W piątek analitycy Banku Pekao opublikowali analizę, z której wynika, że marża brutto uzyskiwana ze sprzedaży mieszkań przez giełdowych deweloperów po trzecim kwartale 2023 roku to 31,4 proc. (dane za ostatnie cztery kwartały). "Jest najwyższa od ponad dekady" - skomentowali eksperci.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Deweloperzy zarabiają na mieszkaniach coraz więcej
Wzrost marży zbiegł się - przynajmniej częściowo - z uruchomieniem rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc. W jego ramach uzyskać można gwarancję niskiego oprocentowania przy braniu kredytu na pierwsze własne cztery kąty. Dzięki niemu wzrasta też zdolność kredytowa.
W ramach programu złożono ponad 82 tys. wniosków kredytowych, z czego ok. 36 tys. uzyskało już akceptację. Wartość umów przekracza 13 mld zł.
Deweloperzy cieszą się rekordowymi marżami w czasie, gdy gwałtownie rosną ceny mieszkań. W trzecim kwartale wskaźnik Inflacji Mieszkaniowej odnotował wzrost o 12,2 proc. w porównaniu z tym samym okresem rok temu. WIM obrazuje realne zmiany cen mieszkań - w podobny sposób jak wskaźnik inflacji dla wszystkich produktów. Uwzględnia zarówno zmiany cen nowych, jak i używanych mieszkań w sześciu największych miastach Polski: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku i Łodzi. Wskaźnik jest publikowany co miesiąc przez firmę Rednet Property Group, która specjalizuje się w analizach i doradztwie dla rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera, w rozmowie z money.pl ocenia, że na wzrost cen i marż wpływ miał właśnie rządowy program dopłat. - W mojej ocenie ta rekordowa marża częściowo wynika z kumulacji popytu, z którą mieliśmy ostatnio do czynienia. A dokładnie - z powielania błędów z przeszłości. Po raz kolejny bowiem wprowadzono w Polsce nowy program dopłat. A powinniśmy raz uruchomiony program kontynuować. Ewentualnie tylko wprowadzając do niego korekty, jeśli pojawi się taka potrzeba. Zamiast tej kontynuacji, władze włączają i wyłączają pomoc, a to mocno wpływa na popyt - komentuje ekspert.
Po pierwsze program ruszył w momencie, gdy młodzi od wielu miesięcy nie mogli uzyskać kredytu hipotecznego. Do pierwszej kumulacji doszło więc, ponieważ wsparcie nie działało wcześniej. Uruchomienie programu Bezpieczny kredyt 2 proc. doprowadziło do nagłego uwolnienia tego popytu - tłumaczy Jarosław Sadowski.
Jego zdaniem istotne jest coś jeszcze. Kupujący mieszkania wiedzieli, że na Bezpieczny kredyt 2 proc. przeznaczono określoną pulę środków. - To wywołało kolejną kumulację wynikającą z tego, że kupujący obawiają się, że za chwilę pieniędzy na dopłaty już nie będzie. A skoro nie mają pewności, że program w ogóle będzie działał dalej, to przyspieszają decyzje o zakupie. To wszystko odbija się na cenach mieszkań. Ich wpływ na marże deweloperów widać w wykresie zaprezentowanym przez Bank Pekao - mówi ekspert.
Bezpieczny kredyt korzystny również dla sprzedających
Zdaniem rozmówcy money.pl rządowy system dopłat co prawda pomaga kupującym, ale nie tylko. - Wzrost marży deweloperów oznacza, że korzyści, które miały płynąć do osób, do których jest skierowana ta państwowa pomoc, w dużej mierze jednak są przejmowane przez sprzedających. Przez deweloperów działających na rynku pierwotnym i sprzedawców działających na rynku wtórnym - podkreśla.
Jego zdaniem dobrze byłoby się więc przede wszystkim zastanowić, jak państwo może pomagać w taki sposób, żeby nie powodowało to kumulacji popytu. - Żeby Polacy mieli przeświadczenie, że nie muszą się spieszyć z zakupem. Chodzi o to, żeby ci, którzy dopiero planują kupić mieszkanie, za rok, za dwa, już dziś wiedzieli, że będzie program, który im pomoże. Dziś jest tak, że program się może skończyć, pieniądze na dopłaty mogą się skończyć, więc sprzedający ten wzrost popytu wykorzystują - tłumaczy.
- Oczywiście Bezpieczny kredyt 2 proc. nie może być wyłącznie krytykowany. Konstrukcja tego programu jest pod wieloma względami dobra. Zamiast ustalonej przez polityków kwoty dopłaty, mamy automatyczny mechanizm obniżający oprocentowanie do 2 proc. Dlatego kiedy stopy procentowe spadają, automatycznie spada też wysokość dopłat. Gdyby stopy wzrosły, dopłaty też byłyby wyższe. Dobrym rozwiązaniem są też raty malejące, dające szansę na mniejsze problemy uczestników programu w sytuacji, kiedy dopłaty się skończą - wyjaśnia analityk.
Szkoda, że program wprowadzono tak późno. Wiadomo już było, że stopy są wysokie, że KNF zaostrzyła 'rekomendację S', dotyczącą udzielania kredytów. Wcześniejsze uruchomienie programu pozwoliłoby uniknąć pierwszej kumulacji popytu i wzrostu cen - podkreśla.
Wyjaśnia też, że polityczna niepewność co do losów programu wywiera presję na rynek. - Gdyby udało się uzyskać międzypartyjny kompromis, pozwalający wierzyć, że program dalej będzie działał i że pieniądze będą nie tylko w tym roku, ale również w przyszłym i kolejnych latach, to nie dochodziłoby do kolejnych kumulacji popytu. To z pewnością bardziej pomogłyby kupującym, a nie deweloperom - mówi.
Co dalej z cenami mieszkań
Podobną opinię wyraziła w rozmowie z PAP Ewa Palus, główny analityk Rednet Property Group. - Pierwsza niewiadoma związana jest z kontynuacją programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Istnieje poważne ryzyko, że przyjmowanie wniosków zostanie wstrzymane w pierwszych tygodniach 2024 roku, co będzie konsekwencją wyczerpania się puli środków. Dziś nie wiadomo również, czy nowy rząd będzie w ogóle program kontynuował, pod dużym znakiem zapytania jest też realizacja jednej z obietnic wyborczych, dotyczącej tym razem kredytu 0 procent - stwierdziła.
Zdaniem ekspertki w czwartym kwartale 2023 roku takich podwyżek cen mieszkań, jak w trzecim kwartale, już nie doświadczymy. Jej zdaniem potencjał wzrostowy "został już w dużej części zmaterializowany". - Wstępne szacunki naszego działu analiz wskazują również, że prawdopodobny koniec wzrostów cen mieszkań może nastąpić już od pierwszego kwartału 2024 roku - oceniła Ewa Palus.
Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl