Wynajem z opcją dojścia do własności. Ludzie skarżą się na program z czasów PiS

Rząd Zjednoczonej Prawicy uruchomił w ramach tak zwanej rynkowej części "Mieszkania Plus" program wynajmu mieszkań z opcją dojścia do własności. Odpowiedzialność za niego wzięła spółka PFR Nieruchomości. - Atrakcyjne i przemyślane rozwiązania - tak o tym programie mówił przeszło rok temu Waldemar Buda, szef resortu rozwoju w rządzie Mateusza Morawieckiego.

Część mieszkańców osiedli wybudowanych przez państwowy fundusz ma dziś inne zdanie na ten temat. - Uwierzyliśmy w te zapewnienia, ale zostaliśmy oszukani — mówią money.pl.

Na stronie PFR Nieruchomości można wciąż przeczytać, że "fundusz realizuje inwestycje mieszkaniowe na terenie całego kraju, poszerzając polski rynek o mieszkania na wynajem, które stanowią alternatywę dla zakupu mieszkania na kredyt".

Zdaniem funduszu to propozycja zarówno dla osób, które "rozpoczynają karierą zawodową, młodych rodzin, a także Polaków, którzy nie posiadają zdolności kredytowej lub nie są zainteresowani kupnem mieszkania".

Mieszkańcy mogą dostać dopłaty do czynszu, które finansuje Bank Gospodarstwa Krajowego i które są przyznawane na 15 lat. By ubiegać się o wsparcie, najemca musi spełnić ustawowo określone warunki, m.in. dochodowe.

W czerwcu ubiegłego roku spółka PFR Nieruchomości ogłosiła nową ofertę. "Najemcy mieszkań na osiedlach PFR Nieruchomości w ramach rynkowej części programu Mieszkanie Plus będą mogli stać się ich właścicielami. Oferta wykupu będzie możliwa w dwóch wariantach – na kredyt, np. bezpieczny kredyt 2 proc., lub w ramach stopniowego dochodzenia do własności" - czytamy na stronie funduszu, poświęconej inwestycji realizowanej w Gdyni. To właśnie mieszkańcy wzniesionych tam budynków mieli jako pierwsi dostać możliwość wykupu lokali.

W sumie fundusz wybudował mieszkania w 14 lokalizacjach w całej Polsce, m.in. w Radomiu, Krakowie, Świdniku, Zamościu, Dębicy, Gdyni, Katowicach, Nowym Targu, Wrześni, Toruniu, Mińsku Mazowieckim, Łowiczu, Białej Podlaskiej i Wałbrzychu.

Program teoretycznie miał wspierać ludzi w dojściu do własnego mieszkania, ale w praktyce okazało się to fikcją. Kryteria społeczne, którymi nas zwabiono do tego programu, szybko zniknęły ze stron funduszu, a PFR Nieruchomości zaczął traktować program jak komercyjny – twierdzi Szymon Danielczyk, mieszkaniec osiedla Nowy Nikiszowiec w Katowicach.

W ubiegłym roku mieszkańcy dostali informację o nowym harmonogramie w zakresie zawierania umów najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Fundusz zapowiedział wówczas, że cena wykupu - niezależnie od wybranego wariantu - będzie wynikała z aktualnej w momencie sprzedaży wartości nieruchomości.

- Dowiedzieliśmy się, że wykup mieszkań będzie oparty na cenach rynkowych, a nie na podstawie kosztów budowy, jak wcześniej nas zapewniano — twierdzi. W praktyce jego zdaniem to warunki komercyjne. - Fundusz zachowuje się więc jak klasyczny deweloper - ocenia. Świadczyć o tym mają także stawki najmu, które zdaniem naszego rozmówcy nie odbiegają od cen najmu na komercyjnym rynku.

Rozgoryczenia nie kryje także pan Paweł, który razem z dwójką niepełnosprawnych dzieci mieszka na osiedlu wybudowanym przez PFR Nieruchomości w Gdyni. - Zostałem wprowadzony w błąd, inaczej nigdy nie zdecydowałbym się na podpisanie umowy z PFR Nieruchomości - podkreśla.

Wyjaśnia, że pracownicy funduszu przedstawili mu do wyboru: podpisanie umowy na najem instytucjonalny lub możliwość wynajmu mieszkania wraz z opcją dojścia do własności.

Nasz rozmówca był zainteresowany drugą opcją, ale pracownicy funduszu wyjaśnili mu, że potrzebują więcej czasu, aby przygotować księgi wieczyste do podpisania umowy z opcją "dojścia do własności". Pan Paweł uwierzył w te zapewnienia, uzbroił się w cierpliwość i podpisał umowę najmu na pierwsze dwa lata, by później podpisać już taką, jak chciał - z opcją dojścia do własności. Po upływie tego terminu PFR Nieruchomości wycofał się jednak z propozycji wykupu.

- Pracownicy funduszu zachowywali się tak, jakby nigdy jej nie było. Zamiast tego zaproponowali nam wkrótce skorzystanie z "bezpiecznego kredytu 2 proc". To całkowicie odbiegało jednak od pierwotnych założeń programu, zgodnie z którymi miały to być mieszkania dla rodzin, których nie stać na kredyt – przypomina nasz rozmówca.

Wyjaśnia, że sam jest w takiej sytuacji, mimo że spłaca czynsz regularnie i nigdy się z tym nie spóźnia.

