- Prowadziłem sprawę klientów, którym w ciągu 10 lat spółdzielnia mieszkaniowa naliczyła 30 tys. zł za dużo z tytułu ogrzania mieszkania. Spotkałem się też z koniecznością nadpłaty rzędu 14 tys. za jeden rok - mówi mec. Szczepan Barszczewski, radca prawny specjalizujący się w dochodzeniu nadpłat za ogrzewanie centralne.
Podobnych przykładów ma więcej. Opowiada o ludziach, którzy kupili 50-metrowe mieszkanie spółdzielcze. Nie przyszło im do głowy, by dowiedzieć się, ile wyniosą ich rachunki za ogrzewanie. Już pierwszej zimy okazało się się, że nawet 6 tys. zł.
Intencje były dobre, ale rezultatem są gigantyczne niedopłaty
O odszkodowaniach grzewczych kilka lat temu mało kto słyszał. Ludzie dostający rachunki, które już na pierwszy rzut oka wydawały się mocno zawyżone, z reguły ugrywali tylko tyle, że ich należność była rozkładana na raty – i rok po roku płacili. Wciąż panuje przekonanie - choć niezasadnie - że ze spółdzielnią mieszkaniową (bo to z reguły w ich lokalach dochodzi do zawyżonych opłat) nie da się wygrać. Faktem jest, że to trudne potyczki, ale niekoniecznie dlatego, że spółdzielnie są jakimiś szczególnymi przeciwnikami. Problem leży gdzie indziej: w udowodnieniu, że w sposób nieuzasadniony i błędny obliczono wysokość należności za dostarczone ciepło.
Jest kilka sposobów, za pomocą których można rozliczać wykorzystanie ciepła w budynkach wielorodzinnych. Należności można wyliczać na podstawie powierzchni mieszkania, kubatury (choć to rzadko). Od kilku lat bardzo popularne jest montowanie na grzejnikach podzielników, które są "podzielnikami kosztów energii".
_ Czy macie w mieszkaniach zamontowane podzielniki i dostajecie zawyżone rachunki? W jaki sposób spółdzielnia/wspólnota wyjaśniła gigantyczne niedopłaty? Piszcie do nas za pomocą formularza na dziejesie.wp.pl _
Podzielniki to niewielkie urządzenia, które umieszcza się na grzejniku. Służą do podziału kosztów ciepła pomiędzy wszystkich lokatorów budynku. Sama zasada jest więc jak najbardziej słuszna – ile ciepła wykorzystałeś, za tyle płacisz. Niestety, rzeczywistość zweryfikowała uczciwe założenia. W efekcie podzielniki stały się głównymi winowajcami zawyżonych kilkakrotnie rachunków.
Co poszło nie tak?
- Podzielniki nie mierzą energii ani żadnych jednostek (np. kilodżule czy kilowatogodziny). W specyfikacji tych urządzeń w ogóle nie ma wskazania, jakie jednostki mierzą. Aby w odpowiedni sposób wykorzystać informacje z podzielników, trzeba odpowiednio "zarządzać" informacjami. Tymczasem spółdzielnie robią to w sposób, który nie odzwierciedla rzeczywistego wykorzystania energii dla ogrzania mieszkania – wyjaśnia mec. Barszczewski.
Główny Urząd Miar potwierdza: podzielniki nie są przyrządami pomiarowymi, ale wyliczają jedynie pewne proporcje, o których więcej powiemy później.
Sekret tkwi w rozumieniu liczb
A z tym spółdzielnie nie zawsze sobie radzą. W rezultacie dochodzi do sytuacji, że tylko niewielka część mieszkańców bloków w ogóle odkręca zawory termostatyczne, a jednocześnie większość nie wykazuje zużycia ciepła przez grzejniki.
Skąd więc ci ludzie mają ciepło i w jaki sposób radzą sobie przy niskich temperaturach?
- Jeden z mieszkańców przez kilka lat płacił bardzo wysokie rachunki. Zrezygnowany, zaczął żyć jak niektórzy jego sąsiedzi, którzy nie byli już w stanie tyle wyłuskać - bali się odkręcać grzejniki, przez co w pomieszczeniach panowały temperatury około 15 stopni, a po domu chodzili w polarowych kurtkach i walonkach. Wiedząc, że spółdzielnia nie potrafi prawidłowo rozliczyć kosztów, zdecydowali się na taki sposób oszczędzania – mówi prawnik.
Pewną słabością wyliczania rachunków na podstawie podzielników jest to, że nie ma gwarancji, że znajdują się w każdym mieszkaniu. Istnieją więc bloki, w których część lokatorów zdecydowała się na podzielniki, a część ich nie ma (albo miała, lecz zdemontowała, by uchronić się przed opłatami). Jak bowiem rozliczyć sprawiedliwie energię, biorąc pod uwagę wskazania wszystkich podzielników, skoro nie wszyscy je mają i nie wszyscy wykazują zużycie?
Spółdzielnie uchwalają regulaminy rozliczania kosztów centralnego ogrzewania w bloku ustalając koszty stałe i zmienne. Dodajmy, że mają niewiele wspólnego z fakturami, które wystawia ciepłownia. Koszty stałe i zmienne to proporcje, według których następuje rozliczenie dla poszczególnych mieszkań. Zdaniem ekspertów, udział kosztów zmiennych nie powinien przekraczać 15 proc., tymczasem stosunek nierzadko wynosi 50:50, a nawet 30:70.
Koszty stałe to rozliczenie na podstawie powierzchni użytkowej mieszkania. Koszty zmienne natomiast przypadają do rozliczenia według wskazań podzielników. Jeżeli tylko część mieszkańców wykazuje zużycie, to zaledwie część lokatorów partycypuje w pokryciu kosztów zmiennych (które mogą wynosić połowę ogółu kosztów, ale nic też nie stoi na przeszkodzie, by proporcja kosztów zmiennych do stałych była jeszcze wyższa).
Czy ktoś odnosi korzyści z faktu istnienia podzielników? Tak. Ci mieszkańcy, którzy nie odkręcają grzejników, bo są ogrzewani ciepłem pochodzącym z innych mieszkań albo z pionów grzewczych czy ze świec łazienkowych nieopomiarowanych, którymi przepływa ciepła woda. Zwycięzcami są posiadacze mieszkań położonych w środku budynku, bo ciepła woda przepływa przez ich mieszkania za każdym razem, gdy ktoś na wyższych piętrach odkręca gorącą wodę i korzystają z otuliny mieszkań położonych na zewnątrz.
Ciepło przekazywane jest też przez ściany, więc jeśli ktoś zajmuje lokal położony obok innego, w którym z ogrzewania się korzysta, to tak naprawdę nie musi włączać termoobiegu u siebie.
- Żaden regulamin nie określa zasad korzystania z ciepła pochodzącego z pionów, ścian, sufitów – mówi mec. Barszczewski.
Jedni korzystają, inni płacą. I to niemałe pieniądze.
Buntownicy ukarani
Taka sytuacja jest, oczywiście, niepożądana i niektóre spółdzielnie próbują jakoś z tym procederem walczyć. Niekiedy stosują coś, co Szczepan Barszczewski nazywa "stawką sankcyjną".
- Zastosowanie tego niedopuszczalnego przez prawo sposobu służy ukaraniu mieszkańców, którzy nie chcą podzielników. Polega na tym, że spółdzielnia określa sposób ogrzania metra kwadratowego, a następnie powiększa tę kwotę o dwu-, trzy- lub nawet czterokrotność – tłumaczy.
Mecenas szacuje, że 16 proc. właścicieli mieszkań w budynkach, w których rozlicza się zużytą energię na podstawie odczytów z podzielników, płaci rachunki znacznie przekraczające rzeczywiste zużycie.
Warto walczyć o uczciwe rachunki
Lokatorzy, którzy dostają rachunki, które już na pierwszy rzut oka wydają się zawyżone, mogą walczyć o ponowne przeliczenie należności. To dobra wiadomość. Zła natomiast jest taka: dowiedzenie, że naliczenie zostało wykonane nieprawidłowo (i doprowadzenie do obniżenia rachunku), nie jest łatwe i może wymagać wystąpienia na drogę sądową.
Zanim sprawa trafi jednak tak wysoko, należy podjąć interwencję w spółdzielni. Niestety, szanse powodzenia są małe, a to dlatego, że lokatorzy nie mają wpływu na treść regulaminu ogrzewania, a bez specjalistycznej wiedzy bardzo trudno jest wskazać nieprawidłowości.
Kto jest przekonany, że mimo wszystko ma rację, może złożyć pozew w postępowaniu cywilnym. Kluczowa dla powodzenia działań będzie opinia biegłego, który dowiedzie, czy podzielniki spełniają swoją rolę. Jeśli to możliwe, cennym dowodem w postępowaniu będą rachunki sąsiadów, którzy posiadając mieszkanie o podobnym metrażu, płacą mniej. Jeśli mieszkaniec parteru ma zapłacić 7 tysięcy zł, a lokator z piętra wyżej trzykrotnie mniej, to z całą pewnością musiała gdzieś zajść pomyłka. Jednak każdą wiedzą trzeba umiejętnie gospodarować i z niej korzystać.
Mecenas Barszczewski, który każdego roku prowadzi wiele spraw z tytułu "odszkodowań grzewczych", jest przekonany, że warto wejść na ścieżkę sądową ze spółdzielnią. Przekonuje, że to nie tylko jedyna szansa na odzyskanie pieniędzy, ale też daje to nadzieję, że administratorzy przestaną stosować balansujące na granicy prawa praktyki i skorzystają z innych, bardziej uczciwych, sposobów naliczania opłat za ogrzewanie.
Wygrana jednego lokatora nie powoduje, że pozostali mieszkańcy, którzy podejrzewają, że ich rachunki również są zawyżone, skorzystają bezpośrednio na wyroku sąsiada. Każda sprawa rozpatrywana jest indywidualnie, choć przy spełnieniu warunków niewykluczone jest również wystąpienie z pozwem grupowym.
Lokatorzy, którzy nie mieli świadomości, że wysokość rachunków mogła zostać naliczona nieprawidłowo, nie są na przegranej pozycji. Można się ubiegać o zwrot nadpłat za 6 lat.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez * *dziejesie.wp.pl