Trwa ładowanie...

Notowania

Przejdź na

Najem nie tak opłacalny? Eksperci policzyli

51
Podziel się

W pierwszym kwartale nastąpił lekki spadek stawek najmu na warszawskim rynku mieszkaniowym oraz w 6 największych polskich miastach. W drugim kwartale było jeszcze gorzej - wynika z raportu NBP na temat rynku nieruchomości. To zła wiadomość dla wynajmujących, szczególnie jeśli kupili mieszkanie na kredyt.

Najem nie tak opłacalny? Eksperci policzyli
Stawki za najem mieszkania spadają
bEiDwKOJ

Autorzy raportu sprawdzili też, czy inwestycja w mieszkanie na wynajem się opłaca. Jak to obliczyć?

Trzeba sprawdzić, jaki jest zwrot z kapitału własnego (czyli tzw. ROE). W tym celu od dochodu z najmu odejmujemy zryczałtowany podatek w wysokości 8,5 proc., a także – aby uwzględnić stopniowe zużywanie się lokalu - amortyzację w wysokości 1,5 proc. jego wartości. Podatek jest płacony od całego dochodu z najmu, przed odliczeniem jakichkolwiek kosztów.

A co w przypadku, kiedy zakup mieszkania był częściowo finansowany kredytem? Wtedy trzeba odjąć też spłatę odsetek od kredytu.

bEiDwKOL
Zobacz także: Materiał dla Agencji Rozwoju Przemysłu z Forum Ekonomicznego w Karpaczu

Jeśli zakup nieruchomości był w całości finansowany gotówką, wtedy tzw. dźwignia finansowa (LTV) wynosi 0 proc. W tabeli poniżej wyliczono też zwrot z kapitału dla dźwigni finansowej na poziomie 50 proc. oraz 80 proc., czyli przy wspomaganiu kredytem.

Wnioski? Kiedy cała inwestycja jest finansowana gotówką, zwrot z kapitału wynosi około 4 proc. Wynik ten nieznacznie przekracza wolną od ryzyka stopę zwrotu z obligacji skarbowych.

bEiDwKOR

Natomiast gdy używana jest dźwignia finansowa, czyli przy częściowym finansowaniu kredytem, uzyskujemy nawet niższe stopy zwrotu. W ostatnim kwartale 2019 roku wynosiły one odpowiednio 3,5 proc. oraz 2,9 proc.

Jak zauważają autorzy raportu, może to być zaskakujące, ponieważ dźwignia finansowa powinna zwiększyć ROE. Powodem jest zryczałtowany podatek płacony z góry od całego dochodu z wynajmu mieszkania.

Na przykład w przypadku nieruchomości komercyjnych wykorzystuje się tarczę podatkową - wszystkie koszty są potrącane z czynszu, a podatek jest płacony tylko od pozostałego zysku. Wyjaśnia to, dlaczego w przypadku inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dźwignia finansowa zmniejsza ROE.

bEiDwKOS

Zgodnie zdanymi Ministerstwa Finansów, zarówno liczba podatników płacących ryczałt od najmu, jak i dochody z tego tytułu stale rosną. Na koniec 2018roku liczba podatników wykazujących wyłącznie ryczałt należny wyniosła ponad 620 tys. osób i wzrosła o 10 proc. w skali roku.

Innym wskaźnikiem opłacalności wynajmu może być stopa kapitalizacji. Jest ona obliczana jako roczny dochód z wynajmu do ceny mieszkania za metr kwadratowy.

Jak widać w tabelce powyżej, obliczona stopa kapitalizacji wyniosła około 6-7 proc. Jest to wartość którą można również znaleźć w przypadku inwestycji w nieruchomości komercyjne.

bEiDwKOT

Ceny najmu w 2020

W przypadku zakupu mieszkania na kredyt, zysk z najmu nie wypada imponująco. Trzeba też pamiętać, że wyliczenia dotyczą ostatniego kwartału ubiegłego roku. A w 2019 roku średnie stawki najmu mkw. mieszkań na większości analizowanych rynków rosły.

"Stanowiło to czynnik skłaniający zamożniejsze gospodarstwa domowe do inwestycyjnego zakupu mieszkań na wynajem. W I kwartale 2020 r. nastąpiła drobna korekta w dół czynszów na warszawskim rynku mieszkaniowym oraz w 6.największych polskich miastach, pogłębiona w kolejnym kwartale" - czytamy w raporcie NBP.

W 2019 roku i na początku 2020 roku aktywność budownictwa mieszkaniowego kształtowała się na rekordowym poziomie. Od drugiego kwartału 2020 roku widoczny jest wpływ pandemii COVID-19 w postaci spadku sprzedanych kontraktów mieszkaniowych na rynku pierwotnym oraz niskiej liczby rozpoczętych budów, która jest jednym z kluczowych wskaźników dla deweloperów pod względem perspektyw przyszłych przepływów.

bEiDwKOU

Nie da się ukryć, że pandemia zmienia rynek najmu. Część studentów będzie studiować zdalnie. To oznacza, że studentów w stolicy będzie mniej, a to zła wiadomość dla wynajmujących mieszkania. W ocenie ekspertów, w roku akademickim 2020/21 należy spodziewać się obniżki cen najmu.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
bEiDwKPm
Źródło:
money.pl
KOMENTARZE
(51)
Weronika
9 miesięcy temu
Moim zdaniem to wynajmowanie mieszkania nie opłaca się tak bardzo. Ja kupiłam mieszkanie w Apartamenty Lubicz w Rowach i na okres wakacyjny będę wynajmować i samo się będzie spłacać, ale jednak co swoje to swoje. Dla właścicieli zawsze korzystniej jest mieć coś swojego.
Imć
9 miesięcy temu
Opłaca się bardzo , szczególnie w szarej strefie , co u nas nie jest rzadkością .
pol
9 miesięcy temu
Teraz powinny posypać się pozwy, że nie wiedzieli, że nikt ich nie poinformował... To pewnie też wina Tuska i Banksterów (jak przy walutówkach)
bEiDwKPn
edek
9 miesięcy temu
Lepuej mieć własnościowe niż wynajmowane od ludzi tylko zarobek A własnościowe kupić to całe życie trzeba tyrac
A-lutka
9 miesięcy temu
Jeżeli chodzi o najem i zyski państwa z podatków od najmu, to chorym jest żeby płacił właściciel, bo wielu jest nieuczciwych i tego podatku nie płacą. W Anglii jest zwierrana umowa najmu i to najemca płaci, wtedy te pieniądze nie uciekają, a właściciel jest chroniony, bo jak nie płacą za mieszkanie i w tym podatek, to na bruk bez wahania. W Niemczech z kolei podatek płaci właściciel, ale umowy na energię elektryczną są na najemcę i nikogo to nie obchodzi, czy płaci, czy nie płaci. Jak nie płaci, to nie ma prądu. Poza tym wymagania naszych najemców w Polsce sięgają zenitu. To nie prl, to nie parter, to nie kamienica, to najlepiej podwujne łóżko, albo styl ikea itp. W niemczech dostajesz gołe ściany i tylko wszystkie przyłącza i jaki chcesz styl, taki sobie urządzaj, a jak kończy się najem, to zabieraj się wraz ze swoim stylem oraz wyposażeniem. I TAK POWINNO BYĆ, wtedy niszczy swoje meble a nie właściciela i wymagania ma wobec siebie, a nie wobec właściciela. Łazienka owszem jest w stanardzie ale reszta należy do ciebie. Skończyłaby się dewastacja cudzych rzeczy.
...
Następna strona