Za ile można wybudować teraz dom? Zrobiliśmy kosztorys

Do przygotowania tekstu posłużyły nam publikowane co kwartał biuletyny Sekocenbudu. Prezentowane w treści kwoty nie uwzględniają podatku VAT, ponieważ każdy inwestor ma indywidualne możliwości odliczenia podatku i wykorzystania ulg.

Pokażemy koszty budowy domów w II kwartale 2024 r. Wszystkie wyliczenia zostały przeliczone dla – popularnego wśród inwestorów indywidualnych – domu jednorodzinnego o powierzchni 100 mkw.

Dane, które tutaj prezentujemy, mają charakter wyłącznie informacyjny. Nie obejmują kosztów związanych z zakupem działki, jej zagospodarowaniem, ani wykonaniem przyłączy mediów. Warto pamiętać, że każda budowa ma własną specyfikę – wynikającą z warunków gruntowych i klimatycznych, co bezpośrednio wpływa na koszty poszczególnych prac.

Najwyższe koszty budowy domów jednorodzinnych niezmiennie obserwujemy na terenie Warszawy. Jest to na tyle specyficzny obszar, że został wydzielony w zestawieniach kosztów Sekocenbudu.

Właśnie ze względu na specyfikę stolicy zwykle pomijamy ją w swoich analizach. Chociaż z pewnością warto odnotować, że zbudowanie metra kwadratowego domu w II kwartale 2024 roku kosztowało tam niemal 5900 zł.

O miano najtańszego województwa konkuruje m.in. woj. lubelskie, łódzkie i – co ciekawe – wielkopolskie. W tych regionach wciąż możemy dość tanio postawić dom. Jednak najkorzystniej dla inwestorów ceny kształtują się w woj. lubuskim, gdzie budowa metra kwadratowego kosztuje 5316 zł – to najniższa cena w kraju.

Najdrożej jest w mazowieckim, gdzie cena metra kwadratowego jest o ponad 400 zł wyższa i wynosi 5732 zł. Drogo jest również w Małopolsce i na Dolnym Śląsku - tam ceny oscylują około 5630 zł.

Właśnie w Małopolsce wzrost kosztów budowy rok do roku był najbardziej zbliżony do średniej krajowej – wyniósł 5,54 proc. przy średniej 5,55 proc. Będzie to zatem znakomity przykład do przedstawienia zmian w ujęciu rocznym.

Poniższe liczby przedstawiają koszty według Sekocenbudu na II kwartał 2023 r. oraz na II kwartał 2024 r. Dane pokazują zmiany w ujęciu kwotowym i procentowym. Wszystkie wyliczenia zostały przeliczone dla popularnego wśród inwestorów indywidualnych domu jednorodzinnego o powierzchni 100 mkw.

Koszt stanu zerowego (roboty ziemne, fundamenty, ściany podziemia, izolacja fundamentów i ścian podziemia) w II kwartale 2023 r. wynosił 39 205 zł, a w II kwartale 2024 – 41 357 zł. To wzrost o 2152 zł (5,49 proc.). To jedna ze zmian najbardziej zbliżonych do średniej oraz do poziomu inflacji.

Stan surowy (otwarty) tradycyjnie pochłania najwięcej pieniędzy ze względu na dużą ilość niezbędnych materiałów i szeroki zakres niezbędnych robót. Ten etap budowy obejmuje:

• ściany nadziemia,
• stropy,
• sklepienia,
• schody,
• podesty,
• dach – konstrukcję i pokrycie,
• podłoża i kanały wewnątrz budynku,
• izolację nadziemia,
• warstwy wyrównawcze pod posadzki.

Koszt stanu surowego (otwartego) w II kwartale 2023 wynosił 184 772 zł. Z kolei w II kwartale 2024 było to 194 015 zł – tu zmiana wyniosła 9243 zł, czyli 5 proc. Jest to drugi najwyższy wzrost pod względem wysokości kwoty.

Stan wykończeniowy wewnętrzny to niemal równie kosztowny etap. Tu prace obejmują:

• tynki i oblicowania,
• okna i drzwi zewnętrzne,
• drzwi i okna wewnętrzne,
• ścianki działowe w technologiach suchych,
• roboty malarskie,
• posadzki,
• inne roboty wykończeniowe wewnętrzne.

Koszt prac wykończenia wewnętrznego w II kwartale 2023 r. wyniósł 154 261 zł, a rok później w tym samym okresie sięga już 163 721 zł. Zmiana to 9460 zł, co daje 6,13 proc. wzrostu. To największy wzrost kwotowy.

Stan wykończeniowy zewnętrzny to ostatni z etapów, jakie należy wykonać przed zakończeniem wznoszenia bryły budynku. W tym czasie wykonywane są elewacje i różne inne roboty zewnętrzne.

