Polacy na Costa del Sol. Nowi właściciele hiszpańskich domów i apartamentów

O tym, dlaczego to najlepszy moment na taką inwestycję, jakie są największe zalety i pułapki hiszpańskiego rynku nieruchomości oraz jak wygląda proces zakupu krok po kroku, rozmawiamy z Michałem Kołtysiem, przedsiębiorcą i współwłaścicielem CASA IDEAL.

Rozmowa z Michałem Kołtysiem:

Marta Sowińska: Jak obecnie wygląda rynek nieruchomości w Hiszpanii i czy to jest dobry moment na zakup nieruchomości?

Michał Kołtyś: Jednym słowem: dynamicznie. Przypomina nieco sytuację, jaką obserwowaliśmy w Polsce kilka lat temu. Ceny w Hiszpanii rosną dziś w tempie 15-20 proc. rocznie, szczególnie w atrakcyjnych regionach turystycznych. W praktyce oznacza to, że dopiero weszliśmy w fazę cyklu wzrostowego. Dla osób myślących o zakupie nieruchomości za granicą to jeden z najlepszych momentów, by wejść na rynek.

Jakie regiony Hiszpanii cieszą się największym zainteresowaniem Polaków?

Numerem jeden, zarówno pod względem liczby transakcji, jak i ich wartości, pozostaje Costa del Sol, a zwłaszcza okolice Marbelli. Polacy inwestują nie tylko w nieruchomości wakacyjne czy pod wynajem, ale również w segment premium. Marbella przyciąga ich nie tylko klimatem i prestiżem, ale też doskonałą infrastrukturą, bezpieczeństwem i wysokim potencjałem wzrostu wartości nieruchomości.

Jak zmieniały się preferencje klientów z Polski na przestrzeni ostatnich lat? Czy zakup nieruchomości w Hiszpanii to bardziej inwestycja czy realizacja marzenia o życiu na południu?

Zdecydowana zmiana w preferencjach polskich klientów nastąpiła po pandemii COVID-19. Świat się na chwilę zatrzymał, a wiele osób przewartościowało swoje życie. Dla wielu Polaków zakup nieruchomości w Hiszpanii to wciąż przede wszystkim inwestycja, choć coraz częściej z elementem marzenia o lepszym, spokojniejszym życiu.

Hiszpania oferuje dziś bardzo dobre warunki do zarabiania na nieruchomościach. Stopy zwrotu są atrakcyjne, a rynek zapewnia elastyczne modele płatności, w tym możliwość odsprzedaży umów deweloperskich – rozwiązanie, które w Polsce jest już praktycznie niedostępne. Co więcej, popyt na rynku hiszpańskim wciąż rośnie, co sprzyja szybkim i zyskownym transakcjom.

Ale nie można pominąć drugiego wymiaru. Coraz więcej klientów traktuje zakup nieruchomości jako realizację marzenia o życiu w cieple, w otoczeniu palm, z widokiem na morze. To nie tylko inwestycja finansowa, ale też emocjonalna – w jakość życia, bezpieczeństwo, przyszłość swoją i bliskich. I właśnie ten miks, solidny zwrot z inwestycji plus styl życia, sprawia, że Hiszpania jest dziś tak atrakcyjna dla polskich nabywców.

A jak wygląda kwestia kosztów utrzymania? Polacy często obawiają się, że apartament za granicą to studnia bez dna.

Jednym z największych zaskoczeń dla moich klientów, a także dla mnie samego, kiedy zaczynałem inwestować w Hiszpanii, były relatywnie niskie koszty utrzymania nieruchomości. Opłaty do wspólnoty mieszkaniowej są często niższe niż w Warszawie, mimo że obejmują znacznie bardziej rozbudowaną infrastrukturę: baseny, siłownie, sauny, strefy spa czy całodobową ochronę. Do tego hiszpański system podatkowy daje dużo większą elastyczność niż polski — można odliczać koszty, co czyni wynajem znacznie bardziej opłacalnym.

No właśnie, czy wynajem krótkoterminowy jest opłacalny dla polskich właścicieli?

To dziś jedna z najbardziej opłacalnych form inwestycji. Realne stopy zwrotu sięgają 8–9 proc. rocznie, co, biorąc pod uwagę stabilność rynku i rosnącą wartość samych nieruchomości, stanowi bardzo atrakcyjną perspektywę. Co ważne, rekomendujemy klientom wyłącznie projekty i urbanizacje bez ograniczeń dotyczących wynajmu krótkoterminowego. To istotne zwłaszcza na zamkniętych, chronionych osiedlach, gdzie regulaminy wspólnot mogą utrudniać prowadzenie takiej działalności.

Jak wygląda proces zakupu nieruchomości od pierwszego kontaktu do przekazania kluczy?

Jako mieszkańcy Unii Europejskiej Polacy mogą nabywać nieruchomości na takich samych zasadach jak Hiszpanie – bez żadnych ograniczeń czy dodatkowych formalności. Proces zazwyczaj zaczyna się od kontaktu z naszym biurem. Wspólnie określamy cel zakupu, preferencje i budżet, a następnie dobieramy najbardziej odpowiednią ofertę. W ostatnich 18 miesiącach zrealizowaliśmy ponad 350 transakcji o łącznej wartości przekraczającej miliard złotych, co czyni nas największym biurem pośrednictwa w regionie.

Czy Polacy korzystają z kredytów hipotecznych w Hiszpanii, czy raczej finansują zakup gotówką?

Najczęściej wybierają nieruchomości deweloperskie, będące w trakcie budowy. To daje dostęp do bardzo korzystnego modelu finansowania: klient wpłaca 30 proc. wartości nieruchomości na początku, a pozostałe 70 proc. dopiero po około dwóch i pół roku, przy odbiorze kluczy. Co ważne, ta pierwsza wpłata trafia na depozytowy rachunek powierniczy w banku, do którego deweloper nie ma dostępu. Klient otrzymuje certyfikat wpłaty, a jeśli inwestycja nie zostanie ukończona w terminie, cała kwota jest zwracana bez potrąceń. To jedno z najlepiej zabezpieczonych rozwiązań na świecie.

Co dzieje się dalej?

Naszym klientom oferujemy kompleksową obsługę: od momentu odbioru nieruchomości, przez jej doposażenie i kontrolę techniczną, aż po pełne zarządzanie najmem. Jako współwłaściciel biura projektowego Handy Design oferujemy pełne wsparcie w zakresie aranżacji wnętrz, współpracujemy z czołowymi europejskimi producentami mebli i wyposażenia. Zajmujemy się formalnościami: obsługą prawną, uzyskaniem numeru podatkowego, otwarciem konta w banku, pozyskaniem finansowania. Pomagamy też w opracowaniu strategii wyjścia z inwestycji, jeśli klient chce sprzedać nieruchomość i zrealizować zysk. Dysponujemy własnymi ekipami remontowymi i transportowymi, dzięki czemu cały proces jest spójny i kontrolowany.

Dbamy o przygotowanie nieruchomości na przyjazdy gości i właścicieli, zapewniamy serwis, sprzątanie, a także bieżącą opiekę nad obiektem. Dzięki temu inwestorzy mogą czerpać zyski bez konieczności angażowania się w codzienne obowiązki związane z wynajmem.

Jakie są najczęstsze błędy popełniane przez Polaków przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Zakup nieruchomości za granicą może być pułapką dla niedoświadczonych. W Hiszpanii – mimo że rynek jest otwarty dla obywateli Unii Europejskiej – obowiązują inne zasady niż w Polsce. To właśnie ich nieznajomość najczęściej prowadzi do błędów.

Największym ryzykiem jest powierzenie spraw niewłaściwej osobie. Hiszpania to kraj mocno zbiurokratyzowany, dlatego kluczowa jest obecność doświadczonego prawnika, który przeprowadzi klienta przez cały proces zakupu nieruchomości. Po zakupie pojawiają się kolejne wyzwania: przepisanie umów na media, rejestracja w lokalnych urzędach. W Polsce załatwia się to praktycznie od ręki, w Hiszpanii potrafi to zająć dwa, trzy miesiące. Bez lokalnego partnera, który zna procedury i potrafi je skutecznie przeprowadzić, może być to bardzo trudne.

Drugim błędem jest kierowanie się wyłącznie własnymi, często bardzo wyszukanymi preferencjami, bez uwzględnienia realiów rynku. To może działać w przypadku osób bardzo zamożnych, które kupują nieruchomość wyłącznie dla siebie. Ale jeśli ktoś myśli o inwestycji, powinien mieć z tyłu głowy możliwość późniejszej sprzedaży. Dlatego warto wybierać lokalizacje i układy mieszkań, które będą atrakcyjne dla szerokiego grona potencjalnych nabywców.

I na zakończenie – należy pamiętać, że Hiszpania to raj do życia, ale niekoniecznie do pracy. Wynagrodzenia są często niższe niż w Polsce, a rynek pracy bywa trudny, zwłaszcza dla osób bez znajomości języka hiszpańskiego. Dlatego osoby, które przeprowadzają się tam bez planu i zabezpieczenia finansowego, szybko zderzają się z rzeczywistością. To kraj idealny dla tych, którzy mają już stabilne źródło dochodu i prowadzą biznesy w Polsce lub Europie.

Jakie są największe zalety posiadania domu lub mieszkania w Hiszpanii, poza słońcem?

Oczywiście klimat to pierwszy argument, który przychodzi na myśl, ale zalet posiadania nieruchomości w Hiszpanii jest dużo więcej. To przede wszystkim jakość życia, której trudno szukać gdzie indziej. W styczniu można rano popływać w morzu, po południu jechać na narty w Sierra Nevada, a następnego dnia surfować w Tarifie. Do tego ponad 80 pól golfowych, szkoły międzynarodowe, świetna infrastruktura sportowa. Costa del Sol rozwija się w szybkim tempie: Malaga staje się hubem technologicznym, Marbella przyciąga inwestorów, artystów i sportowców. To nie jest rynek-wydmuszka, jak Cypr Północny czy Egipt. To realne miejsce do życia i inwestowania, z ogromnym potencjałem. To też środowisko – otwarte, kosmopolityczne, spokojniejsze niż w Polsce. Współpracę i relacje buduje się tu naturalnie, bez napięcia.

Teraz porozmawiajmy o minusach. Jakie wyzwania mogą zaskoczyć właścicieli?

Choć Costa del Sol uchodzi za raj na ziemi, warto uczciwie powiedzieć, że życie tam, jak wszędzie, ma swoje wyzwania. Jednym z nich może być bariera językowa, choć akurat w Marbelli jest ona zaskakująco niska. Przez dekady region odwiedzali Brytyjczycy, więc dziś niemal każdy mówi po angielsku. Dla wielu Polaków dużym wyzwaniem może być mentalność. Hiszpanie nie spieszą się, nie są nastawieni na "więcej, szybciej, mocniej". Dla nich ambicja bywa wręcz niezrozumiała. Żyją spokojnie i cieszą się życiem. Tam wszystko ma swój rytm.

I, jak już wspomniałem wcześniej, nie jest to miejsce dla każdego. To nie jest kraj, do którego wyjeżdża się, by "szukać pracy". Ale dla osób pracujących zdalnie, prowadzących biznesy w Polsce czy Europie, albo będących na etapie życia, gdy mogą sobie pozwolić na więcej – Hiszpania jest miejscem idealnym.

Czy CASA IDEAL planuje nowe projekty lub rozszerzenie oferty dla klientów z Polski?

Nieustannie rozwijamy naszą ofertę, bo zależy nam na tym, by zapewnić klientom obsługę na najwyższym możliwym poziomie. Dlatego uruchomiliśmy własną kancelarię prawno-podatkową, która działa zarówno w oparciu o hiszpańskie, jak i polskie regulacje. Zatrudniamy lokalnych prawników, ale też polskiego specjalistę. Moją wspólniczką w kancelarii jest doktor nauk prawnych z Polski współpracująca z hiszpańskim zespołem. Dzięki temu możemy zapewnić klientom pełne bezpieczeństwo transakcyjne i podatkowe. Rozszerzyliśmy również doradztwo kredytowe, co pozwala nam wspierać klientów na etapie finansowania inwestycji. Mamy własnych księgowych, własne zespoły remontowe i projektowe, co daje nam pełną kontrolę nad jakością usług.

Nie chcemy być zależni od zewnętrznych podwykonawców, których jakość może być różna. Dlatego budujemy struktury wewnętrzne, które pozwalają nam działać szybko, skutecznie i z gwarancją najwyższych standardów. Dla naszych klientów to nie tylko wygoda, ale też realne poczucie bezpieczeństwa i pewność, że ich inwestycja jest w dobrych rękach.

Co poradziłby pan komuś, kto właśnie rozważa zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Powiedziałbym jedno: poświęć dwa, trzy dni i przyleć do Hiszpanii. Spędź ten czas z dobrym pośrednikiem, poznaj rynek, zobacz nieruchomości, poczuj klimat miejsca. W przypadku CASA IDEAL to nic nie kosztuje. Warto dać sobie szansę, by zrozumieć ten rynek. Decyzja o zakupie nieruchomości powinna być oparta na wiedzy, doświadczeniu i osobistym przekonaniu, że to miejsce jest dla mnie.

Dziękuję za rozmowę.