Najem czy kredyt na własne mieszkanie? Nowa analiza pokazuje, co się opłaca

Bartosz Turek z think-tanku nieruchomościowego Heritage Real Estate (HRE) porównał koszty wynajmu długoterminowego i kredytów hipotecznych. W jego ocenie najem "w dłuższym terminie po prostu się nie opłaca w dużej mierze dlatego, że nie buduje majątku".

Jak wskazuje Turek, dzisiaj najem mieszkania może wydawać się tańszy niż zakup. Przypomniał, że po ostatnich podwyżkach czynszów w Warszawie można wynająć dwupokojowe mieszkanie za około 3-3,5 tys. złotych.

"Dla porównania chcąc kupić 45-metrowe lokum w stolicy należy przygotować się na wydatek rzędu 540 tys. złotych" - wskazał. Do tego dochodzi "co najmniej kilka – kilkanaście procent tej kwoty na koszty transakcyjne (notariusz, podatek, opłaty sądowe, pośrednik), odświeżenie, wykończenie lub wyposażenie lokum". Warto przy tym podkreślić, że obecnie ceny mieszkań zaczęły spadać.

Aby zaciągnąć taki kredyt potrzebujemy co najmniej kilkudziesięciu tys. złotych gotówki, odpowiednią zdolność kredytową (co teraz jest sporym problemem) i do tego rata naszego kredytu z 10-proc. wkładem własnym pochłonie lekko licząc 4 tys. zł miesięcznie - wymienia ekspert.

"W perspektywie 25 lat oznacza to, że dojście do własności dwupokojowego mieszkania w Warszawie pochłonie aż 1,2 mln złotych. Zakładamy przy tym, że kredyty pozostaną przez ten czas równie drogie co obecnie" - wskazał analityk HRE, dodając, że wydaje się to mało prawdopodobne skoro stopy procentowe są dziś na poziomie najwyższym od 2004 roku. "Najem w perspektywie 25 lat kosztować będzie również nawet ponad milion złotych i to tylko jeśli czynsze w międzyczasie nie wzrosną. To też jest mało prawdopodobne" - stwierdził.

Czytaj też: Czy nadal opłaca się kupić mieszkanie na kredyt? Są najnowsze dane

Turek zwrócił uwagę na dane historyczne dotyczące cen najmu i kosztów kredytów hipotecznych w USA w latach 1971-2021, z których wynika, że czynsze najmu wzrosły o 615 proc., a koszt kredytu fluktuował i pod koniec 2021 roku był o 40 proc. niższy niż w punkcie startowym. "Mieliśmy też do czynienia z epizodem znacznie wyższych cen kredytów. W skrajnym przypadku kredyty były o 125 proc. droższe niż w punkcie startowym" - zastrzegł.

Nie ulega jednak wątpliwości, że w całym badanym okresie wzrost czynszów uderzył najemców po kieszeni znacznie dotkliwiej niż zmiany rat kredytów, z którymi mierzyli się właściciele" - zaznaczył ekspert HRE. "Jeśli przyjąć, że historia lubi się powtarzać, to trzeba mieć świadomość, że zdarzać się mogą sytuacje, w których właściciele będą okresowo ponosili wyższe koszty mieszkania niż najemcy. W ostatecznym rozrachunku to jednak właściciele mieszkań powinni za swoje mieszkania zapłacić znacznie mniej niż lokatorzy mieszkań na wynajem - stwierdził.

W opinii Turka byłoby "dużym zaskoczeniem, gdyby obserwowane w przeszłości trendy kolejne lata zupełnie odwróciły".

Analityk przypomniał, że pod koniec 2020 roku na rynek najmu zaczęła wracać koniunktura. "W 2021 roku liczba wolnych mieszkań na wynajem spadała i na początku 2022 roku dostępnych na wynajem lokali w całym kraju było 72-76 tysięcy – sugerują dane Unirepo. Potem szybko liczba ta spadła o około 40 proc. - wymienił Turek. "Spadek ten częściowo wynikał z faktu, że część właścicieli mieszkań na wynajem przeznaczyła swoje lokale na pomoc Ukraińcom, a częściowo Ukraińcy najmowali wolne lokale" - wyjaśnił.

Dane na temat ofert mieszkań na wynajem w największych miastach wojewódzkich sugerowały wykupienie oferty na poziomie 50-70 proc., a więc większe niż wcześniej wspomniany spadek liczby dostępnych ofert wyliczony dla całego kraju. W praktyce zdarzały się jednak sytuacje, że niektórych typów mieszkań po prostu nie było. Dziś choć sytuacja częściowo się normalizuje, to liczba unikalnych ofert mieszkań na wynajem w Polsce była w lipcu 2022 roku wciąż o ponad 40 proc. niższa niż rok temu - poinformował Turek powołując się na dane portalu Unirepo.

Konsekwencją niedostatecznej podaży są oczywiście szybko rosnące stawki. "Czynsze ofertowe w największych miastach są dziś wyraźnie wyższe niż przed agresją Rosji na Ukrainę. Chociaż sytuacja trochę się w ostatnim czasie poprawiła, to nie ma pewności czy lada moment nie będziemy mieli powtórki z cenowego szaleństwa w okresie wzmożonego popytu ze strony studentów (sierpień i wrzesień)" - stwierdził Turek. Dodał, że "nawet jeśli stawki czynszu nie utrzymają się na poziomie 20-40 proc. wyższym niż przed rokiem, to historia uczy, że czynsze najmu z czasem i tak rosną podążając za inflacją".