Koszt prac wykończeniowych zewnętrznych w II kwartale 2023 to 65 049 zł, a w II kwartale 2024 roku – 70 391 zł. Zmiana to 5342 zł, czyli 8,21 proc. Tu wzrost jest zdecydowanie wyższy niż inflacja.

Budowa budynku o powierzchni 100 mkw w województwie małopolskim, bez uwzględnienia wewnętrznych prac instalacyjnych, kosztowała średnio:

• 443 108 zł w II kwartale 2023 roku,
• 469 295 zł w II kwartale 2024 roku.

Zmiana to 26 187 zł (wzrost o 5,91 proc.).

To nieco powyżej inflacji w analizowanym okresie, co wynika z faktu, że produkcja wielu materiałów budowlanych jest energochłonna. Znajduje to też potwierdzenie w publikowanych co miesiąc przez grupę PSB zestawieniach dynamiki cen. W ujęciu rocznym najbardziej podrożał m.in. cement.

Po zakończeniu wznoszenia bryły domu możemy rozpocząć prace instalacyjne wewnątrz nad instalacjami: wodociągową, kanalizacyjną i gazową.

Koszt tych prac w II kwartale 2023 roku wynosił 23 442 zł. W II kwartale 2024 roku było to 24 371 zł, co daje różnicę na poziomie 929 zł, czyli 3,96 proc.

Warto zaznaczyć, że – poza jednym wyjątkiem – rok do roku wzrosty kosztów instalacji wewnętrznych kształtowały się poniżej poziomu inflacji.

Ile kosztowała natomiast instalacja centralnego ogrzewania? II kwartale 2023 r. było to 25 106 zł, a w II kwartale 2024 r. było – 26 132 zł, czyli 1026 zł różnicy. To daje wzrost o 4,09 proc.

Techniki wentylacyjne obejmują także tylko jedną pozycję: wentylację mechaniczną. Wykonanie tych prac w II kwartale 2023 kosztowało 22 358 zł i 22 140 zł w II kwartale 2024. Tu widać spadek o 218 zł, czyli 0,98 proc. To jedyny w zestawieniu spadek kosztów.

Jakkolwiek kwotowo jest on niewielki, to zdecydowanie powinien cieszyć przyszłych inwestorów, zwłaszcza że w 2023 r. był to jedna z najszybciej rosnących pozycji w kosztorysie.

Instalacje elektroenergetyczne tym razem zostały zdecydowanym liderem wzrostów. Prace związane z elektryką w domu (tablice rozdzielcze oraz instalacje: oświetleniowe, gniazd wtykowych oraz odgromowe i uziemiające) w II kwartale 2023 r. pochłonęły 19 053 zł. A rok później trzeba było za nie zapłacić 20 691 zł. W tej pozycji kosztorysu mamy więc zmianę o 1638 zł, czyli aż 8,6 proc.

To zdecydowanie największy przyrost roczny w zestawieniu, wyraźnie wyższy niż inflacja.

Instalacje teletechniczne i techniki informacyjnej obejmują:

• instalacje alarmowe,
• dozoru i sygnalizacji,
• instalacje strukturalne.

W ogólnym budżecie budowy to bardzo niewielka kwota, bo zaledwie 1173 zł w II kwartale 2023 r. Z kolei w II kwartale 2024 r. był to koszt 1195 zł.

Według tych danych, w II kwartale 2023 r. przykładowy dom o powierzchni 100 mkw – zbudowany w województwie małopolskim i wyposażony w komplet instalacji – kosztował inwestora 534 240 zł. W II kwartale 2024 roku była to kwota 568 824 zł, czyli drożej o 34 584 zł (wzrost o 6,47 proc.).

Biorąc pod uwagę koszt metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu, jest to wzrost o niecałe 296 zł – z 5 342 zł/mkw w II kwartale 2023 r. do 5 638 zł/mkw w II kwartale 2024 r.

Statystyka wskazuje, że Polacy pokochali niewielkie, proste domy z dwuspadowym dachem. Zwykle są to parterowe budynki, o powierzchni użytkowej 80-100 mkw, w których znajdziemy salon i dwa lub trzy pokoje.

Zmniejszająca się liczba rodzin wielodzietnych i wielopokoleniowych sprawia, że niewielkie domy zyskują na popularności.

Koszty budowy domów w tym roku będą rosły zdecydowanie wolniej niż ceny mieszkań w największych miastach. Uwzględniając specyfikę poszczególnych województw zwyżki powinny oscylować od około 6 proc. do 10-12 proc. w całym 2024 roku.

Oznacza to, że cena netto mkw domu jednorodzinnego pod na koniec roku w poszczególnych regionach będzie wynosić od 5500 do około 6000 zł. Najwyższe ceny utrzymają się w Warszawie. Jeszcze w tym roku mogą przekroczyć barierę 6000 zł za mkw.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl