Nowe zjawisko na rynku najmu. Ceny hamują, właściciele czekają na chętnych

Jeszcze ponad rok temu mieszkania oferowane na wynajem znikały z rynku w niemal błyskawicznym tempie. Chętnych było tak wielu, że niektórzy wynajmujący organizowali castingi na najemcę.

Jednak w tym roku wzrost cen najmu wyhamował, a w największych miastach stawki nieznacznie maleją. Ofert na rynku jest sporo, jest więc w czym wybierać. Według ekspertów taka sytuacja powinna skłaniać do negocjowania stawek najmu. Przeszkodą może okazać się pewien istotny czynnik.

Z ostatniego raportu Expandera i firmy Rentier.io wynika, że ceny najmu spadają w 11 z 17 miast. Jednocześnie na rynku nie widać zbyt dużego zainteresowania ze strony najemców.

- Wiele lokali zwolniło się m.in. z uwagi na to, że studenci mają teraz wakacje - mówi money.pl Jarosław Sadowski, ekspert firmy Expander. Ale to niejedyny powód wzrostu liczby ofert najmu.

Obecna sytuacja na rynku najmu to także m.in. skutek Bezpiecznego Kredytu 2 proc. W efekcie wiele osób przeniosło się z wynajmowanych mieszkań do własnych lokali. Z tego powodu obecnie jest w czym wybierać i dzięki temu stawki najmu już tak nie rosną - podkreśla Sadowski.

Ekspert dodaje, że proces przenoszenia się z wynajmowanych lokali do własnego "M" w zasadzie cały czas trwa, co potwierdzają ostatnie dane Biura Informacji Kredytowej. Wynika z nich, że najwięcej środków z rządowego kredytu zostało wypłaconych w styczniu tego roku. Część z lokali już jest zamieszkana, jednak niektóre mogą być wciąż wykańczane.

Spadek cen najmu i wzrost cen nieruchomości spowodowały, że inwestowanie w mieszkania na wynajem jest jednocześnie znacznie mniej opłacalne.

- Dochodzimy do momentu, gdy rentowność inwestowania w mieszkania na wynajem jest zbliżona do tego, co możemy zyskać na obligacjach skarbowych. Jednocześnie ceny mieszkań już nie rosną tak szybko. Jeżeli jednak stawki najmu wzrosną, ponownie poprawi się rentowność takich inwestycji - podkreśla ekspert Expandera.

Jaką kwotą trzeba dziś dysponować, aby wynająć lokal o powierzchni 50 m kw. w Warszawie? Według danych Expandera i firmy Rentier.io, średnio 3784 zł.

Dla porównania w Krakowie średni czynsz wynosi 3163 zł, a w Gdańsku 3215 zł. Okazuje się, że poziom życia w Warszawie, po opłaceniu kosztów najmu, jest niższy niż w Krakowie czy Gdańsku. Wynika to z faktu, że w kwietniu według danych Głównego Urzędu Statystycznego przeciętna pensja w Warszawie wynosiła 10044 zł brutto, a w stolicy Małopolski wyniosła 10652 zł brutto. Z kolei w Gdańsku to 10200 zł brutto.

W ujęciu procentowym Warszawa wypada również najgorzej spośród 13 analizowanych miast. Koszt najmu pochłania w stolicy kraju aż jedną trzecią dochodu. Najlepiej pod tym względem wypada Bydgoszcz, gdzie najem obejmuje 20 proc. dochodu, Katowice - 21 proc. oraz Toruń - 24 proc.

Zdaniem Jarosława Sadowskiego obecnie na rynku najmu nie ma czynnika, który mógłby doprowadzić do wzrostu czynszów. Jednak ta sytuacja może nie potrwać długo. Istnieje bowiem ryzyko, że jesienią może dojść do kolejnego napływu uchodźców z Ukrainy m.in. ze względu sytuację wojenną i możliwe przerwy w dostawach prądu w trakcie zimy.

Jak to może wpłynąć na rynek? - Napływ uchodźców może zakłócić obecną stabilizację cen na rynku najmu. Wiele zależy jednak od tego, jak duża to będzie fala. Im będzie większa, tym większe jest ryzyko wzrostu stawek najmu - tłumaczy Sadowski.

W pierwszej kolejności może to wpłynąć na miasta położone w pobliżu wschodniej granicy. W rezultacie na przykład w Rzeszowie ceny najmu mogą znacznie wzrosnąć. Wniosek? - Teraz jest najlepszy moment na negocjowanie cen najmu. Szukając mieszkania do wynajęcia lepiej przeanalizować kilka ofert. W każdym wypadku warto negocjować stawki - mówi analityk Expandera.

Natalia Muturi, wiceprezeska firmy Mzuri, uważa z kolei, że obecną sytuację na rynku najmu warto analizować w dłuższej perspektywie.

Jej zdaniem obecny niewielki spadek czynszów nastąpił po gwałtownym wzroście stawek najmu po wybuchu wojny w Ukrainie. W tamtym okresie, w związku z dużym popytem, na rynku było niewiele dostępnych mieszkań. - Z kolei obecnie w Warszawie jest dostępnych o 50 proc. więcej lokali na wynajem niż dwa lata temu - zauważa Muturi.

Wyjaśnia także, że po wybuchu wojny w Ukrainie do Polski przyjeżdżały całe rodziny, w efekcie czego zwiększył się popyt na większe, co najmniej dwupokojowe mieszkania. Teraz w porównaniu z 2022 r. takich lokali jest na rynku więcej aż o 70 proc.

Jednak jeśli weźmiemy pod uwagę perspektywę roczną, wówczas okazuje się, że podaż mieszkań na wynajem znajduje się obecnie na poziomie zbliżonym do lipca 2023 r. Z kolei w skali Polski można mówić nawet o spadku liczby mieszkań na wynajem o 5 proc. W Łodzi o ok. 7 proc., w Poznaniu o 5 proc., a w Bydgoszczy o 15 proc. Te spadki ograniczają jednocześnie skalę obniżek czynszów - podkreśla Muturi.

Wiceprezeska firmy Mzuri zwraca również uwagę na inną ważną kwestię. Chodzi o wzrost opłat związanych z administrowaniem nieruchomości, który jest niekorzystny zarówno dla właścicieli, jak i najemców.

Do tej pory właściciele mieszkań byli przyzwyczajeni do tego, że co 12 miesięcy przedłużali umowę najmu, podnosząc przy okazji cenę. Wydawałoby się, że w obecnej sytuacji najemcy zyskują szansę na podpisanie aneksu z korzystniejszą dla nich stawką. Jednak w kontekście wynajmu mieszkań jest czynnik, o którym nie możemy zapominać, czyli opłaty administracyjne, które od kilku lat nieustannie rosną - mówi Muturi.

Dodaje, że obecnie wynoszą one już średnio w Polsce 13 zł za mkw., a dla małych mieszkań to średnio 16 zł za mkw. W praktyce - jej zdaniem - nie pozwala to na spadek całkowitych kosztów wynajmu dla najemców.

Na pytanie, czy jesienią sytuacja na rynku najmu może się zmienić w związku ze spodziewaną falą uchodźców z Ukrainy, wiceprezeska Mzuri odpowiada, że popyt na mieszkania na wynajem zawsze podlega rytmom sezonowości.

- Wysoki sezon, czyli okres, gdy podpisywana jest największa liczba umów najmu, trwa od sierpnia do połowy października. W 2023 r. nie odnotowaliśmy przypływu najemców związanych z problemami energetycznymi w Ukrainie, więc w tym roku również nie spodziewamy się żadnych anomalii z tego powodu. Jeśli natomiast taka fala by nastąpiła, to wówczas zdrowsze dla rynku byłoby podnoszenie kwot kaucji, nie zaś czynszów - wyjaśnia.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl