Oto jak wzrosły koszty budowy domu w 2022 roku. Niektóre instalacje o 30 proc.

Ten tekst powstał na podstawie zestawienia kosztów budowy publikowanych kwartalnie przez Sekocenbud.

By odpowiedzieć na pytanie, o ile zmieniły się koszty budowy domu w 2022 roku, posłużymy się przykładowym budynkiem jednorodzinnym o następujących parametrach:

• powierzchnia użytkowa 151,60 m kw.,
• garaż jednostanowiskowy,
• wybudowany z bloczków silikatowych.

Trzeba zaznaczyć, że w dzisiejszych realiach rynku domów jednorodzinnych to dość duży dom, zdecydowanie częściej stawiane są budynki, o mniejszej powierzchni użytkowej oscylującej w przedziale 100-120 m kw.

Potencjalnych inwestorów interesuje nie tylko, jaka kwota jest potrzebna do wybudowania wymarzonego domu, ale też, z jaką skalą wzrostów będą mieć do czynienia w trakcie budowy.

By dać możliwie dokładną odpowiedź na te pytania, porównaliśmy koszt budowy opisanego wyżej domu w I oraz IV kwartale 2022 roku w województwie małopolskim. Wybór padł na Małopolskę, ponieważ wzrost kosztów budowy był tutaj najbliższy średniej krajowej, a kwotowe koszty budowy są tylko nieco wyższe niż ich średnia dla 16 województw i Warszawy.

Wszystkie przedstawione wyliczenia mają charakter informacyjny, nie uwzględniają kosztu zakupu działki ani jej zagospodarowania, czy przyłączy. Każda budowa ma swoją specyfikę, warunki gruntowe i klimatyczne, a każda ekipa wykonawcza swój cennik. Przedstawione dane są przetworzone i uśrednione w celu łatwiejszego zobrazowania.

Zacznijmy od omówienia prac związanych ze wzniesieniem budynku, a następnie przejdziemy do prac wykończeniowych.

Kwoty przy poszczególnych pozycjach to koszty według Sekocenbudu na I kwartał 2022 roku, a następnie na IV kwartał 2022 roku. Kolejne dane dotyczą zmiany kosztów, najpierw kwotowo, potem w ujęciu procentowym.

Jeśli chodzi "stan zerowy", to prace na tym etapie obejmują:

• roboty ziemne,
• fundamenty,
• ściany podziemia,
• izolacje fundamentów i ścian podziemia.

Koszt stanu zerowego w I kwartale 2022 roku wynosił 49 579 zł, a w IV kwartale wynosił już 56 545 zł. Jest to zmiana o 6966 zł, czyli 14,05 proc.

Stan surowy (otwarty) to etap budowy domu, który tradycyjnie pochłania najwięcej środków. Obejmuje prace:

• ściany nadziemia,
• stropy, sklepienia, schody, podesty,
• dach – konstrukcja,
• dach – pokrycie,
• podłoża i kanały wewnątrz budynku,
• izolacje nadziemia,
• warstwy wyrównawcze pod posadzki.

Koszt stanu surowego (otwartego) w I kwartale 2022 roku wynosił 229 756 zł, z kolei w IV kwartale było to 273 353 zł. Tym razem różnica wyniosła 43 597 zł, czyli w okresie październik-grudzień należało zapłacić o 18,98 proc. więcej niż między styczniem a marcem. Jest to największy wzrost kwotowy i drugi co do wysokości wzrost procentowy, ale jest on niższy niż w zeszłym roku.

Stan wykończeniowy wewnętrzny jest drugim najdroższym etapem w trakcie budowy domu. Obejmuje prace:

• tynki i oblicowania,
• okna i drzwi zewnętrzne,
• drzwi i okna wewnętrzne,
• ścianki działowe w technologiach suchych,
• roboty malarskie,
• posadzki,
• inne roboty wykończeniowe wewnętrzne.

Koszt prac wykończenia wewnętrznego wynosił w I kwartale 2022 roku 195 810 zł, a w IV kwartale - 221 932 zł. Wzrósł zatem o 26 122 zł i 13,34 proc. Jak widać, na tym etapie budowy wzrost kosztów jest bardzo zbliżony do inflacji.

Stan wykończeniowy zewnętrzny to ostatni z etapów wznoszenia bryły budynku, a wykonywane są na nim:

• elewacje,
• różne roboty zewnętrzne.

Koszt prac wykończeniowych zewnętrznych w I kwartale 2022 roku wynosił 84 279 zł, a w IV kwartale - 93 772 zł. W tym przypadku wzrósł o 9 493 zł, czyli 11,26 proc.

Podsumowując: wzniesienie budynku, bez uwzględnienia wewnętrznych prac instalacyjnych, kosztowało odpowiednio: 559 424 zł w I kwartale 2022 roku, a w IV kwartale - 645 602 zł. Zmiana to 86 178 zł, czyli 15,40 proc.

