Wynajem to teraz trudniejszy biznes. Widać to w danych za wrzesień

Przez koronawirusa przesunięty został wysoki sezon najmu studenckiego. Rok temu przypadał on na przełom sierpnia i września.

– W bieżącym roku jest to o co najmniej dwa tygodnie później. Wszystkiemu winne są: przesunięcie sesji poprawkowej i trzymanie studentów niemal do ostatniej chwili w niepewności, jak wyglądać będzie nauka w nowym roku akademickim – zwraca uwagę Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Najnowsze dane rynkowe pokazują ponadto, że mamy do czynienia z niższym popytem ze strony najemców. Poziom pustostanów (czyli stosunek liczby niewynajętych mieszkań do ogółu lokali przeznaczonych na wynajem) wynosił pod koniec września 8 proc. , wynika z danych firmy Mzuri. To co prawda dwa razy mniej niż w najgorszym okresie ostatnich miesięcy, czyli w lipcu, ale też wciąż ponad dwa razy więcej niż we wrześniu 2019 roku.

W sierpniu – miesiącu, który każdego roku był najgorętszym okresem zarówno dla poszukujących jak i wynajmujących – popyt był o ponad 40 proc. niższy niż przed rokiem, wynika z danych Morizon.pl.

Natomiast we wrześniu widoczna była lekka poprawa. Popyt był już "tylko” o 20 proc. niższy niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku.

– Sytuacja na na rynku najmu we wrześniu trochę się poprawiła względem poprzednich miesięcy, jednak w dalszym ciągu jest dużo gorzej niż w zeszłym roku. Ten rynek przeżywa głęboki kryzys – ocenia Marcin Drogomirecki, ekspert z portalu Morizon.pl.

Wśród przyczyn można wymienić naukę i pracę zdalną, które dają więcej swobody przy wyborze miejsca zamieszkania. Po wybuchu epidemii z Polski wyjechała też część Ukraińców, co również wpłynęło na rynek najmu.

Zobacz też: Ceny mieszkań. Narzekacie na podwyżki? Popatrzcie na inne kraje

Studenci to grupa licząca około 1,2 mln osób. Według danych GUS w roku akademickim 2018/2019 ponad 65 proc. z nich, czyli ponad 800 tys., uczyło się w trybie stacjonarnym. Natomiast z raportu AMRON wynika, że ponad 50 proc. badanych studentów wynajmuje mieszkanie. Część z nich w tym semestrze nie musi przyjeżdżać do akademickich miast, ponieważ wiele uczelni wprowadziło nauczanie zdalne.

– Do tego kompletnie padł najem krótkoterminowy z uwagi na załamanie ruchu turystycznego. Oferty wynajmu mieszkań na doby zostały skierowane na rynek najmu długoterminowego. Takie zwiększenie podaży przy ograniczonym popycie skutkuje korektą cen – zauważa Marcin Drogomirecki.

– Można powiedzieć, że stawki czynszów spadają, zarówno te ofertowe, które widzimy w ogłoszeniach jak i transakcyjne, czyli ustalane w chwili zawierania umowy. Rośnie bowiem skłonność właścicieli do udzielenia upustów podczas prezentowania lokalu, zwłaszcza gdy szukają najemcy od wielu tygodni czy nawet miesięcy – dodaje

Jak zwiększyć szanse na wynajem?

Spadek popytu sprawił, że wynajem mieszkań jest w bieżącym roku trudniejszym biznesem. – Nie jest już tak, że w ciągu kilku godzin od wystawienia atrakcyjnego ogłoszenia właściciel ma całą listę chętnych, z których może wybrać przyszłego lokatora na zasadzie castingu. Dziś uplasowanie atrakcyjnej oferty na rynku zajmuje raczej kilka czy kilkanaście dni – zauważa Bartosz Turek.

– Do tego właściciel musi być bardziej aktywny – proponować mieszkanie nie tylko na portalach ogłoszeniowych, ale też społecznościowych. Warto ponadto przygotować nie tylko ładne zdjęcia lokalu, ale też jego plan, a najlepiej film – formę wirtualnej wizyty w mieszkaniu. Do tego pewna doza otwartości na negocjacje także nie zaszkodzi – dodaje.

Stawki najmu

Analityk ocenia, że stawki za wynajem są wprawdzie niższe niż przed rokiem, jednak są to nieduże, raczej "kosmetyczne" zmiany.

Trzeba jednak pamiętać, że inflacja nie stoi w miejscu. We wrześniu ceny w Polsce były średnio o 3,2 proc. wyższe niż w analogicznym miesiącu rok temu. Jeśli zatem właściciel wynajmuje mieszkanie za taką samą cenę jak rok temu, za pieniądze otrzymane z najmu może kupić mniej niż przed rokiem.

Z najnowszych danych Mzuri za wrzesień wynika, że wynajęcie kawalerki w Warszawie kosztuje średnio około 500 zł więcej niż w Katowicach czy Łodzi. Natomiast za wynajęcie pokoju w stolicy płaci się średnio ponad 300 zł więcej niż w dwóch wspomnianych miastach.

Nieco niższe stawki najmu oraz fakt, że lokale dłużej stoją puste powoduje, że rentowność wynajmu mieszkania jest trochę niższa niż przed rokiem. Jednak z drugiej strony fakt, że lokaty są niemal nieoprocentowane powoduje, że dla kogoś, kto dysponuje odpowiednimi oszczędnościami zakup mieszkania na wynajem może być wciąż atrakcyjnym rozwiązaniem, ocenia Bartosz Turek.

Zobacz też: Cierpliwość i głodówka. Tak w Polsce trzeba oszczędzać na mieszkania. A ceny się nie zmieniają

Od 50 do nawet 70 proc. sprzedaży mieszkań w Polsce koncentruje się w sześciu największych aglomeracjach, wiele z nich kupowanych jest na wynajem. Około 20-30 proc. sprzedaży na rynku pierwotnym to mieszkania właśnie na wynajem, a w Warszawie - nawet 40 proc. Rosnącą część rynku (łącznie 20-30 tys. mieszkań) to lokale na wynajem krótkoterminowy (AirBnB, itp.), wynika z raportu Pekao "Rynek mieszkaniowy w czasach wirusa”.

Ekonomiści Pekao oceniają, że w związku z problemami na rynku najmu już teraz obserwuje się spadek czynszów. Może to zniechęcać popyt inwestycyjny, który odpowiadał za nawet blisko 50 proc. sprzedaży mieszkań w ostatnich latach.

Ich zdaniem, na przełomie 2020 i 2021 roku nastąpi przejściowy, umiarkowany spadek cen mieszkań, natomiast w 2022 roku będziemy obserwować ich odbicie.