Ratowanie firmy najmem zwrotnym. "Działamy tam, gdzie potrzebny jest kapitał"

Od niemal miesiąca trwa stan epidemiczny. Spadła ludzka aktywność, Polacy zaszyli się w domach, nie działają centra handlowo-usługowe, a firmy przestały zarabiać. Wśród nich także duzi gracze mają problemy z płynnością. Część przedsiębiorców oczekuje, że państwo pomoże im przetrwać trudny czas, inni odliczają dni do momentu, gdy gotówka się skończy, a jeszcze inni - kombinują.

- Nasz fundusz wchodzi do gry m.in. w takich sytuacjach, gdy firmy potrzebują kapitału – mówi money.pl Daniel Radkiewicz, prezes firmy INWI, która reprezentuje europejski fundusz inwestycyjny zajmujący się najmem zwrotnym dużych budynków przemysłowych, logistycznych i biurowych.

Na czym polega najem zwrotny? Jest to transakcja, w której właściciel nieruchomości sprzedaje ją kontrahentowi, a następnie ją od niego wynajmuje. W ten sposób kupujący zyskuje nieruchomość, na której może zarabiać. Sprzedający dostaje pieniądze, które "trzymał" w nieruchomości i które teraz może zainwestować albo wykorzystać na spłacanie zobowiązań.

- Średnia kwota zakupu przez fundusz to 20 mln euro, a maksymalna - 100 mln euro. Jeżeli inwestorzy kupują obiekt za taką kwotę, to chcą mieć pewność, że firma będzie płaciła czynsz. Dlatego INWI skupia się na dużych firmach. Z powodu turbulencji takie firmy też mają obecnie duże potrzeby kapitału – komentuje Radkiewicz.

Takie transakcje pojawiają się na Zachodzie. W Polsce wciąż nie są zbyt liczne. Przykłady? Kupno sieci 18 supermarketów OBI przez amerykański fundusz inwestycyjny w 2006 r., sprzedaż warszawskiego biurowca Danone izraelskiemu inwestorowi w 2010 roku.

Umowy najmu zawierane są na 10-30 lat. Szef INWI przyznaje, że po zakupie nieruchomości dotychczasowy właściciel pozostaje wyłącznym zarządcą terenu.

Nasz rozmówca dodaje, że odkąd wybuchł kryzys, coraz więcej firm zgłasza się z pomysłem przeprowadzenia transakcji. Jak dużo? - Rozmawiamy obecnie z ponad 10 dużymi firmami, które wcześniej nie były zainteresowane, ale teraz jednak rozważają taką możliwość. Wiodące firmy chcą się skupić na głównej działalności i zaczynają zdawać sobie sprawę, że posiadanie obiektów na własność jest coraz mniej rentowne - przyznaje.

Radkiewicz mówi wprost, że szuka firm, które dotychczas dobrze sobie radziły, miały wysokie obroty i przetrwają kryzys. Jedno z głównych kryteriów to roczny obrót grupy w wysokości minimum 80 mln euro.

- Nasz fundusz istnieje od lat. Nie jesteśmy podmiotem, który z uwagi na problemy na świecie szuka okazji do kupna nieruchomości po cenie niższej niż rynkowa. Koniunktura wróci do normy, a polska gospodarka jest jedną z najlepszych w Europie, dlatego chcemy inwestować – podkreśla.

Prezes INWI cały czas mówi o wspieraniu firm. Jednak taka pomoc oznacza związanie się z funduszem, jako właścicielem nieruchomości, na długie lata. A co, gdyby doszło do zmiany czynszu lub gdyby fundusz chciał zerwać umowę najmu np. z zakładem produkcyjnym, co mogłoby przerwać ciągłość prac firmy?

- W naszych umowach zapisane są odpowiednie kary, które sprawiają, że zmiany lub zerwanie porozumienia w sprawie najmu byłoby dla naszego funduszu nieopłacalne – wyjaśnia Radkiewicz.

Najem zwrotny dotyczyć może jednak nie tylko wielkich firm, ale także małych biznesów. Czy jest faktycznie pomocą, czy może być pułapką dla firm? O ryzyka związane z tymi transakcjami zapytaliśmy prawnika.

- Najem zwrotny nie ma definicji ustawowej, ale w wielu elementach jest zbliżony do leasingu zwrotnego czy hipoteki odwróconej. Konstrukcja ta jest bezpieczna pod warunkiem, że korzystając z niej upewnimy się co do tego, że umowa przeniesienia prawa własności nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, a także zadbamy o ujawnienie praw najemcy oraz prawa do zwrotnego przeniesienia nieruchomości w księdze wieczystej nieruchomości. Kluczowe jest również uzgodnienie z góry odpowiedniej ceny sprzedaży oraz ewentualnego odkupu nieruchomości - dodaje – tłumaczy money.pl mecenas Mariusz Kowolik z kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

Ekspert wyjaśnia, że warto sprawdzić sytuację podmiotu, który kupuje nieruchomość i ją następnie udostępnia. W przypadku kłopotów finansowych nieruchomość może bowiem podlegać egzekucji lub wejść w skład masy upadłości, co w skrajnych przypadkach uniemożliwi odzyskanie nieruchomości oraz uniemożliwi korzystanie z niej przez cały ustalony pierwotnie okres.

Zapisz się na nasz specjalny newsletter o koronawirusie.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl