Pułapka przy zakupie ziemi. Problem, którego nie reguluje polskie prawo

Na kupujących ziemię czyha wiele pułapek. Jedną z nich jest brak w polskim prawie tzw. prawa własności warstwowej. - To może znacząco ograniczać nasze zamierzenia inwestycyjne – wyjaśnia Bartosz Antos z serwisu Działka nad Morzem.

Zgodnie z ogólnymi zasadami prawa cywilnego, właścicielem budynku lub innego znajdującego się na nim obiektu jest właściciel gruntu, na którym ten budynek lub obiekt został wzniesiony. Ma to zapobiec bardzo kłopotliwym sytuacjom, gdy jedna osoba jest właścicielem ziemi, a inna - domu na nim stojącego.

W konsekwencji przepisy umożliwiają ustanowienie odrębnej własności budynku dopiero po określeniu udziału w takim gruncie. Sytuacja mocno się komplikuje, gdy budynek został wzniesiony na gruntach, pod których powierzchnią znajdują się tunele, parkingi czy tory. W takim przypadku nie ma bowiem bezpośredniej styczności budynku z gruntem, a więc ustanowienie takiego udziału jest niemożliwe.

Zobacz też: * *Budujemy dwa razy mniej mieszkań niż za czasów Gierka

Wprawdzie sytuacje takie zdarzają się rzadko, ale stanowią problem, którego prawo w jednoznaczny sposób jeszcze nie rozwiązało. W praktyce oznacza to, że własność gruntu może dotyczyć przestrzeni nad i pod jego powierzchnią. Tak sformułowane prawo wyklucza tzw. "własność warstwową", czyli możliwość wyodrębnienia własności poszczególnych "warstw" czy "poziomów" gruntów.

Własność warstwowa, która obowiązuje na daną chwilę m.in. w Stanach Zjednoczonych czy Azji, przewiduje możliwość realizacji przedsięwzięć budowlanych na różnych poziomach gruntu - zarówno pod, jak i nad jego powierzchnią. Dopuszczana jest możliwość budowania przez różnych inwestorów - każdy z nich dysponuje niezależnym od siebie tytułem prawnym do wyodrębnionej części gruntu.

Czytaj też: Zapomnij o domku pod lasem. Rząd nie pozwoli wybudować. Powód? Chce "zmniejszyć chaos urbanistyczny"

Brak regulacji, które pozwoliłyby na rozstrzyganie takich spornych kwestii, jest dotkliwy dla inwestorów. Ta niepewność jest jednym z powodów, dla których w miastach tak wiele jest pustych działek.

Wszystko ze względu na to, co znajduje się "pod" tymi nieruchomościami, a co mocno i definitywnie ogranicza ich możliwości zabudowy. Do tej pory podejmowane były próby rozwiązania problemu przez rząd, jednak żadne z zaproponowanych reform nie zostały ostatecznie wcielone w życie.

Dwa projekty zmian prawa zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury oraz Komisję Kodyfikacji Prawa Cywilnego przy Ministerstwie Sprawiedliwości zakładały powołanie instytucji prawa zabudowy. To nowe prawo miałoby sprawić, że właściciel gruntu (lub jego użytkownik wieczysty, ale tylko za zgodą właściciela) ma możliwość odpłatnego lub darmowego ustanowienia prawa własności do obiektu budowlanego postawionego pod, nad lub na nim.

Zgodnie z tym projektem prawo zabudowy byłoby ustanawiane na minimalnie 30 lat, a maksymalnie na 100 lat. Dla inwestora decydującego się na realizację takiego przedsięwzięcia, ustanowiona zostałaby możliwość zabezpieczenia kredytu na hipotece takiego budynku.

Być może rozwiązanie problemu przyniesie ze sobąkodeks urbanistyczno-budowlany. W jego projekcie znajdują się postanowienia, że dla inwestycji realizowanych na płycie parkingu bądź nad tunelami, będzie można ustanowić służebność. Aby do takiego porozumienia doszło, inwestor zobowiązany będzie zawrzeć umowę z właścicielem gruntu albo jego użytkownikiem wieczystym. Następnie obie strony ustalą zasady korzystania z gruntu oraz oczywiście wysokość wynagrodzenia należnego z tego tytułu.

Bartosz Antos zwraca uwagę, że postanowienie to pomija zabezpieczenie sfinansowania przedsięwzięcia, gdyż nie wspomina o możliwości ewentualnego obciążenia hipotecznego. Co więcej, zapisy projektu nie poruszają zasadniczego problemu – nadal nie ma zaproponowanego ekwiwalentu dla obowiązujących w wielu innych krajach rozwarstwionego prawa własności.