Zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi jest w tym roku ogromne. Od stycznia do kwietnia udzielono ich na kwotę 27,2 mld zł, czyli o około 9 proc. więcej niż przed rokiem - wynika z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK). Zwiększonemu popytowi sprzyja atrakcyjna oferta.
- Średnie oprocentowanie kredytów w marcu było na poziomie 4,33 proc. To jeden z najniższych poziomów w historii. Taniej było tylko od kwietnia do czerwca 2015 roku - zauważa Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera. Przypomina, że minęły trzy lata odkąd NBP obniżył stopy procentowe do rekordowo niskiego poziomu. Dzięki temu kredyty hipoteczne pozostają tanie i dość łatwo dostępne.
Taki stan nie będzie jednak trwał wiecznie. Już od dłuższego czasu mówi się o podwyżkach stóp procentowych przez NBP. Nie brakuje głosów sugerujących, że do pierwszej mogłoby dojść w przyszłym roku.
Przed wzrostem stóp procentowych ostrzegał już w 2017 roku Zbigniew Jagiełło. Prezes PKO BP podkreślał, że jeżeli stopy wzrosną nawet nieznacznie, będzie to duże wyzwanie społeczne dla milionów klientów banków i związanych z nimi rodzin.
Prezes PKO BP dał przykład średniego oprocentowania kredytu hipotecznego w złotych w Polsce, zakładając WIBOR w wysokości 1,7 proc. i marżę w wysokości 2,3 proc., co daje 4 proc. dla raty odsetkowej. Jego zdaniem nieznaczny - z punktu widzenia historii - wzrost stóp procentowych do 3,5 proc. spowodowałby wzrost rat odsetkowych do około 6 proc. Wówczas, z punktu widzenia zwykłego posiadacza kredytu hipotecznego, koszt odsetkowy wzrósłby aż o połowę.
Jeśli spełniłyby się czarne scenariusze i w stosunkowo szybkim tempie stopy procentowe w Polsce wzrosłyby do poziomów sprzed lat, oznaczałoby to powtórkę z problemów frankowiczów, choć oczywiście w mniejszej skali i trochę na innej zasadzie (rośnie sama rata, bez wpływu na wartość nieruchomości).
Opcją kredyty ze stałym oprocentowaniem
Banki świadome zbliżających się podwyżek od dłuższego czasu zastanawiały się nad wprowadzeniem do swojej oferty kredytów, które eliminowałyby ryzyko zmiany stóp procentowych. Do tej pory, nawet jeśli pojedyncze banki miały opcję ze stałym, niezmiennym oprocentowaniem, w praktyce była ona martwa.
Już jesienią 2016 roku Komitet Stabilności Finansowej uznał brak oferty na rynku na stałe oprocentowanie kredytów za główne ryzyko dla rozwoju systemu finansowego w Polsce. Później jednak dyskusja na ten temat ucichła.
Teraz temat wraca za sprawą ING Banku Śląskiego, który uruchomił sprzedaż kredytów hipotecznych, gdzie przez 5 lat obowiązuje stałe oprocentowanie, ustalone w umowie. Po tym czasie możliwa jest weryfikacja stawki, która będzie stosowana przez kolejne 5 lat. Klient ma możliwość przejścia na zmienne oprocentowanie, ale już bez możliwości powrotu do gwarantowanej stałej stawki.
- Oprocentowanie zmienne składa się ze stałej marży, którą mamy podaną w umowie kredytowej oraz stawki bazowej. Najczęściej jest nią WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Wartość WIBOR-u jest pośrednio uzależniona od wysokości stóp procentowych i ulega wahaniom w czasie spłaty kredytu. Tym samym zmienia się wysokość płaconej przez nas raty - tłumaczy Konrad Pluciński, ekspert Totalmoney.pl.
Podkreśla, że stałe oprocentowanie to doskonałe rozwiązanie w sytuacji, gdy spodziewamy się podwyżek stóp procentowych. A jest to nieuchronne.
- Daje nam swego rodzaju komfort i bezpieczeństwo. Mamy pewność, że nasze miesięczne zobowiązanie pozostanie na stałym poziomie, więc łatwiej możemy planować domowy budżet. Trudna do przewidzenia zmienność raty, to jeden z głównych problemów, który doskwiera frankowiczom, choć w ich przypadku jest spowodowany innym czynnikiem - komentuje Konrad Pluciński.
Gwarancja oprocentowania kosztuje
Obecnie stałe oprocentowanie kredytu w ofercie Banku ING wynosi 3,98 proc. lub 4,14 proc., w zależności od promocji. Od porównywalnej oferty ze zmiennym oprocentowaniem jest więc wyższe o 0,51 pkt proc. To koszt, jaki musi ponieść klient za gwarancję, że jego rata nie zmieni się przez kolejnych 5 lat.
Z wyliczeń Totalmoney.pl wynika, że miesięczna rata kredytu w opcji "Mieszkaj bez kompromisów - Łatwy start" w kwocie 280 tys. zł - na 30 lat, z wkładem własnym na poziomie 20 proc. i oprocentowaniem zmiennym na poziomie 3,47 proc. - wyniesie nas 1 253 zł. Rata analogicznego kredytu, ale z oprocentowaniem stałym na poziomie 3,98 proc. da 1 334 zł.
- Co miesiąc zapłacimy o 81 zł więcej, jednak mamy pewność, że nasza rata nie zmieni się przez 5 lat. Wystarczy, aby stawka bazowa wzrosła zaledwie o 0,5 pkt proc., aby oprocentowanie w obu wariantach było na takim samym poziome. Jeśli podwyżka stóp procentowych nastąpi szybko i będzie znaczna, to wybór oferty ze stałym oprocentowaniem może okazać się bardzo opłacalny - wskazuje Konrad Pluciński.
Ekspert wylicza, że gdy oprocentowanie zmienne wzrośnie o 1 pkt proc. do poziomu 4,47 proc., rata kredytu wyniesie 1 414 zł. W tym przypadku stałe oprocentowanie przyniesie nam co miesiąc około 80 zł oszczędności.
Na przykładzie oferty ING widać, że opłacalność wzięcia kredytu ze stałym oprocentowaniem jest tym większa im szybciej i mocniej wzrosną stopy procentowe ustalane przez NBP. Potencjalna skala takich podwyżek jest duża. Na przestrzeni ostatnich 5 lat główna stawka spadła o połowę. W maju 2013 roku wynosiła 3 proc. - przebitka to więc 1,5 proc. A niewiele wcześniej oprocentowanie w banku centralnym sięgało nawet 4,5 proc. W perspektywie wielu lat spłacania kredytu nie można wykluczać powrotu do takich poziomów.
źródło: opracowanie money.pl na podstawie danych NBP
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl