Zysk z nieruchomości. Nowy model inwestowania

Wyższe dochody na koncie sprzyjają oszczędzaniu. Polacy ewidentnie się bogacą, o czym świadczy przyrost wolnych środków, których pod koniec 2017 roku – jak policzył Narodowy Bank Polski – wartość wynosiła 2 bln zł. To o 114 mld zł więcej w porównaniu do wcześniejszego roku. Co się dzieje z tymi pieniędzmi? Prawie 30 proc. Polaków wydaje je na bieżącą konsumpcję, ale większość stara się inwestować. Dwa lata temu najwięcej kapitału lokowaliśmy w nieruchomościach (16,7 mld zł), funduszach inwestycyjnych (14,1 mld zł) i obligacjach skarbowych (6,9 mld zł) – jak wynika z danych Open Finance.

Eksperci przewidują, że w 2019 roku pewną lokatą będą fundusze inwestycyjne, ze szczególnym uwzględnieniem rynku energetycznego. Nadal warto pomnażać pieniądze dzięki wynajmowaniu nieruchomości, ale trzeba to robić mądrze. Mieszkania z rynku pierwotnego w dużych miastach nie są już tak pewną inwestycją jak jeszcze kilka lat temu. Stawki najmu nie nadążają za wzrostem cen mieszkań, szacowanym w ubiegłym roku na poziomie prawie 15 proc. A zysk z wynajmu własnego mieszkania daje w ciągu roku średnio 5,02 proc. zysku netto.

Specjaliści nazywają rynek mieszkaniowy "mocno przegrzanym". Podają różne opcje inwestowania: giełdę, fundusze, zakup nieruchomości czy wreszcie modne ostatnio condohotele lub akademiki.

– Prywatne akademiki na razie nie porwały inwestorów i często świecą pustkami, co oznacza, że taka inwestycja ma nieco wyższe ryzyko niż dobry obiekt handlowy. W przypadku condohoteli należy bardzo wnikliwie przeanalizować umowę i upewnić się, czy proponowany wysoki zysk jest realny – podkreśla Michał Ciapka, członek zarządu Higasa Properties.

Dużą popularnością cieszy się też wynajem biznesowy, czyli zarabianie na udostępnianiu głównie przestrzeni biurowej, magazynowej, ale też luksusowych apartamentów, z których mogą skorzystać przedsiębiorcy. Inwestowanie pieniędzy w nieruchomości komercyjne ma wiele zalet. Kupno jednego lub kilku lokali użytkowych w parku handlowym, a następnie wynajęcie, najlepiej sieciowej firmie, minimalizuje ryzyko, że najemca rozmyśli się niedługo po podpisaniu umowy. To biznes podlegający względnie niedużej rotacji.

Dobrze położony lokal daje gwarancję stałego napływu klientów, którzy będą robili w nim zakupy. Co dla właściciela nieruchomości oznacza pewny i wysoki dochód. Poza tym nie trzeba inwestować dodatkowych środków w wyposażenie lokalu usługowego. Najemca – szczególnie duży, sieciowy, który zarządza rozpoznawalną marką – sam musi zadbać o aranżację takiego punktu, bieżące utrzymanie oraz ewentualne remonty. Drobni przedsiębiorcy oczekują przygotowania lokalu pod klucz. W końcu umowa najmu z sieciowym najemcą podpisywana jest w dłuższej perspektywie czasowej, nawet na 15 lat i z możliwością przedłużenia jej na kolejne lata. To daje pewność, że zainwestowane w ten sposób pieniądze nie narażą ich posiadacza na straty.

Eksperci są zdania, że posiadanie na wynajem jednego lokalu może być bardziej opłacalne niż posiadanie kilku mieszkań. Przywoływane już szacunki mówią, że średnia stopa zwrotu z inwestycji z mieszkania to około 5 proc. w skali roku. A w przypadku lokalu komercyjnego – nawet 7–10 proc.
Ceny lokali komercyjnych są porównywalne do cen mieszkań. Zakup lokalu kosztuje około 500 tys. zł, ale można wziąć kredyt w banku i spłacać go z czynszu płaconego przez najemcę.

W Polsce zaczynają się pojawiać firmy – wśród nich Higasa Properties – które zajmują się inwestowaniem w nieruchomości komercyjne i pomagają samodzielnym podmiotom w nabywaniu inwestycji na korzystnych warunkach rynkowych.

– Proponujemy wyjątkowo stabilny i dobrze zabezpieczony model inwestowania, oparty na jasnych wyliczeniach. Tu nie ma gwiazdek i drobnego druczku. Co więcej, Higasa Club jest dostępy nie tylko dla rekinów finansjery. Można cieszyć się 6-procentowym zyskiem w skali roku, inwestując już kwoty rzędu 50 000 zł. Rozwiązanie takie jest poparte naszym długoletnim doświadczeniem i wsłuchiwaniem się w głosy inwestorów, naszych klientów – podkreśla Michał Ciapka.

Higasa Properties wspiera też model biznesowy zbiorowego inwestowania. Osoby z wolnym kapitałem, nieskłonne do dużego ryzyka mogą udzielić firmie pożyczki w zamian za pewny roczny dochód na poziomie 6–7 proc. od wartości włożonego kapitału.

Firmy inwestujące w kupno nieruchomości komercyjnych, czyli tzw. REIT-y (ang. Real Estate Investment Trust) są powszechnym zjawiskiem na rynku zagranicznym. Wynajmują kupione obiekty, a około 90 proc. zysku wypłacają swoim akcjonariuszom. Dzięki temu są zwolnione z płacenia CIT-u.
REIT-y działają w 36 krajach na całym świecie. W Europie jest ich najwięcej w Bułgarii, Turcji, Wielkiej Brytanii i Francji. Wartość globalnego rynku szacowana jest na około 1,7 bln dolarów.

W Polsce REIT-y noszą nazwę Spółek Rynku Wynajmu Nieruchomości. Na mocy ustawy – która weszła w życie z początkiem tego roku – muszą posiadać kapitał zakładowy w wysokości minimum 50 mln zł, uzyskiwać przychody z przynajmniej pięciu nieruchomości mieszkalnych i wypłacać dywidendy w wysokości 90 proc. rocznych przychodów. Ich działalność ma zapewnić inwestorom bezpieczną lokatę kapitału przy stosunkowo wysokiej stopie zwrotu.

Materiał powstał przy współpracy z Higasa Properties.