Najem nie tak opłacalny? Eksperci policzyli

Autorzy raportu sprawdzili też, czy inwestycja w mieszkanie na wynajem się opłaca. Jak to obliczyć?

Trzeba sprawdzić, jaki jest zwrot z kapitału własnego (czyli tzw. ROE). W tym celu od dochodu z najmu odejmujemy zryczałtowany podatek w wysokości 8,5 proc., a także – aby uwzględnić stopniowe zużywanie się lokalu - amortyzację w wysokości 1,5 proc. jego wartości. Podatek jest płacony od całego dochodu z najmu, przed odliczeniem jakichkolwiek kosztów.

A co w przypadku, kiedy zakup mieszkania był częściowo finansowany kredytem? Wtedy trzeba odjąć też spłatę odsetek od kredytu.

Jeśli zakup nieruchomości był w całości finansowany gotówką, wtedy tzw. dźwignia finansowa (LTV) wynosi 0 proc. W tabeli poniżej wyliczono też zwrot z kapitału dla dźwigni finansowej na poziomie 50 proc. oraz 80 proc., czyli przy wspomaganiu kredytem.

Wnioski? Kiedy cała inwestycja jest finansowana gotówką, zwrot z kapitału wynosi około 4 proc. Wynik ten nieznacznie przekracza wolną od ryzyka stopę zwrotu z obligacji skarbowych.

Natomiast gdy używana jest dźwignia finansowa, czyli przy częściowym finansowaniu kredytem, uzyskujemy nawet niższe stopy zwrotu. W ostatnim kwartale 2019 roku wynosiły one odpowiednio 3,5 proc. oraz 2,9 proc.

Jak zauważają autorzy raportu, może to być zaskakujące, ponieważ dźwignia finansowa powinna zwiększyć ROE. Powodem jest zryczałtowany podatek płacony z góry od całego dochodu z wynajmu mieszkania.

Na przykład w przypadku nieruchomości komercyjnych wykorzystuje się tarczę podatkową - wszystkie koszty są potrącane z czynszu, a podatek jest płacony tylko od pozostałego zysku. Wyjaśnia to, dlaczego w przypadku inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dźwignia finansowa zmniejsza ROE.

Zgodnie zdanymi Ministerstwa Finansów, zarówno liczba podatników płacących ryczałt od najmu, jak i dochody z tego tytułu stale rosną. Na koniec 2018roku liczba podatników wykazujących wyłącznie ryczałt należny wyniosła ponad 620 tys. osób i wzrosła o 10 proc. w skali roku.

Innym wskaźnikiem opłacalności wynajmu może być stopa kapitalizacji. Jest ona obliczana jako roczny dochód z wynajmu do ceny mieszkania za metr kwadratowy.

Jak widać w tabelce powyżej, obliczona stopa kapitalizacji wyniosła około 6-7 proc. Jest to wartość którą można również znaleźć w przypadku inwestycji w nieruchomości komercyjne.

Ceny najmu w 2020

W przypadku zakupu mieszkania na kredyt, zysk z najmu nie wypada imponująco. Trzeba też pamiętać, że wyliczenia dotyczą ostatniego kwartału ubiegłego roku. A w 2019 roku średnie stawki najmu mkw. mieszkań na większości analizowanych rynków rosły.

"Stanowiło to czynnik skłaniający zamożniejsze gospodarstwa domowe do inwestycyjnego zakupu mieszkań na wynajem. W I kwartale 2020 r. nastąpiła drobna korekta w dół czynszów na warszawskim rynku mieszkaniowym oraz w 6.największych polskich miastach, pogłębiona w kolejnym kwartale" - czytamy w raporcie NBP.

W 2019 roku i na początku 2020 roku aktywność budownictwa mieszkaniowego kształtowała się na rekordowym poziomie. Od drugiego kwartału 2020 roku widoczny jest wpływ pandemii COVID-19 w postaci spadku sprzedanych kontraktów mieszkaniowych na rynku pierwotnym oraz niskiej liczby rozpoczętych budów, która jest jednym z kluczowych wskaźników dla deweloperów pod względem perspektyw przyszłych przepływów.

Zobacz też: Koronawirus dał po kieszeni właścicielom mieszkań. Najemcy znikają, trudno znaleźć nowych, ceny spadły

Nie da się ukryć, że pandemia zmienia rynek najmu. Część studentów będzie studiować zdalnie. To oznacza, że studentów w stolicy będzie mniej, a to zła wiadomość dla wynajmujących mieszkania. W ocenie ekspertów, w roku akademickim 2020/21 należy spodziewać się obniżki cen najmu.