Trwa ładowanie...

Notowania

Przejdź na
rynek mieszkaniowy
29.04.2014 16:30

Dodatkowe emerytury? Rząd zatwierdził ważne zmiany

Zgodnie z projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, bank będzie wypłacał klientowi dożywotnią rentę. Oto spodziewane skutki.

Podziel się
Dodaj komentarz
(PAP/Radek Pietruszka)

Rząd przyjął projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, autorstwa resortu finansów. Zgodnie z nim bank będzie wypłacał klientowi świadczenie pieniężne, zabezpieczone hipoteką ustanowioną m.in. na domu lub mieszkaniu. Emerytury Polaków w perspektywie kolejnych lat nie będą należały do wysokich, odwrócony kredyt hipoteczny pozwoli seniorom zwiększyć bieżące dochody - oceniają eksperci. Według wstępnych szacunków, wysokość miesięcznych świadczeń mogą sięgać 1200 złotych.

Według projektu kredyt ten ma być oferowany osobom starszym. Regulacja nie narzuca jednak limitu wieku. _ Pozwoli to tym osobom uzyskać dodatkowe środki finansowe na bieżące potrzeby, m.in. konsumpcję, świadczenia medyczne, które będą czerpane z kapitału zakumulowanego w nieruchomości _ - podkreślono we wtorkowym komunikacie Centrum Informacyjnego Rządu.

Zgodnie z przyszłą ustawą bank będzie wypłacał klientowi przez określony czas lub jednorazowo wyplaci świadczenie pieniężne, zabezpieczone hipoteką ustanowioną na domu lub mieszkaniu albo prawie do nieruchomości.

Spadkobiercy będą mogli spłacić kredyt i zachować prawa do nieruchomości. _ Jeżeli się na to nie zdecydują, będą mieli obowiązek przeniesienia prawa do nieruchomości na kredytodawcę. Spadkobiercom będzie przekazywana kwota stanowiąca różnicę pomiędzy wartością roszczenia banku, a wartością nieruchomości (w przypadku, gdy ta różnica jest dodatnia) _ - wyjaśniono.

_ Roszczenie o zwrot odwróconego kredytu - wraz z odsetkami i innymi kosztami - będzie wymagalne po 12 miesiącach od dnia śmierci kredytobiorcy. Dzięki temu spadkobiercy będą mogli nie tylko dopełnić formalności spadkowych, ale także mieć możliwość spłaty kredytu i zachowania prawa do lokalu. Kredyt można będzie spłacić wcześniej i nie ponosić kosztów naliczanych odsetek _ - dodano.

Umowy odwróconego kredytu hipotecznego mają być zawierane z osobami starszymi przez banki, oddziały banków zagranicznych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną. Instytucje te podlegają nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego lub organom nadzorczym w macierzystych państwach członkowskich UE. To - zdaniem CIR - zapewni wysoki poziom ochrony beneficjentów, korzystających z takich usług.

Odwrócony kredyt hipoteczny będzie się zasadniczo różnił od dożywotniego świadczenia pieniężnego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (potocznie zwane rentą dożywotnią), które oferują różnego rodzaju fundusze.

Największym plusem odwróconej hipoteki będzie to, że taka decyzja nie będzie nieodwracalna, jak w przypadku renty dożywotniej.

##Podstawowe różnice między rentą dożywotnią a odwróconym kredytem hipotecznym
Dożywotnie świadczenie pieniężne w zamian za przeniesienie własności nieruchomości Odwrócony kredyt hipoteczny
Tabelę przygotowała KNF 31.10.2013 roku. Od tego czasu nie nastąpiły istotne zmiany w projekcie. Dziś Rada Ministrów zaakceptowała dokument bez zmian.
Świadczeniodawca Podmiot prowadzący działalność gospodarczą, nazywający się np. funduszem hipotecznym. Bank, instytucja kredytowa, oddział banku zagranicznego, instytucja kredytowa prowadząca działalność transgraniczną.
Własność nieruchomości Świadczeniobiorca zbywa własność nieruchomości z jednoczesnym ustanowieniem prawa dożywotniego. Świadczeniobiorca do swojej śmierci pozostaje właścicielem/wieczystym użytkownikiem nieruchomości i w niej zamieszkuje. Na rzecz banku ustanawiana jest hipoteka na nieruchomości lub określonym prawie do tej nieruchomości.
Zobowiązanie świadczeniodawcy Wypłata periodycznego świadczenia dożywotnio (do śmierci świadczeniobiorcy). Wypłata periodycznego świadczenia do wysokości kwoty udzielonego kredytu (lub jednorazowo całej kwoty kredytu).
Sytuacja spadkobierców świadczeniobiorcy Nieruchomość staje się własnością świadczeniodawcy, spadkobiercy świadczeniobiorcy nie mają do niej żadnych praw. Istnieje możliwość spłaty wypłaconej kwoty kredytu przez spadkobierców i zachowania przez nich prawa własności nieruchomości. W przypadku braku spłaty zobowiązania instytucja kredytująca pokrywa wartość zobowiązania konsumenta, a różnicę wynikającą z wartości nieruchomości i zobowiązania przekazuje spadkobiercom.
Mechanizmy zabezpieczające interesy świadczeniobiorcy na wypadek zaprzestania wypłacania świadczeń Projekt rządowy przewiduje bardzo uproszczone wymogi finansowe wobec funduszu hipotecznego zabezpieczające przed niewypłacalnością, zasadnicze zabezpieczenia mają charakter cywilnoprawny, wymagać będą przeprowadzenia postępowania upadłościowego lub cywilnego (w ograniczonym zakresie) i ewentualnie egzekucji komorniczej. Banki podlegają rozbudowanemu systemowi wymogów finansowych mających gwarantować ich wypłacalność. Niezależnie od tego funkcjonują zabezpieczenia cywilnoprawne. Dyskutowana jest kwestia objęcia świadczeń z zakresu odwróconego kredytu hipotecznego gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG).
Wymogi finansowe wobec świadczeniodawcy Projekt rządowy przewiduje bardzo uproszczone wymogi finansowe wobec funduszu hipotecznego zabezpieczające przed niewypłacalnością, ograniczające się do niskiego wymogu kapitałowego oraz obowiązku bieżącego utrzymywania pewnych środków na wypłaty świadczeń w najbliższych okresach. Banki podlegają rozbudowanemu systemowi wymogów finansowych mających gwarantować ich wypłacalność, obejmujące między innymi adekwatność kapitałową oraz szereg wymogów jakościowych.
Publiczne gwarancje finansowe wypłat świadczeń Zobowiązania świadczeniodawców nie są objęte państwowymi gwarancjami, projekt rządowy nie przewiduje żadnych rozwiązań w tym zakresie. Depozyty gromadzone w bankach są objęte gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG). Dyskutowana jest kwestia objęcia świadczeń z zakresu odwróconego kredytu hipotecznego gwarancjami BFG.
Nadzór Zgodnie z projektem założeń do ustawy, podmioty oferujące rentę dożywotnią będą musiały uzyskać zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego, ale aktualny projekt nie przewiduje dla KNF instrumentów efektywnego bieżącego nadzoru, takich jak np. przeprowadzanie inspekcji, obowiązek przekazywania do nadzoru kwartalnych sprawozdań, czy zatwierdzanie kandydatów na prezesa i członka zarządu. Nadzór ostrożnościowy Komisji Nadzoru Finansowego, przewidujący szereg uprawnień kontrolno-nadzorczych, w szczególności możliwość przeprowadzania inspekcji, rozbudowaną sprawozdawczość banków do KNF, zatwierdzanie kandydatów na prezesa i członka zarządu.
Kontrola struktury własnościowej Zgodnie z aktualnym projektem założeń do ustawy, po uzyskaniu zezwolenia właściciel funduszu hipotecznego może go sprzedać w dowolnej chwili dowolnej osobie bez zgody KNF. Właściciel banku może przekazać kontrolę nad bankiem innemu podmiotowi tylko po zbadaniu przez KNF, że nowy właściciel daje rękojmię prowadzenia spraw banku w sposób zabezpieczający ostrożne i stabilne zarządzanie bankiem.

Projekt zakłada, że odwrócony kredyt hipoteczny ma być udzielany w walucie, w której beneficjent otrzymuje większość dochodów. _ Takie rozwiązanie pozwoli uniknąć ryzyka walutowego _ - podkreślono.

By zabezpieczyć interesy klienta, bank będzie musiał przekazać mu formularz informacyjny o ofercie co najmniej siedem dni przed zawarciem umowy. Ma to być dodatkowe zabezpieczenie dla seniora, żeby ten mógł się zastanowić, czy umowa mu odpowiada.

_ Podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego będzie rynkowa wartość nieruchomości. Przed zawarciem umowy rzeczoznawca majątkowy oceni nieruchomość. Ustawa nie będzie przesądzać o tym, która ze stron będzie płacić za wycenę _ - czytamy w komunikacie. Kredytobiorca będzie do chwili swojej śmierci właścicielem, wieczystym użytkownikiem nieruchomości lub posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego ma być zawierana na piśmie. Powinny w niej znaleźć się m.in. informacje o rodzaju kredytu, jego wysokości, wartości nieruchomości, oprocentowaniu kredytu, a także terminy i wysokość wypłacanego świadczenia - jednorazowo czy w ratach.

Ponadto w umowie muszą być określone obowiązki kredytobiorcy związane z nieruchomością, jak ubezpieczenie lokalu, należyta dbałość o nieruchomość, terminowe uiszczanie podatków czy opłat za czynsz. Powinny się tam również znaleźć informacje dotyczące m.in. prawa do przedterminowej spłaty kredytu, a także odstąpienia od umowy.

_ Kredytobiorca będzie mógł odstąpić od umowy z bankiem w ciągu 30 dni od dnia zawarcia umowy. Kredytobiorcy będą mogli spłacić odwrócony kredyt hipoteczny w całości lub w części (chodzi o spłatę wypłaconych kwot kredytu wraz z oprocentowaniem, prowizjami i innymi opłatami), a bank nie będzie mógł zastrzec prowizji z tytułu przedterminowej spłaty _ - czytamy w komunikacie CIR.

W projekcie określono też konsekwencje dla kredytobiorcy w przypadku niewywiązania się z obowiązków dotyczących utrzymania nieruchomości. Wówczas bank będzie mógł wyznaczyć termin, nie krótszy niż 60 dni, na usunięcie niedociągnięć.

Mechanizm odwróconej hipoteki polega na tym, że osoba mająca mieszkanie, dom lub działkę, będzie mogła podpisać umowę z bankiem, w której bank zobowiąże się np. do regularnych wypłat określonych kwot pieniężnych na rzecz właściciela. Ich wysokość trudno dziś oszacować, bo banki nie przygotowały jeszcze stosownych ofert.

Gdyby jednak posłużyć się modelem obowiązującym w Stanach Zjednoczonych, można przyjąć, że kobieta w wieku 65 lat przez 20 lat (wg GUS tyle średnio żyje) mogłaby otrzymywać dodatkowo kwotę od 400 do 800 zł miesięcznie, gdyby zobowiązała się oddać po śmierci prawdo do posiadanego mieszkania wartego 400 tys. zł. Gdyby rentierem był mężczyzna, mógłby liczyć przez ponad 15 lat na dodatkowe 600 - 1200 zł w domowym budżecie.

##Szacunkowa wysokość świadczenia
Wyszczególnienie Fundusze hipoteczne Odwrócony kredyt hipoteczny LtV 50 proc.* Odwrócony kredyt hipoteczny LtV 75 proc.* Odwrócony kredyt hipoteczny LtV 100 proc.*
* przy założeniu oprocentowania na poziomie 7% i stałej wartości nieruchomości, okres umowny równy dalszemu trwaniu życia w przypadku kobiety tzw. dalsze trwanie życia to niecałe 20 lat w przypadku mężczyzny tzw. dalsze trwanie życia to około 15,5 lat. LTV (z ang. loan to value) to wskaźnik określający wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia. Jest podstawowym wyznacznikiem przy ustalaniu wysokości oprocentowania. Im niższy współczynnik LTV tym korzystaniejsze oprocentowanie może zaproponować nam bank. W przypadku kredytów na cele mieszkaniowe, przy wysokim LTV (najczęściej ponad 80%) banki wymagają dodatkowego ubezpieczenia tzw. brakującego wkładu własnego.
Kobieta 65 lat, mieszkanie 400 tys. zł 500 zł - 800 zł 400 zł 600 zł 800 zł
Mężczyzna 65 lat, mieszkanie 400 tys. zł 700 zł - 1000zł 600 zł 900 zł 1 200 zł

_ - Niewątpliwie taka regulacja jest potrzebna zarówno ze względów społecznych, jak i ekonomicznych. Jesteśmy jednym z nielicznych krajów w Europie, gdzie większość mieszkań i domów ma status własnościowy. Po drugie w naszym kraju jest duże zapotrzebowanie na mieszkania, szczególnie o dobrym standardzie _ - podkreśla prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz.

Jak mówił, emerytury Polaków w perspektywie kolejnych lat nie będą należały do wysokich, co wynika z dyskusji o systemie emerytalnym. _ Odwrócony kredyt hipoteczny pozwoli seniorom zwiększyć ich bieżące dochody _ - podkreślił.

Prezes ZBP zwrócił uwagę, że według projektu tego rodzaju usługi będą objęte nadzorem KNF. _ Kredyty będą udzielane przez podmioty, które muszą się wykazać odpowiednim poziomem profesjonalizmu, wyposażeniem kapitałowym oraz stabilnością finansową _ - wskazał. Pietraszkiewicz zauważył, że odwrócone kredyty będą często bazować na dorobku całego życia Polaków. _ Muszą więc być usługami pewnymi, gwarantowanymi przez banki _ - podkreślił.

Szef ZBP nie przewiduje jednak dużego zainteresowania takimi kredytami, zaraz po wejściu ustawy w życie. Choć - jak podkreślił - osoby, przed którymi jest nieodległa perspektywa przejścia na emeryturę, wykazują zainteresowanie takimi kredytami. _ Po dwóch, trzech latach od wejścia w życie ustawy będzie można powiedzieć, jakie są perspektywy rozwoju takiego produktu. W innych krajach europejskich zwykle kilka procent seniorów korzysta z takiego kredytu _ - powiedział.

Pietraszkiewicz uważa, że _ kredyty te będą z pewnością atrakcyjne głównie w tych miastach, w których utrzymują się stosunkowo wysokie ceny nieruchomości, oraz które mają dobre perspektywy rozwoju i ocenę ratingową _.

Również zdaniem analityka Home Broker, eksperta rynku nieruchomości Marcina Krasonia, odwrócony kredyt hipoteczny to jeden z najbardziej oczekiwanych produktów na rynku finansowym. _ Ma on umożliwić seniorowi posiadającemu mieszkanie uwolnienie kapitału w nim zamrożonego. Właściciel nieruchomości otrzyma pieniądze w zamian za to, że po jego śmierci bank przejmie mieszkanie, chyba że spadkobiercy zdecydują się je wykupić _ - przekonuje.

Krasoń zwraca uwagę, że nie ma obawy, iż jeśli do śmierci kredytobiorcy dojdzie relatywnie szybko, to bank przejmie mieszkanie za bezcen. Po śmierci klienta bank będzie miał bowiem obowiązek wycenienia nieruchomości i oddania spadkobiercom ewentualnej różnicy.

_ - Choć odwrócona hipoteka ma być produktem przeznaczonym dla seniorów, to projekt nie precyzuje minimalnego wieku osób, które mogą z niej skorzystać. Mówi jedynie, że kredytobiorcą może zostać osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego. Prawdopodobnie więc to banki konstruując ofertę, będą mogły zdecydować, jakich chcą mieć klientów _ - zauważa analityk Home Broker.

Projekt - jak wskazuje Krasoń - wyznacza obowiązki, które musi spełnić kredytobiorca. Chodzi o zabezpieczenie interesów banku. _ Jeśli ten wyrazi taką potrzebę, to korzystający z odwróconej hipoteki musi na swój koszt ubezpieczyć mieszkanie od zdarzeń losowych, a do tego bezwarunkowo utrzymywać je w dobrym stanie, dokonywać bieżących napraw i remontów, a także uiszczać podatki i inne obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z nieruchomości _ - podkreśla.

Czytaj więcej w Money.pl
Eksperci oceniają: kredyty nie będą tańsze Poprawiające się dane polskiej gospodarki powinny sprzyjać wzrostowi udzielanych przez banki kredytów.
Mieszkania z dopłatą. Sprawdź, gdzie i jak szukać Należy brać pod uwagę, że pieniędzy na dopłaty nie wystarczy do końca roku - ostrzegają eksperci.
Tagi: rynek mieszkaniowy, hipoteka odwrócona, wiadomości, wiadmomości, kraj, gospodarka, prawo, najważniejsze, gospodarka polska, wiadmości, czołówki, nieruchomości
Źródło:
money.pl
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz