Bankowcy i eksperci kredytowi podkreślają, że w tym pierwszym przypadku sprawa - z punktu widzenia inwestora - jest nie tylko prostsza, ale też zdecydowanie tańsza. - _ Większość banków zapewne nie potraktuje kredytu na zakup domu jednorodzinnego z lokalem użytkowym inaczej niż standardowego kredytu mieszkaniowego. Procedury, wymogi, czas rozpatrywania wniosku, jak i opłaty będę takie same _- mówi Anna Stankiewicz, ekspert EuroBanku ds. kredytów hipotecznych.
Ekspertka EuroBanku dodaje, że standardowy kredyt mieszkaniowy w większości banków powinien zostać również przyznany na mieszkanie, którego część lub całość zostanie przeznaczona na działalność gospodarczą, np. biuro. - _ Jeśli chodzi o oprocentowanie i inne opłaty, banki mogą je różnicować w zależności od tego, czy tylko część czy całość nieruchomości stanowić będzie lokal użytkowy _- mówi Anna Stankiewicz.
_ - Z reguły banki mają pewne wymogi dotyczące tego jaka część lokalu zostanie przeznaczona na część mieszkalną, a jaka na część komercyjną. Najczęściej 70 proc. powierzchni ma stanowić część mieszkalna. Ale są i banki, które zgodzą się na niższy udział _ - mówi Jarosław Sadowski, ekspert firmy doradczej Expander.
Na tym tle wyróżnia się oferta mBanku i Multibanku, gdzie możemy liczyć na udzielenie kredytu mieszkaniowego na lokal całkowicie użytkowy o pow. do 100 mkw. i bank podwyższy jedynie marżę - w porównaniu z kredytem mieszkaniowym - o 0,5 proc.
Zdarza się, że bank stawia dodatkowe warunki. Jeżeli kredyt udzielany jest na lokal mieszkalno-użytkowy w części banków warunkiem uzyskania pożyczki jest to, by lokal użytkowy mógł w razie potrzeby zostać przerobiony na lokal o funkcji mieszkalnej. -_ To zabezpieczenie banku na wypadek sytuacji ewentualnego przejęcia lokalu - _ tłumaczy ekspert Expandera.
Proces uzyskiwania kredytu na lokal stricte użytkowy to już całkowicie inna historia. Inne są procedury i warunki, na jakich bank udziela pożyczki. -_ To zazwyczaj jest kredyt dla firmy, a nie dla osoby fizycznej. Bank będzie analizował więc sytuację finansowa firmy i sprawdzał jej zdolność kredytow _ą - mówi Sadowski.
Gdy inwestycja w nieruchomość może mieć znaczący wpływ na kondycję firmy lub gdy przyszłe dochody uzyskiwane z najmu będą istotne dla możliwości spłaty kredytu, bank może zażądać biznesplanu, by móc przeanalizować, czy inwestycja ma szansę powodzenia. - _ I może się okazać, że mimo dobrej sytuacji finansowej firmy , bank odmówi udzielenia takiego kredytu _- mówi ekspert Expandera.
Znawcy tematyki kredytowej podkreślają, że w takim przypadku proces udzielenia kredytu ma bardzo indywidualny charakter. - _ Nie ma tutaj - tak jak w przypadku kredytów mieszkaniowych dość sztywno ustalonej siatki marż, których wysokość zależy np. od kwoty kredytu, czy wkładu własnego - tu cena kredytu jest uzależniona od sytuacji firmy i kalkulacji ryzyka związanego z udzieleniem tego kredytu. Nikt nam z góry nie powie, ile ten kredyt będzie kosztował. Bank zrobi to, gdy przekalkuluje sobie ryzyko _ - mówi Sadowski.
Ekspertka EuroBanku dodaje, że w przypadku lokalu użytkowego przeznaczonego na produkcję lub inną działalność, mogącą być uciążliwą dla okolicznych mieszkańców bank z pewnością zażądają przedłożenia znacznie większej liczby dokumentów.
To m.in.: pozwolenia, protokoły, koncesja oraz polisa ubezpieczeniowa nieruchomości obejmująca specyfikę danej działalności. - _ Większa liczba dokumentów i skomplikowanie sytuacji wydłuży zarówno podejmowanie decyzji przez bank, jak i cały proces udzielania kredytu _ - podkreśla Anna Stankiewicz.
Jeżeli lokal jest kupowany pod wynajem, to ponieważ przychód z najmu nie jest pewny, bank - kredytując zakup takiego lokalu - podejmuje większe ryzyko niż przy mieszkaniu. - _ Należy więc oczekiwać, że w takich sytuacjach banki będą pobierać wyższą marżę - _ podkreśla Marcin Krasoń z Open Finance.
Banki mniej chętnie kredytują też lokale użytkowe bez wkładu własnego, a o kredycie z LTV wyższym niż 100 proc. praktycznie nie ma co marzyć. -_ Jest to spowodowane m.in. faktem, że lokal jest dużo trudniej wycenić niż mieszkanie. Biznesowa atrakcyjność danej lokalizacji zależy od wielu czynników i przygotowanie wiarygodnej wyceny jest niezwykle trudne _ - mówi ekspert Open Finance.
W praktyce trzeba liczyć się z tym, że warunki udzielenia kredytu na lokal użytkowy – marża, wkład własny, maksymalny czas kredytowania - będą bardziej restrykcyjne niż w przypadku kredytów na lokal mieszkalny.
Przykładowe oferty banków:
| Bank Millennium oferuje Kredyt Biznes – kredyt hipoteczny dla klientów indywidualnych zabezpieczony hipoteką na nieruchomości niemieszkalnej. W grę wchodzą tu tylko nieruchomości w największych miastach. Bank preferuje określone przeznaczenie lokalu (biuro, kancelaria, apteka, gabinet lekarski). W takich przypadkach mamy szansę na kredyt hipoteczny z LtV do 70 proc. zaciągany maksymalnie na 20 lat i na kwotę do 2 mln złotych. Oprocentowanie takiego kredytu jest wyższe od zwykłej hipoteki. W Getin Noble Banku maksymalne LtV zależy od formy prawnej kupującego. Dla spółki jest to 50 proc., dla pozostałych – 80 procent. W kalkulacji zdolności kredytowej bank może uwzględnić dochód z wynajmu kredytowanej nieruchomości – zwłaszcza jeśli już jest wynajmowana i kupujący przejmie istniejące umowy lub ma podpisane listy intencyjne. Źródło: Open Finance |
| --- |