Rynek budowlany zaskoczył. Jest korekta cen

Według danych Sekocenbudu II kwartał roku przyniósł najmocniejszy wzrost kosztów od dwóch lat, a uśredniony koszt po raz pierwszy przekroczył próg 6 000 zł/m kw. Metr kwadratowy podrożał o 3,52 proc., czyli o 204,26 zł netto. To prawie sześć razy szybciej niż w poprzednich kwartałach, gdy koszty kwartalnie rosły o 0,5–0,6 proc. – w tempie niższym lub zbliżonym do inflacji w danym okresie.

W III kwartale rynek zareagował na ten skok. Uśredniony koszt całkowity wzrósł tylko o 9,76 zł. To jeden z najniższych wzrostów od IV kwartału 2020 r., od kiedy gromadzimy dane. Koszt samych konstrukcji i elementów budowlanych nieznacznie spadł (−3,73 zł/m kw.). Najwyraźniej widać to w wykończeniu zewnętrznym: w II kwartale podrożało o 5,57 proc., a w III kwartale potaniało o 2,73 proc., oddając ponad połowę wcześniejszej podwyżki. Stan surowy otwarty, który w II kwartale wzrósł o prawie 4 proc., tym razem w przeliczeniu na metr kwadratowy nie zmienił się nawet o złotego.

Przyznam, że taka reakcja rynku mnie zaskoczyła. Po mocnym wzroście w II kwartale spodziewałem się raczej nieco spowolnionej kontynuacji tego trendu. Tymczasem kolejne dane pokazują wyraźne wyhamowanie dynamiki i częściową korektę wcześniejszych podwyżek. Najmocniej widać to tam, gdzie wiosenny wzrost był najbardziej gwałtowny. W części kategorii ceny spadły, w innych się ustabilizowały, co może świadczyć o tym, że rynek wraca do bardziej zrównoważonego poziomu.

Korekta nie oznacza jednak powrotu do cen sprzed wiosny. Rynek cofnął się tam, gdzie podwyżki były najmocniejsze, ale nowy poziom kosztów całkowitych pozostał.

W porównaniu z III kwartałem 2025 r. uśredniony koszt budowy wzrósł o 4,91 proc., czyli o 281,40 zł/m kw. netto. Rok wcześniej dynamika roczna wynosiła 3,01 proc. Prawie 3/4 tegorocznego wzrostu przypada jednak na sam II kwartał, a pozostałe trzy kwartały dołożyły łącznie około 77 zł/m kw.

Dla inwestora budującego dom o powierzchni 120 m kw., który aktualnie kosztuje około 720 tys. zł netto, oznacza to wydatek o około 34 tys. zł netto więcej niż przed rokiem.

Etapy budowy: fundamenty drożeją, elewacja tanieje

Stan surowy otwarty odpowiada za blisko 35 proc. kosztu całej budowy. W II kwartale wygenerował 39 proc. wzrostu, natomiast w III kwartale praktycznie się zatrzymał, pozostając na poziomie 2 102,77 zł/m kw. W skali roku koszt tego etapu wzrósł o 5,55 proc.

Jeszcze szybciej rosły koszty stanu zerowego, czyli fundamentów – o 6,79 proc. rok do roku. Co ważne, wzrost w tej kategorii utrzymał się także w dwóch ostatnich kwartałach. Inaczej wygląda sytuacja przy wykończeniu zewnętrznym – po mocnym skoku wiosną jego koszt w III kwartale wyraźnie spadł, a w ujęciu rocznym wzrósł najmniej spośród wszystkich etapów.

Instalacje nie poddały się korekcie. W II kwartale podrożały mniej niż konstrukcja (+2,55 proc. wobec +3,71 proc.), ale w III kwartale wzrosły o kolejne 1,41 proc. Bez nich koszt całkowity byłby w tym kwartale praktycznie taki sam jak w poprzednim.

Najszybciej rosną instalacje kanalizacyjne, wodociągowe i gazowe, o ponad 2 proc. w każdym z dwóch ostatnich kwartałów i o 5,88 proc. rok do roku. Instalacja c.o. podrożała o 4,02 proc., ale wciąż jest tańsza niż w 2024 r.

Najtaniej dom zbudujemy w województwie lubelskim, gdzie koszt metra kwadratowego spadł o 0,15 proc. w porównaniu z II kwartałem. Na pozycji lidera – najdroższego regionu (nie licząc Warszawy) zaszła zmiana i zachodniopomorskie ustąpiło mazowieckiemu. Różnica między najdroższym a najtańszym województwem wynosi 603 zł/m kw., czyli 10,6 proc.

Warszawa pozostaje osobną kategorią z ceną 6 525,80 zł/m kw. To 0,08 proc. mniej niż kwartał wcześniej. Dom o powierzchni 120 m kw. w stolicy kosztuje o około 98 tys. zł netto więcej niż taki sam dom na Lubelszczyźnie.

Co ciekawe, w III kwartale lekko potaniała budowa na Lubelszczyźnie i w Warszawie, a pułap najdroższego regionu obniżył się o 4 zł/m kw., choć średnia krajowa wzrosła. Korekta widoczna jest więc także na całej mapie kosztów.

Dobra wiadomość dla inwestorów.

Znaczne spowolnienie wzrostu kosztów to dobry sygnał dla osób, które planują rozpocząć budowę domu jeszcze w 2026 r. lub na początku 2027 r. Wbrew moim obawom wiosenny skok nie zamienił się w spiralę podwyżek, a rynek sam skorygował najmocniej wywindowane ceny. Obecna stabilizacja ułatwia przygotowanie realistycznego kosztorysu na najbliższe miesiące, choć jak zawsze warto uwzględnić w nim rezerwę 10–15 proc. na dalsze zmiany cen. To dobry moment, żeby ustalić budżet i zacząć rozmawiać z wykonawcami o warunkach umów.

Moim zdaniem nie powinniśmy liczyć na większe spadki cen. Koszt całkowity utrzymuje się powyżej 6 000 zł/m kw., a instalacje i fundamenty wciąż drożeją. Rozsądna rezerwa w budżecie oraz przemyślany wybór projektu i lokalizacji mogą zmienić końcowy koszt budowy bardziej niż kwartalne wahania cen.