Podatek katastralny obniżyłby ceny mieszkań? "Kataster nie jest panaceum" [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

Ceny mieszkań w ostatnim roku zwariowały. W lutym 2024 r., w porównaniu do lutego roku ubiegłego, ceny metra kwadratowego w największych miastach wzrosły od 13 proc. (Bydgoszcz) do niemal 40 proc. (Kraków). Pocieczeniem mogą być dane z opracowania grupy Morizon-Gratka wskazujące, że dynamika wzrostów zaczyna się uspokajać.

Najważniejszym elementem, który przyczynił się do tego cenowego szaleństwa był oczywiście program "Bezpieczny kredyt 2 proc.", który gwałtownie zwiększył popyt na mieszkania. Podaż mieszkań pozostała natomiast na niezmienionym poziomie. W takiej sytuacji ceny musiały wzrosnąć. Przy tej okazji rozpoczęły się znowu dyskusje o tzw. podatku katastralnym jako potencjalnym rozwiązaniu, które miałoby obniżyć ceny mieszkań. Czy tak by się stało?

To, w jaki sposób kataster zadziałałby na rynek nieruchomości, zależy od bardzo wielu czynników - m.in. od struktury rynku nieruchomości czy konstrukcji samego podatku.

Przypomnijmy, że obecnie w naszym kraju podatek od nieruchomości ma charakter "kwotowy". Oznacza to, że jest płacony od metra kwadratowego domu lub mieszkania. Wysokość daniny wyznaczają gminy jednak w ramach ustanowionego przez rząd maksimum. Obecnie wynosi ono 1,15 zł za metr kwadratowy. Podatek katastralny natomiast byłby płacony od wartości mieszkania (podatek ad valorem).

Jak zauważa Prof. Monika Mika z Uniwersytetu Rolniczego w Krakowie w artykule naukowym poświęconym zagadnieniu, rozwiązanie takie jest dominującym modelem opodatkowania nieruchomości w krajach europejskich. Podatek ad valorem obowiązuje między innymi w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Irlandii, Francji, Belgii, Hiszpanii, Szwecji, na Łotwie i Litwie. Badaczka stwierdza jednak, że tego typu rozwiązanie jest mniej popularne w państwach Europy środkowej.

A dlaczego niektórzy widzą w nim sposób na zmniejszenie cen nieruchomości (a przynajmniej na spadek dynamiki wzrostów)? Jednym z powodów wzrostu cen mieszkań jest to, że są one dobrem inwestycyjnym. Część ludzi kupuje własne M po to, żeby w nim mieszkać, ale niektórzy - zamożniejsi - nabywają nieruchomości dlatego, że uważają je za dobrą lokatę kapitału.

Takie inwestowanie w nieruchomości powoduje, że z rynku znikają lokale, które mogłyby służyć do mieszkania właśnie. Mniej zamożna klasa średnia konkuruje więc z bogatymi osobami, które "zdejmują" z ryku część oferty. I ci drudzy zawsze przelicytują ekonomicznie tych pierwszych. Podatek katastralny mógłby spowodować spadek atrakcyjności inwestycyjnej mieszkań. Czy tak się stało w innych krajach?

Odpowiedź na to pytanie jest niezwykle złożona. Zacznijmy od tego, że podatek katastralny jest bardzo różnie skonstruowany w poszczególnych państwach. Ma różne wysokości, istnieje również sporo ulg, a i sam kataster (czyli rejestr cenowy nieruchomości) może mniej lub bardziej precyzyjnie oddawać realną wartość rynkową mieszkań. Na marginesie można dodać, że w literaturze podkreśla się problematyczność rachowania wartości lokali. Nie jest to oczywiście problem nie do przeskoczenia, jednak warto sobie z tej kwestii zdawać sprawę.

Kolejną istotną kwestią jest to, że wprowadzanie podatku katastralnego w starych demokracjach europejskich miało głównie funkcję fiskalną. Inaczej mówiąc, miało być źródłem dochodów samorządów, czy też państwa. Jakie to ma znaczenie? Proponowany w Polsce podatek miałby za zadanie regulować ceny na rynku, a więc obejmowałby drugie lub nawet trzecie, czy czwarte mieszkanie w rodzinie. Tymczasem w wielu zamożnych krajach kataster obejmuje wszystkie nieruchomości.

Mając to wszystko na uwadze, zobaczmy co dane mówią na temat podatków ad valorem. Według artykułu naukowego autorstwa Tigrana Poghosyana opublikowanego pod auspicjami Międzynarodowego Funduszu Walutowego, "stawki podatku od nieruchomości mają negatywny wpływ na zmienność cen domów". Mówiąc prosciej: nałożenie wyższego podatku na nieruchomości przeciwdziała, przynajmniej w pewnym stopniu, rośnięciu i pękaniu baniek na rynku. Badacz doszedł do takiego wniosku analizując zmiany wysokości opodatkowania w różnych stanach USA w latach 2005-2014. Jego analiza więc obejmowała kryzys 2008 roku. Z kolei z artykułu opublikowanego w renomowanym czasopiśmie Macroeconomica wynika, że istnieje "negatywna zależność między wzrostem wpływów z podatków od nieruchomości, a cenami domów".

Czy w Polsce mielibyśmy do czynienia z podobnym zjawiskiem? Jak wspomniałem, wiele zależy od parametrów samego podatku.

Załóżmy, że wprowadzamy podatek katastralny do drugiego mieszkania. Nie od tego, w którym dana osoba, czy rodzina mieszka, ale od tego, które kupiła właśnie jako inwestycję albo odziedziczyła i teraz na przykład ów lokal wynajmuje. Co się stanie po wprowadzeniu takiego rozwiązania? Po pierwsze, wzrosną czynsze dla najemców.

Literatura naukowa nie pozostawia większych wątpliwości - podatki od towarów i usług są przerzucane w dużej części na końcowego konsumenta. W tym kontekście byłoby to niezamożny student lub osoby młode zaczynające swoją karierę zawodową w innym mieście. O ile wzrosłyby czynsze? Załóżmy, że wprowadzamy podatek katastralny na poziomie 1 proc. rocznie. Dla mieszkania wartego 500 tys. zł właściciel musiałby więc odprowadzić rocznie 5 tys. zł. Przy założeniu, że całość podatku jest przerzucana na wynajmujących, oznaczałoby to miesięczny wzrost czynszu o około 400 zł.

Jednocześnie takie rozwiązanie mogłoby obniżyć rentowność inwestycji w nieruchomości, co potencjalnie mogłoby spowodować, że część mieszkań trafiłaby na rynek sprzedaży. To z kolei zwiększyłoby podaż. W przypadku mieszkań im większa podaż, tym większa szansa na to, że ceny mieszkań się ustabilizują lub nawet spadną.

Rozważmy inną wersję podatku katastralnego. Wprowadzamy go nie od drugiego, ale od trzeciego lub nawet czwartego mieszkania (i opodatkowujemy każde kolejne). W takim wypadku najbardziej opłaca się mieć jedno mieszkanie na wynajem (ewentualnie dwa) ponieważ każde kolejne powoduje, że zwrot z inwestycji jest niższy. Możliwy jest również progresywny podatek, gdzie trzecie mieszkanie jest opodatkowane przykładowo 1-procentowym podatkiem, czwarte 1,5-proc. i tak dalej. W takim wypadku inwestowanie w wiele nieruchomości miałoby mniejszy sens, a kapitał inwestycyjny zamożnych osób płynąłby gdzieś indziej.

Z jednej strony oznaczałoby to "powrót" na rynek sprzedaży części nieruchomości. Czy to obniżyłoby ceny wynajmu i ceny metra kwadratowego? Nie ma co do tego pewności. A to dlatego, że nie wiemy jaki odsetek mieszkań kupionych inwestycyjnie stanowią trzecie, czwarte i piąte mieszkania. Z pewnością istnieje grono rentierów, którzy mają na przykład po 20 mieszkań lub więcej. Pytanie tylko, czy jest to grono na tyle duże, że jeśli zniechęcilibyśmy ich do czerpania renty z tej właśnie działalności, to efekt byłby na tyle duży, aby obniżyć ceny na całym rynku.

Według raportu Oto.dom niemal 90 proc. osób wynajmujących mieszkania dysponuje tylko jednym lokalem. Do tego 15 proc. wynajmujących... sama mieszka w wynajmowanym od kogoś mieszkaniu. Pytanie podstawowe brzmi - czy owe 10 proc. osób, które mają 2 mieszkania lub więcej, kontroluje dwadzieścia kilka proc. rynku wynajmu, czy 50 proc.? Niestety, takich danych nie mamy.

Jest jeszcze jedna sprawa w kontekście inwestowania w nieruchomości. Część mieszkań kupowanych jako lokata kapitału po prostu stoi pusta. Podatek katastralny od trzeciego mieszkania nie spowodowałby, że "drugie mieszkania" trafiłby na rynek (zwiększając podaż, a więc i dostępność). Ich opodatkowanie wynosiłoby wciąż zero. Aby skłonić właścicieli owych lokali do wynajmu lub sprzedaży należałoby wprowadzić podatek od pustostanów.

Jak widać, kataster nie jest panaceum, które rozwiąże wszystkie problemy rynku. Jest tylko jednym ze środków, które w ramach całego, przemyślanego systemu mogłyby jeśli nie obniżyć, to przynajmniej zahamować wzrost cen nieruchomości.

Co jeszcze mogłoby wejść do takiego pakietu rozwiązań, poza wspomnianym podatkiem od pustostanów? Na przykład budownictwo komunalne lub regulacje odnoszące się do konieczności zapewnienia przez deweloperów części mieszkań pod tani wynajem. Stworzenie takiego systemu - nie oszukujmy się - zajmie całe lata, jeśli nie dekady. Lepsze jednak to, niż kolejna dopłata do kredytów lub mieszkań, która w dłuższym okresie znów podbije ich ceny.