Polacy znów chętniej szukają domów. Jak odmrożenie popytu wpłynie na ceny?

Boom na zakup domów jednorodzinnych i działek budowalnych wybuchł trzy lata temu. Pandemia COVID-19 oraz związane z nią ograniczenia w wielu z nas wzbudziła potrzebę zmiany otoczenia i rezygnacji z mieszkania w bloku na rzecz domu. Jak wynika z danych GUS, tylko w pierwszym roku pandemii właścicieli zmieniło niemal 35,5 tys. działek pod zabudowę mieszkaniową, co oznaczało wzrost o ponad 50 proc. w stosunku do 2019 r. W 2021 r. inwestorzy indywidualni wystąpili o ponad 123 tys. zgłoszeń i pozwoleń na budowę – był to wynik o ok. 21 proc. lepszy niż rok wcześniej.

A jak zmieniła się sytuacja po pandemii? W ubiegłym roku popyt na domy i działki mocno wyhamował. Według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego w 2022 r. inwestorzy indywidualni uzyskali 89,5 tys. pozwoleń, o ponad 27 proc. mniej niż w 2021 r.

Aktualnie można zaobserwować odmrożenie popytu w segmencie domów i działek budowlanych.

– Widać, że chęci zakupowe są większe. Zainteresowanie domami wolnostojącymi sprzedawanymi na Nieruchomosci-online.pl było w I kw. 2023 r. o ponad 40 proc. większe niż w ostatnim kwartale 2022 r. – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.

I dodaje: – To efekt wiosennego ożywienia, które jest naturalnym cyklem na rynku nieruchomości, ale nie tylko. Powodem mogą być również utrzymujące się wysokie ceny mieszkań w miastach. W tej sytuacji część poszukujących zaczyna rozglądać się za domami np. na obrzeżach, bo nierzadko mogą kupić je w podobnej cenie. Na początku 2023 r. zainteresowanie domami wzrosło, ale trzeba pamiętać, że popyt wciąż jest ograniczony z powodu drogich kredytów i wysokich kosztów utrzymania nieruchomości. Poszukujący aktywniej przeglądają oferty, ale jeszcze nie przekłada się to na wyraźnie większą liczbę transakcji. W przypadku działek budowlanych liczba zapytań była w I kw. 2023 r. o 34 proc. wyższa niż w I kw. 2022 r.

Na poprawę sytuacji w tych segmentach wskazuje też Indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON). W I kw. 2023 r. – w stosunku do IV kw. 2022 r. – w zakresie sprzedaży domów wskaźnik poszybował w górę o 14,5 pkt (obecnie jest 53,5 pkt), a działek o 14,6 pkt (obecnie 57,5 pkt). Co ważne, agenci przewidują, że w najbliższych miesiącach zainteresowanie tego typu nieruchomościami powinno się zwiększać. W przypadku domów prognozuje tak blisko 50 proc. agentów, a w przypadku działek 58 proc.

Jednak od zainteresowania do sfinalizowania transakcji często droga jest dość daleka.

– W ostatnich miesiącach pojawiło się wiele ofert działek z pozwoleniami na budowę kilku czy kilkunastu domów, głównie skierowanych do deweloperów. Jednak ci obserwując rynek i spadek sprzedaży, niechętnie kupują takie działki. To pokazuje, że popyt na domy choć wzrósł, to i tak jest znacznie mniejszy niż jeszcze 1,5 roku czy 2 lata temu – komentuje Michał Grzeląska, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa.

Co piąty agent biorący udział w badaniu portalu Nieruchomosci-online.pl uważa, że ceny domów jednorodzinnych w najbliższych miesiącach wzrosną. Największy odsetek, prawie 44 proc., przewiduje utrzymanie się ich na obecnym poziomie. Spadków spodziewa się natomiast 34 proc. pośredników. W przypadku działek budowalnych ponad połowa respondentów wskazuje, że ceny nie zmienią się, 30 proc. – że wzrosną, a tylko 19 proc. widzi szansę na obniżkę.

– Jeśli cena na rynku pierwotnym jest odzwierciedleniem ceny zakupu gruntu, przygotowania działki, kosztu zainwestowanych pieniędzy, materiałów i pracy, to deweloper nie może sobie pozwolić na znaczne obniżanie cen. Dane z rynku doskonale pokazują, że wzrost cen sprzedaży nie wynika ze wzrostu marży deweloperów, lecz większych kosztów wytworzenia – zauważa Michał Grzeląska.

– Popyt na domy nadal jest i będzie pomimo obecnej sytuacji gospodarczej. Struktura nieco się zmieniła, ale ludzie nadal muszą gdzieś mieszkać. Może zmniejszają się oczekiwania co do wielkości lokali, ale wciąż zainteresowanie jest. Część osób na pewno poczeka na wprowadzenie programów dofinansowujących zakup. Mimo to nie sądzę, abyśmy mogli liczyć na obniżkę cen. Deweloperzy wstrzymali część inwestycji, opóźnili rozpoczęcie kolejnych, więc w najbliższym czasie może pojawić się mniejsza liczba dostępnych nowych domów. Koszty budowy nie idą w dół, a zatem i ceny sprzedaży nie spadną – nie ma wątpliwości Ewa Sikora, właścicielka biura Vanilla Home Nieruchomości, która wzięła udział w badaniu portalu Nieruchomosci-online.pl.

Pośrednicy uczestniczący w badanu nastrojów rynkowych podkreślają, że jeśli kupujący poszukują okazji, to bacznie powinni śledzić przede wszystkim oferty na rynku wtórnym.

– Zawsze znajdą się osoby, które muszą sprzedać dom. Chociażby ludzie starsi, którzy nie mają już sił, żeby opiekować się dużą nieruchomością lub brakuje im środków na jej utrzymanie – twierdzi Michał Grzeląska.

Przedstawiciele biur nieruchomości zaznaczają, że do największych upustów cenowych są skłoni jednak głównie właściciele dużych i starszych domów zlokalizowanych poza miastem.

– Domy o dużych powierzchniach, mało energooszczędne, cieszą się zdecydowanie mniejszym zainteresowaniem kupujących. Dlatego tutaj jest największe pole do negocjacji ceny – przyznaje Katarzyna Wójcik z agencji RE/MAX Polska.

A jak na wzrost sprzedaży domów może wpłynąć rządowy program "Bezpieczny kredyt 2%", który zakłada dopłaty do kredytów na zakup pierwszej nieruchomości?

– Sytuacja na rynku w dużej mierze będzie zależała od wielkości puli kredytów preferencyjnych. Jeżeli będzie ona niewielka i trafi do niewielu kupujących, to sprzedaż najpierw szybko wzrośnie, by po chwili spaść – odpowiada Piotr Żurkowski z agencji Metropolia Nieruchomości Jarosław Kopeć.

Aktualne oferty sprzedaży domów i działek budowalnych można znaleźć na stronie Nieruchomosci-online.pl.