Nie chcemy mieszkań za darmo, chcemy jedynie, aby fundusz wywiązał się ze złożonych obietnic. Nikt nie chce jednak z nami rozmawiać - twierdzi.

W ubiegłym roku mieszkańcy wynajmujący lokale od państwowego funduszu, otrzymali nieoczekiwane wsparcie ze strony prezydenta Katowic Marcina Krupy. Prezydent zaapelował do ówczesnego premiera Mateusza Morawieckiego o zajęcie się sytuacją lokatorów. Przypomniał także, że miasto przekazało grunty pod budowę osiedla w Katowicach wybudowanego przez PFR Nieruchomości i przeznaczyło dużą kwotę na budowę dojazdowej drogi do niego.

Niepokój prezydenta wzbudziły także stawki najmu. Według niego mieszkańcy osiedli wybudowanych przez PFR Nieruchomości płacili znacznie wyższe stawki czynszów niż w lokalach komunalnych, a nawet w wynajmie komercyjnym. Zwrócił też uwagę na ich problemy związane z wykupem wynajmowanych lokali.

W odpowiedzi PFR Nieruchomości wystosował oświadczenie, w którym napisał, że prezydent Katowic "miał wiedzę o zasadach waloryzacji stawek czynszów i nie zgłaszał zastrzeżeń".

Poinformował także, że "potwierdził mieszkańcom deklarację opcji dojścia do własności", ale nie jest w stanie podać im żadnych szczegółów w związku z brakiem decyzji Miasta Katowice co do warunków odkupu od miasta udziałów w tej inwestycji".

Niedawno interpelację w sprawie najemców funduszu wystosowali również posłowie Trzeciej Drogi, m.in. Joanna Mucha, Izabela Bodnar i Mirosław Suchoń.

W piśmie wysłanym do resortu aktywów państwowych zwrócili uwagę na to, że "fundusz budował osiedla na wynajem po kosztach niższych niż rynkowe, a teraz chce je sprzedać po aktualnych cenach rynkowych. W międzyczasie pobiera wysokie czynsze od mieszkańców".

Dodatkowo ich zdaniem PFR Nieruchomości manipuluje informacjami, twierdząc, że "czynsz pomniejszony o dodatek dla gorzej sytuowanych jest niższy od rynkowego". Posłowie wskazują, że "czynsz to zaledwie jeden ze składników opłat, a PFR nie wspomina, że mieszkańcy dodatkowo uiszczają np. opłatę eksploatacyjną i zaliczki na media, których rozliczanie budzi wątpliwości".

Zdaniem prof. Piotra Pałki, radcy prawnego i wspólnika kancelarii DERC Pałka Kancelaria Radców Prawnych, którego poprosiliśmy o komentarz, "państwo nie może oszukiwać obywateli.

Jeżeli program rządowy wprowadza konsumentów w błąd, to poszkodowani mają prawo dochodzić odszkodowania od Skarbu Państwa - komentuje w rozmowie z money.pl.

Dodatkowo tej sprawie według niego powinien przyjrzeć się Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zwłaszcza w kontekście umów najmu proponowanych przez PFR Nieruchomości.

Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, uważa z kolei, że możliwość wykupu mieszkań na własność powinna być potwierdzona w odpowiednich dokumentach, w tym przede wszystkim w umowie najmu.

- W tym wypadku diabeł tkwi w szczegółach. Trudno jednocześnie uznawać za wiążące treści marketingowe zawarte w folderach przygotowanych na potrzeby programu — zaznacza.

Jak na zarzuty swoich mieszkańców odpowiada PFR Nieruchomości?

W przesłanej do nas odpowiedzi spółka wyjaśnia, że program "Mieszkanie Plus" został podzielony na część rynkową (realizowaną przez PFR Nieruchomości) i społeczną, czyli mieszkania socjalne i komunalne.

"Osiedla w ramach rynkowej części programu Mieszkanie Plus były finansowane ze środków Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju (FIZAN) na gruntach pozyskanych na podstawie rynkowych wycen, budowanych przez podmioty na warunkach rynkowych" - informuje.

Dodaje, że każdy nabór na 14 osiedlach rozpoczynał się od publikacji oferty funduszu, zawierającej informacje o dostępnych metrażach, stawkach czynszu i poziomie zaliczek na poczet opłat.

Ważnym elementem wpływającym na sytuację finansową najemców są także dopłaty do czynszu - podkreśla spółka. "Sprawiają one, że czynsz najmu mieszkania na osiedlach funduszu jest niższy od rynkowego od 20 do nawet 50 proc. Obecnie z dopłat korzysta niemal 70 proc. najemców. Średnia, comiesięczna dopłata wynosi 487 zł" - wyjaśnia.

Jak przypomina, umowy najmu z dojściem do własności zostały zaproponowane w czerwcu 2023 roku. "Z uwagi na fakt, że sprzedający podlega przepisom Kodeksu Spółek Handlowych i nie może wyprzedawać majątku poniżej jego wartości rynkowej, ceny mieszkań określane są na podstawie aktualnego operatu szacunkowego" - czytamy w odpowiedzi.

Zdaniem funduszu są one nadal atrakcyjne.

Przykład? "Średnia cena mkw. mieszkania na gdyńskim osiedlu przy ul. Puszczyka wyniosła 7,7 tys. zł. Średnie ceny mieszkań w Gdyni wahały się wówczas się od ok. 9 tys. zł do 17 tys. za mkw. W tym kontekście nasza oferta jest bardzo atrakcyjna" - podkreśla fundusz.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl