Miała być rewolucja w budowie domów. Termin minął, przepisów nie ma 

Nowe Warunki Techniczne miały wejść w życie 20 września 2026 r. W internecie wciąż możemy przeczytać, że domy muszą już mieć grubsze ocieplenie, obowiązkową rekuperację i test szczelności. Sprawdziłem stan prawny po tej dacie. Okazuje się, że nowe przepisy nie weszły w życie, a części zapowiadanych zmian nie było nawet w samym projekcie.

Zacznijmy od stanu formalnego, bo to on najbardziej się zmienił. Nowe warunki techniczne nadal są projektem. Do 20 września nowe rozporządzenie nie zostało ogłoszone w Dzienniku Ustaw i nie podano nowej daty jego wejścia w życie. Ministerstwo Rozwoju i Technologii w komunikacie z 18 września poinformowało jedynie, że prace nad projektem trwają, a sam akt jest obecnie prowadzony jako rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki. Jego najnowsza wersja, z 6 sierpnia 2026 r., liczy ponad trzysta stron i trafiła do unijnej procedury notyfikacyjnej.

To oznacza, że nie będzie to kolejna nowelizacja rozporządzenia z 2002 r., lecz nowy akt prawny, który zastąpi dotychczasowe warunki techniczne dla budynków i przepisy dotyczące użytkowania budynków mieszkalnych.

Przepisy przejściowe (art. 102a–102c Prawa budowlanego) pozwalają jednak przez kolejne 18 miesięcy od 20 września 2026 r. stosować dotychczasowe warunki techniczne. Dokumentację wymaganą do pozwolenia na budowę lub zgłoszenia można nadal przygotowywać według starych zasad, po dołączeniu oświadczenia inwestora.

Warto tylko pamiętać, że okres przejściowy biegnie od 20 września 2026 r., a nie od publikacji nowych warunków technicznych. Im później pojawi się nowe rozporządzenie, tym krócej inwestor będzie mógł wybierać między starymi i nowymi zasadami. Nie będzie też można łączyć obu reżimów i wybierać z każdego to, co akurat jest dla nas wygodniejsze.

To najważniejsza wiadomość dla osób budujących dom wolnostojący i jednocześnie najczęściej przekłamywana w mediach. Skoro nadal stosuje się dotychczasowe przepisy, graniczna wartość wskaźnika zapotrzebowania na energię pierwotną (Ep) dla domu jednorodzinnego pozostaje na poziomie 70 kWh/(m²·rok). Nie zmieniły się też maksymalne współczynniki przenikania ciepła: ściana zewnętrzna 0,20, dach 0,15, podłoga na gruncie 0,30, okna 0,90, drzwi zewnętrzne 1,30 W/(m²·K). Co istotne, projekt nowych warunków technicznych (WT2026) te wartości utrzymuje.

Innymi słowy, dom projektowany we wrześniu 2026 r. ma dokładnie te same wymagania cieplne co dom projektowany w sierpniu. Nie ma obowiązku grubszego ocieplenia. Nie ma także obniżki wskaźnika do 55 kWh/(m²·rok). Ta wartość pochodzi z warunków programu dopłat, nie z przepisów budowlanych, a oba poziomy Ep bywają często mylone. Próba szczelności pozostaje zaleceniem, nie warunkiem odbioru.

Największe zmiany są planowane na lata 2029–2030, dlatego właśnie ten horyzont warto brać pod uwagę przy wyborze projektu domu. Trzeba jednak pamiętać, że opisane dalej wymagania nadal są częścią projektu i mogą się jeszcze zmienić. Ich ogólny kierunek wynika z unijnej dyrektywy o charakterystyce energetycznej budynków, więc nie należy oczekiwać, że całkowicie znikną.

Od 31 grudnia 2029 r. projekt przewiduje obowiązek wyposażenia budynku mieszkalnego oraz przylegającego do niego zadaszonego stanowiska postojowego w urządzenia lub instalacje wykorzystujące energię promieniowania słonecznego do wytwarzania energii elektrycznej lub ciepła (§ 358 ust. 3 projektu).

W przypadku domu jednorodzinnego obecny projekt nie uzależnia tego obowiązku od okresu zwrotu inwestycji (a takie kryterium przewidziano dla części budynków niemieszkalnych). Jeśli ten zapis pozostanie bez zmian, nieopłacalność instalacji nie będzie sama w sobie podstawą do odstąpienia od tego wymagania.

Nie musi to być jednak fotowoltaika. Projekt mówi szerzej o wykorzystaniu energii promieniowania słonecznego do wytwarzania energii elektrycznej lub ciepła, więc wymaganie mogą spełniać również kolektory słoneczne. Trzeba przy tym pamiętać, że są to nadal rozwiązania projektowane, a ostateczne brzmienie rozporządzenia może się jeszcze zmienić przed jego ogłoszeniem.

Od 1 stycznia 2030 r. wskaźnik Ep ma spaść do 63 kWh/(m²·rok), a nowe budynki muszą być bezemisyjne. Projekt nie zakazuje wprost kotłów gazowych, ale jeżeli projekt zostanie przyjęty w obecnym brzmieniu, to w praktyce typowy kocioł gazowy nie spełni tego wymogu, bo źródło ciepła nie może emitować na miejscu CO₂ ze spalania paliw kopalnych. W grę wchodzą więc m.in. pompy ciepła, ogrzewanie elektryczne, efektywny energetycznie system ciepłowniczy i biomasa.

Kilka zmian miało obowiązywać od razu, a część z nich nie dotyczy samego budynku, ale działki. Dziś żadna z nich nie jest wiążąca, ale warto je znać, bo mogą znaleźć się w ostatecznej wersji przepisów.

Projekt przewiduje bramę w ogrodzeniu o szerokości w świetle co najmniej 2,6 metra i furtkę co najmniej metrową (zamiast obecnych 2,4 metra i 90 centymetrów). Na wąskiej działce 20 dodatkowych centymetrów potrafi wpłynąć na geometrię wjazdu i podjazdu. Zakaz ostrych zakończeń, drutu kolczastego i tłuczonego szkła miałby objąć ogrodzenie do wysokości 2,2 metra zamiast dotychczasowych 1,8 metra.

Projekt zaostrza też wymagania dla wentylacji mechanicznej. Obowiązek odzysku ciepła miałby dotyczyć instalacji już od wydajności 250 m³/h zamiast obecnych 500 m³/h, przy minimalnej sprawności 73 procent.

Nie oznacza to obowiązku montażu rekuperacji w każdym domu – wentylacja grawitacyjna wciąż jest dopuszczalna. W praktyce wymóg odzysku ciepła objąłby jednak znacznie więcej instalacji mechanicznych niż dotychczas, a część urządzeń o niższej sprawności przestałaby spełniać nowe wymagania.

Inna ważna sprawa to akustyka. Wymagania podwyższonego standardu akustycznego mają objąć domy w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz domy z dwoma wydzielonymi lokalami. Nie chodzi wyłącznie o grubość przegrody, bo projekt zaleca unikanie układu, w którym łazienka czy kuchnia jednego lokalu przylega do pokoju sąsiada. To zmiana dotykająca rzutu, więc przy wyborze projektu bliźniaka albo segmentu warto o nią zapytać, nawet budując według starych przepisów.

Jednej rzeczy, o której dużo się mówi, nie ma ani w obowiązujących przepisach, ani w projekcie. Chodzi o wymóg 30–40 procent powierzchni biologicznie czynnej dla każdej działki. Wskaźnik 30 procent w projekcie istnieje, ale dotyczy zabudowy wielorodzinnej oraz budynków ochrony zdrowia i oświaty, a nie działki pod dom wolnostojący. Minimalną powierzchnię biologicznie czynną może natomiast narzucać plan ogólny lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i trzeba je sprawdzić w pierwszej kolejności.

Presja terminu zniknęła, a okres przejściowy potrwa do marca 2028 r. W tym czasie można stosować dotychczasowe warunki techniczne na zasadach przewidzianych w przepisach przejściowych.

Wymagania energetyczne nie ulegają zaostrzeniu, więc z tego powodu nie trzeba się spieszyć. Za szybszym złożeniem wniosku przemawiają co najwyżej względy praktyczne – dokumentacja złożona teraz powstaje według przepisów znanych, stosowanych od lat i dobrze rozpoznanych w urzędach.

Po ogłoszeniu nowego aktu, liczącego blisko czterysta paragrafów, pierwsze miesiące przyniosą zapewne rozbieżne interpretacje. Dodatkowo wszelkie braki formalne zawsze komplikują sytuację, dlatego kompletowania dokumentów nie warto odkładać na później.

Nawet budując według dotychczasowych przepisów, warto myśleć o roku 2030, bo część dzisiaj podjętych decyzji trudno będzie później zmienić. Kluczowe są: odpowiednia moc przyłączeniowa, połać dachu o właściwej orientacji i konstrukcji nadającej się pod instalację wykorzystującą energię słoneczną, przepusty i trasy kablowe między dachem a rozdzielnicą oraz niskotemperaturowa instalacja grzewcza, która nie zamknie drogi do montażu pompy ciepła.

Uwzględnienie tych elementów na etapie projektu i budowy jest zwykle znacznie tańsze niż późniejsze przeróbki gotowego domu. Nie są to obowiązki wynikające dziś z nowych WT, lecz rozwiązania, które ograniczają ryzyko kosztownej przebudowy w przyszłości.