Łatwo tutaj zauważyć, że w przypadku prac konstrukcyjnych największy wzrost kosztów w ujęciu rocznym nastąpił na etapie budowy nadziemia do stanu surowego (otwartego). Można jednak zauważyć wyraźne spowolnienie wzrostu pozostałych kosztów wznoszenia konstrukcji domu i zewnętrznych prac wykończeniowych. Były one bardzo zbliżone do wskaźnika inflacji, a w przypadku robót wykończeniowych - poniżej jego wartości.

Po zamknięciu bryły domu można przystąpić do prowadzenia wewnętrznych prac instalacyjnych. Zacznijmy od etapu montażu instalacji kanalizacyjnych, wodociągowych i gazowych.

Koszt tych prac w I kwartale 2022 roku wynosił 31 383 zł, a w IV kwartale 34 360 zł. Różnica wyniosła 2977 zł, czyli wzrost o 9,49 proc. To była zdecydowanie najmniejsza procentowo zmiana w zeszłym roku.

Jeśli chodzi o zaopatrzenie w ciepło, czyli instalację centralnego ogrzewania, to koszt wzrósł w ciągu 2022 r. o 3514 zł, czyli 10,52 proc. W I kwartale 2022 roku wynosił 33 401 zł, a w IV kwartale - 36 915 zł.

Koszt montażu wentylacji mechanicznej w domu. Te prace w I kwartale 2022 roku kosztowały 26 519 zł i 35 133 zł w IV kwartale. Tutaj zmiana wynosi 8614 zł, czyli 32,48 proc.

Z zestawienia wynika, że wentylacja mechaniczna podrożała najbardziej. Wskazuje to na wyraźny wzrost zainteresowania odzyskiem ciepła z wnętrza domu, a co za tym idzie - rosnącym stopniem skomplikowania instalacji.

Instalacje elektroenergetyczne, obejmują takie rzeczy jak:

• tablice rozdzielcze,
• instalacja oświetleniowa,
• instalacja gniazd wtykowych,
• instalacja odgromowa i uziemiająca.

Kosztowały one 24 386 zł w I kwartale 2022 roku, a 27 367 zł w IV kwartale. Różnica wyniosła 2981 zł, czyli 12,22 proc.

Instalacje teletechniczne i techniki informacyjnej, to z kolei:

• instalacje alarmowe, dozoru i sygnalizacji,
• instalacje strukturalne.

Koszt tego etapu między styczniem a marcem 2022 roku wynosił 1574 zł. Z kolei w okresie październik-grudzień - 1574 zł. Wzrósł zatem o 162 zł, czyli 10,29 proc.

Pora na podsumowanie wszystkich wymienionych nakładów. W I kwartale 2022 roku omawiany dom, wybudowany w województwie małopolskim i wyposażony w komplet instalacji kosztował 676 687 zł. W IV kwartale 2022 roku była to kwota 781 113 zł.

To 104 426 zł więcej, co w przeliczeniu na procenty daje 15,42 proc. Niemal tyle samo wynosiła inflacja średnioroczna w 2022 roku (konkretnie 14,4 proc.)

Przeliczając to na koszt metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu, jest to wzrost o niecałe 700 zł - z 4464 zł za m kw. w I kwartale do 5152 zł za m kw. w IV kwartale 2022.

Dodajmy, że największy wzrost kosztów budowy w analizowanym okresie nastąpił w województwie pomorskim - było to 21,61 proc., najniższy zaś w zachodniopomorskim - o 11,43 proc.

Prace budowlane trwają najczęściej dłużej niż rok, co oznacza, że przeciętny inwestor miał w zeszłym roku do czynienia z ok. 15-procentowym wzrostem kosztów. Brak kontroli nad kosztami całej inwestycji jest wciąż jedną z głównych przyczyn niepokoju towarzyszącego budowie, wskazywaną przez budujących, lub zamierzających budować dom.

Czy można zabezpieczyć się przed nieoczekiwanym wzrostem kosztów budowy? Istnieje na to kilka sposobów. Można powierzyć budowę domu producentowi domów gotowych lub podpisać umowę z generalnym wykonawcą.

Cena jest ustalana indywidualnie, a dom powstanie w zdecydowanie krótszym czasie. Właściwie skonstruowana umowa zabezpieczy nas przed ewentualnymi finansowymi niespodziankami na placu budowy.

Na rynku budowlanym widać już wyraźnie wyhamowanie. Powtarzają się informacje o spadkach cen różnych materiałów budowlanych, np. stali. Wiele firm budowlanych, które do tej pory miały zapewnioną pracę na wiele tygodni naprzód, teraz zaczyna poszukiwać zleceniodawców.

Czy oznacza to koniec wzrostu kosztów budowy domów? Odpowiedź na to pytanie jest niełatwa, w sytuacji, gdy w kraju wciąż mamy do czynienia z kilkunastoprocentową inflacją. Można jednak oczekiwać, że wahania kosztów budowy domów powrócą do swego stałego, sezonowego rytmu. Jeśli tak się stanie, to w niektórych województwach, można się spodziewać niewielkich spadków kosztów budowy w I kwartale 2023 roku.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.