Jak zbudować dom bez wkładu własnego? O tym wielu Polaków nie wie

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) to jedyny działający program rządowy, w którym funkcję wkładu przejmuje gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego.

RKM pozwala rozpocząć inwestycję niemal bez oszczędności i ma przy tym jeszcze jedną zaletę: jeśli masz już działkę budowlaną, wchodzisz do niego na wyraźnie lepszych zasadach.

Program funkcjonuje od 2022 r., a pod obecną nazwą od marca 2023. Zgodnie z założeniami kredyty mogą być w nim udzielane do końca 2030 r. Zasada jest prosta - brakującą część wkładu własnego zastępuje gwarancja BGK - do 20 proc. całkowitej kwoty wydatków, maksymalnie 100 tys. zł. To nie jest dopłata. Kredytobiorca spłaca całe zobowiązanie, a BGK przejmuje jedynie część ryzyka banku. Za samą gwarancję płaci się jednorazowo 1 proc. jej wartości, czyli maksymalnie 1000 zł.

Drugim filarem jest spłata rodzinna. Za drugie dziecko urodzone lub przysposobione po zaciągnięciu kredytu BGK spłaca 20 tys. zł kapitału, za trzecie i każde kolejne - 60 tys. zł. Odpowiednie dokumenty należy złożyć w banku w ciągu roku od narodzin lub przysposobienia. Istnieją też dwa warunki formalne, o których łatwo zapomnieć przy porównywaniu ofert. Kredyt musi być udzielony w złotych, na okres co najmniej 15 lat. Krótszy okres kredytowania wyklucza z programu.

Wbrew nazwie program nie jest zarezerwowany dla rodzin z dziećmi. Skorzystać z niego mogą single, małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dzieci, a także pary nieformalne - te jednak wyłącznie pod warunkiem, że wychowują co najmniej jedno wspólne dziecko.

Podstawowy warunek to brak prawa własności do innej nieruchomości mieszkalnej. Wyjątek przewidziano dla rodzin mających co najmniej dwoje dzieci. Te mogą posiadać jedno mieszkanie lub dom o powierzchni do 50 mkw. przy dwojgu dzieci, 75 mkw. przy trojgu i 90 mkw. przy czworgu, a przy pięciorgu limit metrażu nie obowiązuje. W takim wariancie wkład własny nie może przekroczyć 10 proc. wartości inwestycji.

Jest jeszcze kryterium, o którym rzadko się mówi, a które dyskwalifikuje sporo osób. W dniu składania wniosku nie można być - ani nie można było być w ciągu poprzedzających 36 miesięcy - stroną innej umowy kredytu hipotecznego zawartej w celu nabycia mieszkania, domu lub spółdzielczego prawa do nich.

Nie chodzi więc o każdy kredyt zabezpieczony hipoteką, lecz o taki, którego celem był zakup nieruchomości mieszkalnej.

Uwagi wymagają również odziedziczone udziały we współwłasności. Potrafią zablokować wniosek, a ustawowe wyjątki są ściśle określone i lepiej omówić je z bankiem, niż zakładać z góry, że się uda.

Program nie przysługuje także, jeśli komukolwiek z gospodarstwa domowego udzielono już wcześniej rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Jak przy każdej hipotece - bank zbada naszą zdolność kredytową. Gwarancja BGK w żaden sposób jej nie podnosi i nie zastępuje.

Dla inwestorów planujących własny dom to najważniejsza informacja w całym programie. Kwartalne limity cen za metr kwadratowy obejmują wyłącznie lokale mieszkalne i wkład budowlany w spółdzielni. Nie obowiązują ani przy budowie domu jednorodzinnego, ani przy zakupie gotowego domu. Bank ocenia inwestycję na podstawie kosztorysu i wyceny.

Jest jednak pewna pułapka przy zakupie od dewelopera, bo bliźniaki i segmenty szeregowe często mają w dokumentach status lokalu mieszkalnego, a nie domu - i wtedy limity cenowe jak najbardziej obowiązują, choć ogłoszenie mówi o "domu". Warto to dokładnie sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Przy budowie domu rolę wkładu własnego często pełni posiadany grunt, a ustawa przewiduje dla tej sytuacji osobną, znacznie korzystniejszą ścieżkę. Jeżeli wkładem własnym jest wyłącznie nieruchomość gruntowa, standardowe progi - 20 lub 30 proc. wydatków, maksymalnie 200 tys. zł - w ogóle nie obowiązują. Liczy się jedno: suma wartości działki i kwoty kredytu nie może przekroczyć 1 mln zł. Ten sam limit stosuje się, gdy wkładem są środki z Konta Mieszkaniowego wraz z Premią Mieszkaniową.

Są jednak dwa warunki i wynikają wprost z ustawy. Grunt nie może być zabudowany domem ani budynkiem z lokalem mieszkalnym i nie mogą się na nim znajdować obiekty związane z taką budową. Po rozpoczęciu prac ta ścieżka jest zamknięta - formalności trzeba domknąć przed wbiciem pierwszej łopaty. Inwestor, który wykonał już fundamenty za własne środki, po prostu się nie zakwalifikuje.

Różnicę najlepiej pokazać na liczbach.

• Przy działce wartej 300 tys. zł i budowie za 650 tys. zł na zasadach ogólnych kredytu by nie było, bo wkład przekracza 200 tys. zł.
• Dzięki wyjątkowi liczy się wyłącznie suma - 950 tys. zł, która mieści się w limicie, więc bank może sfinansować całe 650 tys. zł budowy.

Gwarancja BGK nie jest tu nawet potrzebna, a prawo do spłaty rodzinnej zostaje zachowane. Odwrotny przypadek: inwestycja za 750 tys. zł bez własnej działki. Obowiązuje standardowa matematyka - 20 proc. to 150 tys. zł, gwarancja pokryje najwyżej 100 tys. zł, więc 50 tys. zł trzeba dołożyć z własnych środków.

Program nie sfinansuje przy tym samego zakupu gruntu "na przyszłość". Zakup działki jest możliwy wyłącznie w połączeniu z budową na niej domu.

Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego udzielają banki, które podpisały umowę z BGK:

• PKO Bank Polski,
• Bank Pekao,
• Alior Bank
• oraz Erste Bank Polska, czyli dawny Santander.

Bank BPS i Bank Spółdzielczy w Brodnicy figurują na liście, ale zawiesiły udzielanie kredytów od marca i września 2024 r. Wbrew niektórym informacjom w programie nie uczestniczą ani BOŚ, ani BNP Paribas.

Sam udział banku w programie to jednak dopiero początek. Przy budowie ważniejszy bywa sposób prowadzenia inwestycji niż niewielka różnica w marży. Trzeba też sprawdzić inne parametry: liczbę transz, sposób rozliczania etapów, maksymalny okres realizacji, wymagania wobec kosztorysu i tryb inspekcji.

Często pada pytanie, czy gwarancja BGK zwalnia z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Część banków traktuje ją jak pełnoprawny wkład, część nalicza UNW. Środki wypłacane są w transzach zgodnie z harmonogramem, a w okresie budowy spłaca się zwykle wyłącznie odsetki od wypłaconych kwot. Jeśli więc planujesz kosztorys, to warto zostawić bufor minimum 10 proc. na nieprzewidziane wydatki.

Po otrzymaniu spłaty rodzinnej obowiązuje pięcioletnia karencja: sprzedaż, wynajem, użyczenie choćby części albo zmiana sposobu użytkowania oznaczają proporcjonalny zwrot wsparcia. Zakaz prowadzenia działalności gospodarczej obowiązuje do wygaśnięcia gwarancji BGK - jeśli kredyt nie był objęty gwarancją, przepis nie ma zastosowania.

Sam kredyt można nadpłacać na zasadach banku. Jeśli jednak chcesz zachować prawo do spłaty rodzinnej, przez pierwsze trzy lata suma nadpłat nie może przekroczyć kwoty objętej gwarancją BGK. Wynika z tego konsekwencja, która zaskakuje: jeśli kredytu nie objęto gwarancją - bo wystarczyła wartość działki - limit wynosi zero, czyli w tym okresie nie można nadpłacać wcale. Po trzech latach ograniczenie znika.

Refinansowanie kredytu oznacza utratę spłaty rodzinnej, nawet jeśli nowy bank również uczestniczy w programie.

Sytuacja na rynku nie napawa optymizmem. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 proc. od marca 2026 r. i na wrześniowym posiedzeniu Rada utrzymała ją bez zmian już po raz piąty z rzędu. Prezes NBP sygnalizował w lipcu obniżkę o 25 punktów bazowych po wakacjach, ale do wniosku nie doszło. Powodem jest inflacja - a ta w sierpniu przyspieszyła do 3,4 proc., najwyżej od 14 miesięcy i tuż pod górną granicą dopuszczalnych odchyleń od celu (3,5 proc.).

Od 1 września wygasła obniżona stawka VAT na paliwa, więc wrześniowy odczyt może być jeszcze wyższy. Prognozy przesunęły się w czasie - dziś mówi się o przestrzeni na cięcia najwcześniej w połowie 2027 r., a i to pod warunkiem trwałego spadku inflacji. Planując wieloletnią inwestycję, lepiej założyć utrzymanie obecnego oprocentowania - a w budżecie zostawić nawet zapas na jego wzrost.