoby po części problem podażowy. Do tego tematu warto usiąść i raz jeszcze go przeanalizować. Byłoby to dobre dla wszystkich uczestników rynku - podsumowuje Turek.

Damian Szymański, zastępca szefa redakcji i dziennikarz money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.