Najpopularniejszy w Polsce portal o finansach i biznesie
Państwowy gigant nieruchomości zawiódł inwestorów. To już 5 lat od debiutu na GPW

Państwowy gigant nieruchomości zawiódł inwestorów. To już 5 lat od debiutu na GPW

Centrum Warszawy biurowcami stoi. Część z nich należy do PHN Fot. STARNAWSKI SZYMON, PolskaPresse
Centrum Warszawy biurowcami stoi. Część z nich należy do PHN

Polski Holding Nieruchomości nie wykorzystał hossy. Od debiutu na giełdzie wycena państwowego giganta spadła o blisko 400 mln zł. Eksperci wytykają mu opóźnienia w realizowaniu inwestycji i spadające zyski. Sam PHN broni się, pokazując ambitne plany.

Dokładnie 5 lat temu na giełdzie w Warszawie debiutował PHN. To państwowy gigant, który posiada około 140 nieruchomości o wartości 2,5 mld zł. Wśród jego inwestycji, głównie w Warszawie, były lub są: biurowiec Foksal City (siedziba MSZ), Domaniewska Office Hub, PHN Tower czy Yacht Park w Gdyni.

W piątą rocznicę obecności na giełdzie inwestorzy i posiadacze akcji PHN nie mają jednak zbyt wielu powodów do zadowolenia. Choć na GPW od dwóch lat panuje hossa, jego notowania idą w dół. Co więcej, w trendzie spadkowym akcje utrzymują się od połowy 2014 roku.

Notowania akcji PHN od debiutu na giełdzie w lutym 2013 roku

Dokładnie 13 lutego 2013 cena akcji w debiucie PHN wynosiła 22 zł. Dawało to wycenę całego biznesu na poziomie ponad 1 mld zł. Teraz można je kupić na giełdzie po niecałe 14 zł za sztukę, co oznacza spadek wartości spółki o prawie 400 mln zł (o 38 proc.), do poziomu 655 mln zł.

Systematycznie tracące na wartości, akcje PHN nie są dobrą informacją dla kasy państwa. Oznacza to jej wyraźne uszczuplenie. W ciągu tych 5 lat pakiet 70 proc. udziałów Skarbu Państwa stracił na wartości ponad 260 mln zł.

Czytaj także: Prywatyzacja Ciechu. Wszyscy zatrzymani usłyszeli zarzuty

PHN na przestrzeni tych 5 lat okazuje się najgorszą państwową spółką na giełdzie, choć nie jedyną, której akcje są na minusie. W tym czasie słabo prezentowała się też energetyka, a także KGHM i PKP Cargo.

Akcje spółek Skarbu Państwa na przestrzeni ostatnich 5 lat
spółkaceny akcji
udział Skarbu Państwawartość rynkowa akcji należących do państwa (zł)
|spółkaceny akcji
udział Skarbu Państwawartość rynkowa akcji należących do państwa (zł)
PHN -38% 69,89% 0,45 mld | Grupa Azoty +17% 33,00% 2,06 mld
KGHM -33% 31,79% 6,66 mld | PGNiG +31% 71,88% 26,2 mld
PKP Cargo -31% 33,01% 0,86 mld | PKO BP +31% 29,43% 16,0 mld
Tauron -30% 30,06% 1,48 mld | GPW +34% 35,00% 0,66 mld
PGE -23% 57,39% 11,8 mld | PZU +55% 34,19% 13,1 mld
ENEA -23% 51,50% 2,36 mld | Lotos +76% 53,19% 5,65 mld
JSW +10% 55,17% 6,42 mld | PKN Orlen
+122% 27,52% 11,2 mld

Skąd brak zaufania inwestorów?

- Spadkowy trend wynika z kilku czynników. Po pierwsze generowane przez spółkę wyniki są mało satysfakcjonujące. Po drugie rozpoczęcie kluczowych projektów, jak np. obiektu biurowego PHN Tower przy rondzie ONZ w Warszawie przeciąga się w czasie. Projekt komunikowany był już w czasie debiutu spółki, a nadal nie udało się zabezpieczyć pozwolenia na budowę - komentuje Adrian Kyrcz, analityk Domu Maklerskiego BZ WBK.

- PHN ma dość stary portfel nieruchomości komercyjnych na wynajem, które nie trzymają wartości. Jest duża presja konkurencyjna ze strony nowych budynków biurowych. Firmy, szczególnie w Warszawie, stać, by opłacić czynsz za nowe, lepiej wyposażone biura. W wynikach PHN widać tę degradację. Dopiero akwizycje nowych budynków poprawiają statystyki - komentuje jeden z ekspertów rynku nieruchomości, który przez kilka lat przyglądał się poczynaniom spółki.

Czytaj także: Załamanie eksportu. Holendrzy i Czesi zmniejszyli zakupy w Polsce

Na poziomie zysków faktycznie ostatnie lata nie były dobre. Po tym jak w latach 2013-2014 spółka zarabiała "na czysto" około 100 mln zł rocznie, w 2015 wyniki spadły do 50, a w 2016 do 31 mln zł.

Pierwsze trzy kwartały ubiegłego roku też nie dają większych nadziei na odbicie. Zyski były niższe o połowę - wyniosły 22,2 mln zł wobec 44 mln zł w analogicznym okresie poprzedniego roku.

- To, że PHN dysponuje też starszymi nieruchomościami wiedzieli inwestorzy przed debiutem giełdowym. Zawiedzeni mogą być jednak realizacją planów inwestycyjnych kreślonych kilka lat temu. Nowe inwestycje idą bardzo wolno. W ciągu ostatnich 5 lat nie zrealizowano żadnej nowej spektakularnej inwestycji - komentuje jeden z ekspertów.

Adrian Kyrcz wskazuje, że spółka miała potencjał, aby skorzystać z bardzo dobrej koniunktury w sektorze mieszkaniowym, a wydaje się, że w pełni z niego nie skorzystała.

Jednocześnie jako główny sukces wymienia restrukturyzację, obejmującą obniżenie kosztów ogólnego zarządu, a także przebudowę portfela aktywów, w tym sprzedaż aktywów nie będących najważniejszymi nieruchomościami dla PHN.

PHN zadebiutował na giełdzie w 2013 roku

 

Przez ostatnie lata ceny akcji spółki spadały, co nie oznacza, że zła passa będzie trwała nadal.

- PHN jest jedną z najtańszych spółek nieruchomościowych notowanych na GPW, biorąc pod uwagę cenę do wartości księgowej. Uważam, że PHN dysponuje portfelem działek o wyjątkowych lokalizacjach. Realizacja projektów inwestycyjnych powinna więc wygenerować wartość dodaną dla akcjonariuszy - sugeruje analityk DM BZ WBK.

Spółka o pięciu latach na GPW

Sam PHN ostatnie lata postrzega dużo lepiej niż inwestorzy czy analitycy. W kontekście spadku cen akcji podkreśla fakt, że niemal 70 proc. udziałów należy do Skarbu Państwa, które nie są przeznaczone do obrotu, a kolejne około 27 proc. papierów jest w posiadaniu otwartych funduszy emerytalnych. Jedynie niespełna 3 proc. akcji jest w wolnym obrocie między mniejszymi inwestorami.

Przedstawiciele spółki podkreślają, że w analizowanym okresie widoczny był rozwój całej grupy. Zamiast na zyski, sugerują patrzeć na inne wskaźniki, mówiące o efektywności zarządzania - m.in. w obszarach: najmu, realizacji programu inwestycyjnego, wskaźników finansowych czy kontroli kosztów.

"W październiku 2017 roku PHN osiągnął najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej w swojej historii - 14,6 proc., co stanowi spadek o 43 proc. w porównaniu ze styczniem roku ubiegłego (25,7 proc.). Grupa Kapitałowa PHN o 6 proc. zwiększyła również posiadaną powierzchnię do 277 147 metrów kwadratowych. Wzrosła także ilość powierzchni w standardzie klasy A do 84 570 metrów kwadratowych" - czytamy w komentarzu zarządu.

Co z inwestycjami, na które narzekają eksperci? PHN wskazuje, że w ciągu 5 lat kupił dwie nieruchomości biurowe - budynek Andersia Business Centre (ABC) w Poznaniu oraz drugą fazę kompleksu biznesowego Alchemia w Gdańsku. Z kolei w okresie od stycznia 2016 do lutego 2018 pięć inwestycji otrzymało prawomocne pozwolenia na budowę. Z kolei do końca 2017 roku wybudowane zostało blisko 15 000 metrów kwadratowych powierzchni magazynowej w ramach I etapu projektu Hillwood & PHN Pruszków dla Cosentino i Westwing.

W zeszłym roku prowadzone były prace rozbiórkowe w dwóch lokalizacjach pod nowe inwestycje: PHN Tower - nowoczesny budynek biurowy klasy A przy ul. Świętokrzyskiej 36 oraz kompleks hotelowy Moxy i Residence Inn przy al. Wilanowskiej 372 w Warszawie. Pod koniec 2017 roku grupa rozpoczęła też prace budowlane dwóch inwestycji mieszkaniowych - luksusowego kompleksu apartamentów Yacht Park w Gdyni oraz pierwszego etapu osiedla mieszkaniowego VIS a VIS WOLA.

Jakie plany na przyszłość? Zgodnie z niedawno ogłoszoną strategią, do 2023 roku PHN planuje wprowadzić na rynek nieruchomości około 75 000 metrów kwadratowych powierzchni najmu brutto w Warszawie i blisko 60 000 metrów kwadratowych w miastach regionalnych.

Spółka ma także ambitne plany dotyczące budowy mieszkań. Do 2023 roku zamierza wprowadzić około 70 000 metrów kwadratowych powierzchni mieszkaniowej.

akcje, debiut, giełda, inwestowanie, nieruchomości, rocznica, phn
Money.pl
Czytaj także
Polecane galerie
Julek
2018-02-13 11:48
No ale kto tym zarządza :):):) Ja raczej Zarządowi bym się przyjrzał. Prezes do tego kompletnie się nie nadaje. Licencja i doświadczenie w prowadzeniu własnej działalności pośrednika to nie wszystko. Potrzebna jest głębsza wiedza i doświadczenie.
Fhu
2018-02-13 11:37
Czemu o Ciech nie piszecie
fnvd
2018-02-13 11:32
ile razy mam pisać??? PAŃSTWOWY może funkcjonować TYLKO jeśli ma monopol. Jeśli jest konkurencja to jest zawsze za słaby.
Pokaż wszystkie komentarze (64)