Ziemi rolnej już nie kupisz. Chyba że jesteś rolnikiem

Ustawa o obrocie ziemią weszła w życie w sobotę. To oznacza, że "mieszczuchy" nie mogą już bez żadnych restrykcji kupić sobie kilkuhektarowej działki na przedmieściach. Takie prawo przysługuje jedynie rolnikom (i to nie wszystkim), państwu oraz związkom wyznaniowym. Zobacz, co się zmieniło i jaką rewolucję przygotował rząd PiS.

Wejście w życie nowej ustawy władza motywowała troską państwa o dobro rolników. - Nasz projekt wprowadzi realną ochronę polskiej ziemi przed niekontrolowanym wykupem, który dziś odbywa się z zupełnym pominięciem ducha prawa i w obecnej formule ewidentnie szkodzi polskiej racji stanu - mówiła w expose premier Beata Szydło.

Niekontrolowany wykup to coś, do czego mogłoby dojść już od początku maja. Wszystko za sprawą zapisów, które polskie władze wynegocjowały w 2004 roku, w momencie podpisywania traktatu akcesyjnego do Unii Europejskiej. Wówczas strony umówiły się na 12 lat moratorium, czyli czasowego wstrzymywania możliwości zakupu ziemi przez obcokrajowców.

Okres ochronny minął w niedzielę, dlatego ustawa o ziemi rolnej była procedowana w takim pośpiechu. Zdaniem PiS, gdyby nie ona, po długim weekendzie cudzoziemcy i spekulanci szturmem ruszyliby po polskie grunty orne.

Zasadniczą zmianą, którą wprowadziły nowe przepisy, jest całkowite wstrzymanie sprzedaży nieruchomości, wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przez najbliższe 5 lat. Według stanu na początek 2016 roku, dotyczy to około 1,5 miliona hektarów.

Czy to dużo? Dla porównania, cała Polska ma powierzchnię 312 tysięcy kilometrów kwadratowych, czyli około 31 milionów hektarów. To oznacza, że "zamrożone" jest więc około 5 proc. Polski.

Ten przepis nie dotyczy niedużych nieruchomości (do 2 hektarów) oraz tych, które są przeznaczone na cele nierolne, takie jak budownictwo mieszkaniowe, centra biznesowo-logistyczne czy składy magazynowe.

To jednak nie jest najistotniejsza zmiana wprowadzana przez ustawę. Dużo ważniejsza dla przeciętnego Kowalskiego jest ingerencja nowych przepisów w obrót ziemią prywatną.

Zgodnie z nowym prawem, od minionej soboty ziemię rolną może kupić tylko rolnik indywidualny. Zgodnie z przepisami to osoba, która nie tylko posiada kwalifikacje rolnicze, ale oprócz tego jest właścicielem maksymalnie 300 hektarów użytków rolnych i mieszka w gminie, w której chce kupić gospodarstwo.

Ma to zapobiec wykupowaniu i wykorzystywaniu gruntów ornych do innych celów przez osoby niezwiązane z rolnictwem. Żeby uniknąć wystawiania tzw. słupów, czyli podstawionych rolników wykorzystywanych do zakupów ziemi, nabywca gruntu będzie miał obowiązek przez 10 lat prowadzić na tej ziemi gospodarstwo rolne.

Jeśli w tym czasie sprzeda lub wydzierżawi nieruchomość bez zgody sądu, transakcja zostanie unieważniona i grunt przejmie Agencja Nieruchomości Rolnych, wypłacając właścicielowi równowartość pieniężną takiej nieruchomości.

Nie można też kupić więcej niż 300 hektarów gruntu. Ustawodawca chciał w ten sposób uniknąć koncentracji ziemi w rękach jednej osoby.

Ustawa przewiduje też wyjątki. Prawo do zakupu ziemi - oprócz rolnika indywidualnego - mają jednostki samorządu terytorialnego, Agencja Nieruchomości Rolnych, Kościół Katolicki i inne związki wyznaniowe.

W początkowej fazie projekt nie uwzględniał przekazywania dzieciom tzw. ojcowizny. Później jednak ustawodawcy zreflektowali się i poza wymienionymi wyżej wyjątkami, przepisy pozwalają również na sprzedaż ziemi osobom najbliższym.

Co to oznacza? Chodzi przede wszystkim o zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka oraz partnera życiowego. Oni mogą kupić ziemię bez żadnych obostrzeń.

W pozostałych przypadkach do gry wejdzie Agencja Nieruchomości Rolnych, której nowa ustawa przyznaje prawo pierwokupu ziemi rolnej. Do tej pory przysługiwało ono tylko, gdy przedmiotem transakcji był grunt o powierzchni 5 hektarów. Teraz limit ten został zniesiony. Dopiero gdy ANR nie zechce kupić ziemi, właściciel będzie mógł poszukać innego kupca.

