Budowa domu jest droższa niż kilka lat temu. Na co muszą być gotowi Polacy?

Sprawdziłem, które etapy budowy rzeczywiście podrożały najbardziej, gdzie ceny się uspokoiły i co to oznacza dla osób planujących budowę domu w najbliższych latach.

Według danych publikowanych przez Sekocenbud w kwartalnych biuletynach BCR, budowa metra kwadratowego domu jednorodzinnego, do stanu zbliżonego do deweloperskiego, w IV kwartale 2020 r. kosztowała średnio 3861 zł netto. Pięć lat później, w IV kwartale 2025 r. to już wydatek rzędu 5792 zł netto. To wzrost niemal o 50 proc., przy czym kluczowe znaczenie ma fakt, że większość tego wzrostu skumulowała się w latach 2021-2022.

Dla inwestorów planujących budowę domu to ważny sygnał: rynek budownictwa jednorodzinnego ma już za sobą fazę gwałtownych, trudnych do przewidzenia zmian.

Omawiając dane z lat 2020-2025, nie sposób pominąć kontekstu inflacyjnego. Okres ten obejmuje zarówno czas umiarkowanej inflacji, jak i jej wyraźne przyspieszenie w latach 2021-2022. Wysoka dynamika cen energii, towarów i usług w gospodarce znalazła naturalne odzwierciedlenie także w budownictwie - szczególnie w kosztach materiałów oraz pracy. Okazuje się, że w analizowanym okresie inflacja wyniosła około 46% - do obliczeń wykorzystałem dane GUS.

Jeżeli więc skorygujemy wzrost kosztów budowy o inflację, to od końca 2020 roku do końca 2025 roku otrzymamy realny wzrost średnio około 4-5 proc.

Co istotne, wzrost kosztów budowy nie był jedynie odbiciem inflacji. W wielu kategoriach, zwłaszcza konstrukcyjnych, dynamika wzrostów była wyższa niż średnia inflacja. To wskazuje na dodatkowe czynniki: ograniczoną podaż wykonawców, dużą liczbę rozpoczętych inwestycji i presję na rynku pracy.

Z kolei w latach 2023-2025, wraz z wyraźnym spadkiem inflacji, tempo wzrostu kosztów budowy również zaczęło hamować. Dane z ostatnich dwóch lat pokazują raczej stabilny trend wzrostowy, wyraźnie powiązany z wysokością inflacji, a nie powtórkę wcześniejszych skoków. To ważna zmiana - z punktu widzenia inwestorów planujących inwestycję jest równie istotna jak sam poziom cen.

Żeby lepiej prześledzić zmiany cen i ich wpływ na koszt budowy domu, przyjrzyjmy się, jak kształtowały się wydatki na realizację przeciętnego domu jednorodzinnego o powierzchni 100 mkw. To metraż, który według danych Extradom.pl w ostatnich latach cieszy się wśród Polaków największą popularnością. Ważne: ze względu na indywidualne możliwości korzystania z ulg i odliczeń, wszystkie prezentowane kwoty podaję w wartościach netto.

Największy wpływ na wzrost całkowitego kosztu budowy miały konstrukcje i elementy budowlane. Ich koszt wzrósł z około 313 tys. zł w 2020 r. do 486 tys. zł w 2025 r. - o ponad 55 proc. Ich udział w całkowitym budżecie inwestycji rósł systematycznie.

Najdroższym i najszybciej drożejącym etapem budowy pozostaje stan surowy otwarty. W ciągu pięciu lat jego koszt zwiększył się z 127 tys. zł do ponad 202 tys. zł. To właśnie na tym etapie kumulują się najważniejsze czynniki kosztowe, czyli ceny materiałów konstrukcyjnych, energii, robocizna oraz dostępność ekip budowlanych.

Systematycznie rosły też koszty wykończenia wewnętrznego. Z około 111 tys. zł na początku analizowanego okresu do ponad 169 tys. zł w 2025 r. To etap szczególnie wrażliwy na wzrost kosztów pracy, a jednocześnie taki, w którym w ostatnich latach wyraźnie zwiększyły się oczekiwania inwestorów co do jakości i zakresu prac.

Na tle konstrukcji znacznie stabilniej zachowywały się instalacje i urządzenia techniczne. Ich koszt w przykładowym domu wzrósł z 74 tys. zł do ok. 93 tys. zł, czyli o około 26 proc. w pięć lat. W efekcie ich udział w całkowitym koszcie budowy stopniowo malał.

To dobra wiadomość dla inwestorów. Oznacza bowiem, że nowoczesne rozwiązania techniczne nie są dziś głównym źródłem ryzyka kosztowego. Co więcej, w 2025 r. koszt instalacji centralnego ogrzewania był niższy niż rok wcześniej - to jedyny i wyraźny spadek w całej tabeli - o około 12 proc.

Analiza danych ujawnia też kilka mniej oczywistych, ale równie ciekawych zjawisk.

· Stan surowy "uciekł" wszystkim innym etapom i nie widać sygnałów, by miał oddać pozycję lidera wzrostów.

· Wykończenie wewnętrzne coraz szybciej dogania konstrukcję. To pokazuje, że z biegiem czasu standard i oczekiwania użytkowników stają się istotnym czynnikiem kosztowym.

· W 2025 roku instalacja c.o. potaniała rok do roku, co może świadczyć o większej konkurencji i standaryzacji rozwiązań.

· Technika wentylacyjna odnotowała wyraźny skok w 2022 roku, później koszty się ustabilizowały.

· Elektryka drożeje spokojnie, bez żadnych korekt, co czyni ją jednym z najbardziej przewidywalnych elementów budżetu.

To pokazuje, że rynek nie jest jednorodny, a różne segmenty reagują na zmiany gospodarcze w odmienny sposób.

Dzisiejsze warunki sprzyjają racjonalnemu planowaniu inwestycji znacznie bardziej niż jeszcze kilka lat temu. Koszty są dość wysokie, ale przewidywalne, a dzięki zauważalnej stagnacji w budownictwie wielorodzinnym rynek wykonawców jest bardziej zrównoważony.

Coraz większą rolę odgrywa etap projektowy. Prosta bryła, racjonalna powierzchnia i funkcjonalny układ pozwalają dziś znacznie lepiej kontrolować budżet niż próby oszczędzania na etapie realizacji.

Istotne jest też to, że warunki finansowania są dziś lepsze niż w okresie największej niepewności. Stabilniejsze ceny i większa przewidywalność kosztów oraz niższe stopy procentowe poprawiają komfort inwestorów i banków.

Nie bez znaczenia pozostaje również dynamiczny rozwój jednorodzinnego budownictwa prefabrykowanego. Krótszy czas realizacji, łatwiejsza kontrola kosztów oraz większa przewidywalność całego procesu sprawiają, że ten segment rynku zyskuje z roku na rok na popularności wśród inwestorów. Dodatkowo, wraz z poszerzającą się ofertą producentów, rośnie zarówno wybór dostępnych rozwiązań, jak i konkurencja cenowa.

Jednym z kluczowych czynników wpływających na decyzje inwestorów w 2026 r. będą plany ogólne gmin. Każda gmina ma obowiązek uchwalenia tego dokumentu planistycznego do 30 czerwca 2026 r. Plan ogólny będzie stanowił m.in. podstawę do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli samorząd nie zdąży z jego uchwaleniem w ustawowym terminie, uzyskanie decyzji WZ może stać się niemożliwe.

Problem polega na tym, że tempo prac nad planami ogólnymi jest na razie bardzo niskie - do połowy stycznia 2026 r. dokument ten uchwaliło zaledwie kilkanaście gmin, co rodzi poważne wątpliwości co do gotowości samorządów na nadchodzące zmiany.

Co prawda w przestrzeni publicznej pojawiają się informacje o możliwym wydłużeniu terminu do 31 sierpnia 2026 r., jednak nawet w takim scenariuszu inwestorzy muszą brać pod uwagę fakt, że decyzje o warunkach zabudowy muszą się jeszcze uprawomocnić. Dlatego osoby planujące budowę domu powinny rozpocząć działania możliwie jak najszybciej.

Moim zdaniem w najbliższych latach rynek budowlany pozostanie stabilny. W 2026 r. można spodziewać się wzrostu kosztów budowy na średnim poziomie 3-4 proc., w 2027 r. będzie to kolejne 2-3 proc.

Oznaczałoby to, że 610-620 tys. zł, wystarczy na budowę 100 m² domu w perspektywie dwóch lat, choć oczywiście możliwe są większe regionalne wahania cen.

Przyjęty scenariusz zakłada utrzymanie umiarkowanej inflacji, umiarkowane tempo wzrostu płac w budownictwie i brak skoku cen energii.

Wniosek? Budowa domu w Polsce jest dziś droższa niż pięć lat temu, ale jednocześnie bardziej przewidywalna, spokojniejsza i łatwiejsza do zaplanowania. Najtrudniejsza i najboleśniejsza dla naszych portfeli faza wzrostów kosztów przypadła na lata 2021-2022.

Dla inwestorów to dobry moment, by podejmować decyzje bez presji i w oparciu o chłodną kalkulację. Zwłaszcza że przed nami już niekoniecznie cenowa, ale wciąż rewolucja - tym razem związana ze wspomnianymi planami ogólnymi.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl