Umowa dożywocia - czym się charakteryzuje? Kiedy można podpisać?

Umowa o dożywocie to rodzaj umowy cywilnoprawnej regulowanej przez Kodeks cywilny. Podpisując ją, właściciel danej nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę. Nabywca zaś w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub/i bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie. W chwili zawarcia umowy zbywca nieruchomości staję się dożywotnikiem, a nabywca zobowiązanym z umowy.

Podstawową funkcją umowy o dożywocie jest funkcja alimentacyjna. Umowa może z kolei dotyczyć każdej nieruchomości: gruntowej, lokalnej, gospodarstwa rolnego, udziału we współwłasności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego lub udziału w nim. 

Umowa dożywocia musi być sporządzona i zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Najistotniejsze elementy, które powinny się w niej znaleźć to natomiast przeniesienie prawa własności nieruchomości oraz określenie zobowiązań nabywcy wobec dożywotnika. Kiedy przechodzi własność w umowie dożywocia? Zgodnie z powyższym, własność nieruchomości przechodzi na nabywcę w momencie podpisania umowy.

W umowie należy również zawrzeć:

• dane obu stron (PESEL, miejsce zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego itd.),
• przedmiot umowy,
• data, w której przedmiot zostanie przekazany nabywcy.

Jakie dokumenty należy dołączyć do umowy dożywocia? W zależności od rodzaju nieruchomości do umowy konieczne może okazać się dołączenie:

• dokumentów potwierdzających nabycie nieruchomości,
• numeru księgi wieczystej,
• zaświadczenia o braku zaległości w opłatach za nieruchomość,
• wypisu z rejestru gruntów,
• wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• wyrysu z mapy ewidencyjnej. 

Zbywcą nieruchomości może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna, ze względu na obowiązek dożywotniego utrzymania. Nabywcą zaś może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Ponadto prawo dożywocia może także przysługiwać kilku osobom, np. małżonkom.

Najczęściej umowa dożywocia zawierana jest z członkami rodziny. W rzeczywistości jednak nie ma takiego obowiązku i może być ona zawarta nawet z obcą osobą.

Tak, jak zostało to wspomniane, umowa o dożywocie, musi być podpisana w obecności notariusza. Jej koszt natomiast, zależny będzie od wartości danej nieruchomości i podlegać będzie on taksie notarialnej, której wysokość jest ściśle określona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Dodatkowo do kosztów należy doliczyć opłatę sądową w wysokości 200 zł od wniosku o wpis do księgi wieczystej prawa własności. Jeżeli w księdze ma znajdować się informacja o prawie dożywocia zbywcy nieruchomości, wówczas należy uiścić opłatę sądową w wysokości 150 zł od wniosku o wpis praw osobistych. 

Opłatom podlegać będzie także sporządzenie wypisów aktu notarialnego. Ponadto umowa dożywocia jest umową cywilnoprawną, a więc obowiązuje ją podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości.

W umowie dożywocia przede wszystkim powinny zostać jasno określone zasady dożywotniego utrzymania zbywcy nieruchomości. Jeżeli prawa i obowiązki nie zostały jasno wyszczególnione w umowie, wówczas będą one wynikać z zapisów Kodeksu cywilnego.

Stosownie do jego treści nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu pożywienie, ubrania, mieszkanie, światło, opał, pomoc i pielęgnację w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. 

Ze względu na to, że dożywocie to prawo majątkowe osobiste, jest ono niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu. Oznacza to, że na skutek śmierci dożywotnika umowa wygasa, a dożywotnik nie może przenieść prawa na inną osobę. 

Rozwiązanie umowy dożywocia ma miejsce bardzo rzadko, a prawo do tego ma tylko i wyłącznie sąd. Co więcej, do takiego orzeczenia muszą wystąpić solidne przesłanki. Warto wiedzieć, że sam konflikt między dożywotnikiem a nabywcą nie jest powodem do rozwiązania umowy dożywocia.

Jeżeli między stronami umowy wytworzą się stosunki, które powodują, że nie mogą oni pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności (konflikt), lub nabywca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, sąd na żądanie jednej z osób, może zmienić niektóre uprawnienia. Najczęściej zmianom ulega forma umowy, która zamienia dożywotnie utrzymanie na dożywotnią rentę dla dożywotnika. 

Umowa dożywocia w przeciwieństwie do umowy darowizny jest umową odpłatą. W związku z tym nieruchomość, będąca przedmiotem umowy, nie zostanie wliczona do spadku. Wobec tego nabywca nieruchomości po śmierci dożywotnika nie ma obowiązku zapłaty zachowku na rzecz jego spadkobierców.

Główną korzyścią wynikającą z umowy dożywocia jest przede wszystkim możliwość zapewniania spokojnej starości osobom starszym. Z racji tego, że umowa obejmuje dożywotnie utrzymanie, w szczególności korzystna będzie dla osób, które nie mają wystarczających środków finansowych na samodzielne utrzymanie.

Nabywca nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie uzyskuje zaś nieruchomość. Nie musi on więc zaciągać żadnych zobowiązań kredytowych na wiele lat. Po podpisaniu umowy natychmiastowo zyskuje on prawo własności do nieruchomości. 

Wadą umowy o dożywocie jest natomiast konieczność poniesienia kosztów związanych ze sporządzeniem i podpisaniem umowy u notariusza. Umowa podlega również opodatkowaniu w wysokości 2 proc. od wartości rynkowej nieruchomości. Ponadto jest ona trudna do rozwiązania i zawierana jest długoterminowo, dlatego trzeba liczyć się z możliwością wystąpienia konfliktów między stronami umowy.