Jeśli natomiast Agencja skorzysta z prawa pierwokupu ziemi, będzie ją mogła odsprzedać dalej, ale dopiero w formie przetargu.

W pracach nad ustawą doszło do kilku zmian, które różnią finalny kształt od projektu. Spod przepisów wyłączone zostały bowiem m. in. nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara (30 arów). Oznacza to, że mieszkający w mieście pracownik korporacji może sobie kupić na peryferiach kilkunastoarową działkę, a później postawić na niej dom jednorodzinny.

Gorzej będzie to wyglądało w miastach i budownictwie wielorodzinnym. W takim przypadku 30 arów może nie wystarczyć na postawienie bloku mieszkalnego w większych miejscowościach.

Nowe przepisy nie obejmują nieruchomości, które w dniu wejścia w życie ustawy były uwzględnione w miejskim lub gminnym planie zagospodarowania przestrzennego jako grunty przeznaczone na inne cele niż rolne, na przykład mieszkaniowe.

Zdaniem Rafała Trzeciakowskiego, ekonomisty Forum Obywatelskiego Rozwoju, rewolucyjna zmiana przepisów nie pozostanie bez wpływu na ceny i sytuację rolników. Znaczne ograniczenie podaży (spadnie liczba działek na rynku) i jeszcze większy spadek popytu (90 proc. Polaków nie ma wykształcenia rolniczego) wpłynie na ceny. A te będą spadały. Eksperci nie są w stanie dokładnie określić o ile, ale przywołują przykład Węgier. Tamtejsze prawodawstwo również wprowadziło podobne ograniczenia, a ceny są dwa-trzy razy niższe niż w Polsce.

- Konsekwencje dla rolników wcale nie będą dobre. Ci, którzy chcą inwestować i rozwijać gospodarstwo, będą mieli mniej kapitału, więc trudniej będzie im np. zabezpieczyć kredyt. Z kolei rolnicy, których dzieci powyjeżdżały do miast na studia, traktują gospodarstwa jako swoiste zabezpieczenie emerytalne - tłumaczył Trzeciakowski w programie #dziejesienazywo. - Rolnik, który ma przeciętne 10 ha na Mazowszu w cenie 30 tys. zł za hektar, ma na funduszu emerytalnym 300 tys. zł. Jeżeli ceny spadną o połowę, będzie miał 150 tys. zł. I tak się stanie. Rozwiązania rządu są wzorowane na prawie węgierskim.

Źródło: WP na podstawie danych Agencji

Minister rolnictwa bagatelizuje problem. Jego zdaniem ustawa nie zawiera żadnych mechanizmów wpływających na ceny. Polityk zwracał uwagę, że jedynym celem zaostrzonych przepisów jest walka ze spekulacjami i przejęciem ziemi przez obcokrajowców. - Eksperci przesadzają. W nowej ustawie nie ma mechanizmów, które spowodują spadek cen. Chodzi o to, by ziemia trafiała w ręce rolników, a nie spekulantów - mówił w #dziejesienazywo szef resortu rolnictwa.

Nowe prawo nie podoba się Komisji Europejskiej, która już zapowiedziała, że przyjrzy się polskiej ustawie. - Musimy ocenić, czy te regulacje stanowią ewentualny problem z punktu widzenia prawa UE - powiedział Polskiej Agencji Prasowej jeden z urzędników unijnych.

Teoretycznie możliwe jest wszczęcie wobec Polski procedury o naruszenie unijnego prawa, która zwykle prowadzi do zmiany regulacji przez państwo członkowskie lub - jeśli to nie następuje - przekazania sprawy do sądu UE. Trybunał może nałożyć na kraj dotkliwe kary finansowe.

Europejski urzędnik podkreślił, że Komisja wszczęła już spór z czterema państwami członkowskimi, które wcześniej wdrożyły podobne do polskich przepisy. Chodzi o Bułgarię, Litwę, Węgry i Słowację. Bruksela uznała, że państwa te wprowadziły nieproporcjonalne ograniczenia, które godzą w zasadę wolnego przepływu kapitału i dyskryminują obywateli UE ze względu na kraj pochodzenia.

Komisja Europejska uznaje, że podstawową zasadą dotyczącą wolnego przepływu kapitału jest swoboda inwestycji. Nie oznacza to jednak, że kraje członkowskie nie mogą ograniczać inwestycji transgranicznych. Musi to być jednak uzasadnione, np. określonymi celami dotyczącymi polityki rolnej, względami społecznymi czy planowania przestrzennego. Regulacje dają sporą uznaniowość urzędnikom unijnym, którzy mogą ocenić, czy zastosowane ograniczenia są proporcjonalne do celu, dla którego zostały wprowadzone.