Państwowy gigant nieruchomości zawiódł inwestorów. To już 5 lat od debiutu na GPW

Polski Holding Nieruchomości nie wykorzystał hossy. Od debiutu na giełdzie wycena państwowego giganta spadła o blisko 400 mln zł. Eksperci wytykają mu opóźnienia w realizowaniu inwestycji i spadające zyski. Sam PHN broni się, pokazując ambitne plany.

Dokładnie 5 lat temu na giełdzie w Warszawie debiutował PHN. To państwowy gigant, który posiada około 140 nieruchomości o wartości 2,5 mld zł. Wśród jego inwestycji, głównie w Warszawie, były lub są: biurowiec Foksal City (siedziba MSZ), Domaniewska Office Hub, PHN Tower czy Yacht Park w Gdyni.

W piątą rocznicę obecności na giełdzie inwestorzy i posiadacze akcji PHN nie mają jednak zbyt wielu powodów do zadowolenia. Choć na GPW od dwóch lat panuje hossa, jego notowania idą w dół. Co więcej, w trendzie spadkowym akcje utrzymują się od połowy 2014 roku.

Notowania akcji PHN od debiutu na giełdzie w lutym 2013 roku

Dokładnie 13 lutego 2013 cena akcji w debiucie PHN wynosiła 22 zł. Dawało to wycenę całego biznesu na poziomie ponad 1 mld zł. Teraz można je kupić na giełdzie po niecałe 14 zł za sztukę, co oznacza spadek wartości spółki o prawie 400 mln zł (o 38 proc.), do poziomu 655 mln zł.

Systematycznie tracące na wartości, akcje PHN nie są dobrą informacją dla kasy państwa. Oznacza to jej wyraźne uszczuplenie. W ciągu tych 5 lat pakiet 70 proc. udziałów Skarbu Państwa stracił na wartości ponad 260 mln zł.

Czytaj także: Prywatyzacja Ciechu. Wszyscy zatrzymani usłyszeli zarzuty

PHN na przestrzeni tych 5 lat okazuje się najgorszą państwową spółką na giełdzie, choć nie jedyną, której akcje są na minusie. W tym czasie słabo prezentowała się też energetyka, a także KGHM i PKP Cargo.

| Akcje spółek Skarbu Państwa na przestrzeni ostatnich 5 lat | | | | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| spółka | ceny akcji | udział Skarbu Państwa | wartość rynkowa akcji należących do państwa (zł) | | | spółka | ceny akcji | udział Skarbu Państwa | wartość rynkowa akcji należących do państwa (zł) |
| PHN | -38% | 69,89% | 0,45 mld | | | Grupa Azoty | +17% | 33,00% | 2,06 mld |
| KGHM | -33% | 31,79% | 6,66 mld | | | PGNiG | +31% | 71,88% | 26,2 mld |
| PKP Cargo | -31% | 33,01% | 0,86 mld | | | PKO BP | +31% | 29,43% | 16,0 mld |
| Tauron | -30% | 30,06% | 1,48 mld | | | GPW | +34% | 35,00% | 0,66 mld |
| PGE | -23% | 57,39% | 11,8 mld | | | PZU | +55% | 34,19% | 13,1 mld |
| ENEA | -23% | 51,50% | 2,36 mld | | | Lotos | +76% | 53,19% | 5,65 mld |
| JSW | +10% | 55,17% | 6,42 mld | | | *PKN Orlen * | +122% | 27,52% | 11,2 mld |

- Spadkowy trend wynika z kilku czynników. Po pierwsze generowane przez spółkę wyniki są mało satysfakcjonujące. Po drugie rozpoczęcie kluczowych projektów, jak np. obiektu biurowego PHN Tower przy rondzie ONZ w Warszawie przeciąga się w czasie. Projekt komunikowany był już w czasie debiutu spółki, a nadal nie udało się zabezpieczyć pozwolenia na budowę - komentuje Adrian Kyrcz, analityk Domu Maklerskiego BZ WBK.

- PHN ma dość stary portfel nieruchomości komercyjnych na wynajem, które nie trzymają wartości. Jest duża presja konkurencyjna ze strony nowych budynków biurowych. Firmy, szczególnie w Warszawie, stać, by opłacić czynsz za nowe, lepiej wyposażone biura. W wynikach PHN widać tę degradację. Dopiero akwizycje nowych budynków poprawiają statystyki - komentuje jeden z ekspertów rynku nieruchomości, który przez kilka lat przyglądał się poczynaniom spółki.

Czytaj także: Załamanie eksportu. Holendrzy i Czesi zmniejszyli zakupy w Polsce

Na poziomie zysków faktycznie ostatnie lata nie były dobre. Po tym jak w latach 2013-2014 spółka zarabiała "na czysto" około 100 mln zł rocznie, w 2015 wyniki spadły do 50, a w 2016 do 31 mln zł.

Pierwsze trzy kwartały ubiegłego roku też nie dają większych nadziei na odbicie. Zyski były niższe o połowę - wyniosły 22,2 mln zł wobec 44 mln zł w analogicznym okresie poprzedniego roku.

- To, że PHN dysponuje też starszymi nieruchomościami wiedzieli inwestorzy przed debiutem giełdowym. Zawiedzeni mogą być jednak realizacją planów inwestycyjnych kreślonych kilka lat temu. Nowe inwestycje idą bardzo wolno. W ciągu ostatnich 5 lat nie zrealizowano żadnej nowej spektakularnej inwestycji - komentuje jeden z ekspertów.

Adrian Kyrcz wskazuje, że spółka miała potencjał, aby skorzystać z bardzo dobrej koniunktury w sektorze mieszkaniowym, a wydaje się, że w pełni z niego nie skorzystała.

Jednocześnie jako główny sukces wymienia restrukturyzację, obejmującą obniżenie kosztów ogólnego zarządu, a także przebudowę portfela aktywów, w tym sprzedaż aktywów nie będących najważniejszymi nieruchomościami dla PHN.

Przez ostatnie lata ceny akcji spółki spadały, co nie oznacza, że zła passa będzie trwała nadal.

- PHN jest jedną z najtańszych spółek nieruchomościowych notowanych na GPW, biorąc pod uwagę cenę do wartości księgowej. Uważam, że PHN dysponuje portfelem działek o wyjątkowych lokalizacjach. Realizacja projektów inwestycyjnych powinna więc wygenerować wartość dodaną dla akcjonariuszy - sugeruje analityk DM BZ WBK.

Sam PHN ostatnie lata postrzega dużo lepiej niż inwestorzy czy analitycy. W kontekście spadku cen akcji podkreśla fakt, że niemal 70 proc. udziałów należy do Skarbu Państwa, które nie są przeznaczone do obrotu, a kolejne około 27 proc. papierów jest w posiadaniu otwartych funduszy emerytalnych. Jedynie niespełna 3 proc. akcji jest w wolnym obrocie między mniejszymi inwestorami.

Przedstawiciele spółki podkreślają, że w analizowanym okresie widoczny był rozwój całej grupy. Zamiast na zyski, sugerują patrzeć na inne wskaźniki, mówiące o efektywności zarządzania - m.in. w obszarach: najmu, realizacji programu inwestycyjnego, wskaźników finansowych czy kontroli kosztów.

"W październiku 2017 roku PHN osiągnął najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej w swojej historii - 14,6 proc., co stanowi spadek o 43 proc. w porównaniu ze styczniem roku ubiegłego (25,7 proc.). Grupa Kapitałowa PHN o 6 proc. zwiększyła również posiadaną powierzchnię do 277 147 metrów kwadratowych. Wzrosła także ilość powierzchni w standardzie klasy A do 84 570 metrów kwadratowych" - czytamy w komentarzu zarządu.

Co z inwestycjami, na które narzekają eksperci? PHN wskazuje, że w ciągu 5 lat kupił dwie nieruchomości biurowe - budynek Andersia Business Centre (ABC) w Poznaniu oraz drugą fazę kompleksu biznesowego Alchemia w Gdańsku. Z kolei w okresie od stycznia 2016 do lutego 2018 pięć inwestycji otrzymało prawomocne pozwolenia na budowę. Z kolei do końca 2017 roku wybudowane zostało blisko 15 000 metrów kwadratowych powierzchni magazynowej w ramach I etapu projektu Hillwood & PHN Pruszków dla Cosentino i Westwing.

W zeszłym roku prowadzone były prace rozbiórkowe w dwóch lokalizacjach pod nowe inwestycje: PHN Tower - nowoczesny budynek biurowy klasy A przy ul. Świętokrzyskiej 36 oraz kompleks hotelowy Moxy i Residence Inn przy al. Wilanowskiej 372 w Warszawie. Pod koniec 2017 roku grupa rozpoczęła też prace budowlane dwóch inwestycji mieszkaniowych - luksusowego kompleksu apartamentów Yacht Park w Gdyni oraz pierwszego etapu osiedla mieszkaniowego VIS a VIS WOLA.

Jakie plany na przyszłość? Zgodnie z niedawno ogłoszoną strategią, do 2023 roku PHN planuje wprowadzić na rynek nieruchomości około 75 000 metrów kwadratowych powierzchni najmu brutto w Warszawie i blisko 60 000 metrów kwadratowych w miastach regionalnych.

Spółka ma także ambitne plany dotyczące budowy mieszkań. Do 2023 roku zamierza wprowadzić około 70 000 metrów kwadratowych powierzchni mieszkaniowej.